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2024年11月24日
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“你們這是群租，一定要趕走！”
“這里不讓住，我們就到別的小區群租去！”
這是《經濟參考報》記者日前在上海虹口區一個群租戶較多的大上海紫金城小區聽到的對話。一方是小區所在的居民區黨總支書記，另一方則是一名女性外來租客。
幾年前，她和安徽老鄉一起到上海打工，在一家鞋店當營業員，一個月收入2000多元，現在和丈夫租住在用三夾板隔出的一個單間內。她說：“正規的房子租金太貴，中介還要拿35%的中介費。群租人多又雜，不安全，條件差，但是我們沒有別的選擇。”
群租，是許多大城市社會管理長期面臨的一大“頑癥”。《經濟參考報》記者日前在上海調研獲悉，群租不是單純的房屋租賃問題，而是社會經濟快速發展和城鎮化高速進程中帶來的一種特殊社會現象，是當前諸多社會管理矛盾在房屋租賃中的集中體現，其實質是流動人口的綜合服務管理問題。
亂象叢生
消防隱患、刑事案件高發是群租帶來的典型問題之一。《經濟參考報》記者走訪多處群租房發現，屋內空間大多狹小，雜物堆積，水、電、煤管線私接、亂接等現象普遍。另外，群租房內矛盾糾紛不斷，尋釁滋事司空見慣，盜竊、傷人等刑事案件高發。
今年5月1日，上海龍吳路2888弄盛華景苑小區發生一起火災，導致兩名“90”后消防員不幸犧牲。經查，事發房屋建筑面積88.65平方米，客廳用木板作簡易分割。該戶業主1個月前將房屋租給江蘇籍來滬人員沈某。經現場勘查發現，房內住有10人，違法使用液化氣鋼瓶，可燃物多、火災荷載大。
群租房內，火災、觸電、煤氣中毒等人身傷害事故屢有發生。比如，2007年，上海松江區新橋鎮一戶群租房內曾發生火災，3戶家庭7口人中僅1人生還。2013年2月14日，普陀區中遠兩灣城198號一戶群租房內因陽臺亂堆紙箱等雜物，被煙火引燃突發大火，屋內物品幾乎付之一炬，所幸無人傷亡。
松江區方松街道紫東居委黨支部書記錢興明說，一直將群租治理作為居委會的一項重要工作來抓，其中最擔心的就是火災隱患。
群租還是許多治安問題的溫床。群租房內人員混雜，而出租人或轉租人一般只重經濟利益，不顧社會責任，對登記承租人身份等法規置若罔聞。因此，群租房內矛盾糾紛不斷，尋釁滋事司空見慣，盜竊、傷人等刑事案件高發。本來作為封閉式管理的住宅小區，常有陌生人進出往來，嚴重影響小區居民安全感。
從近年來上海的相關調查結果看，群租問題突出的居民小區群眾安全感都比較低。據中遠兩灣城物業部門反映，居民小區內發生的治安案件，60%至70%與群租有關。
此外，群租集中，還易侵害鄰居權益。記者了解到，近三年來，上海各區縣房管部門每年接到涉及群租投訴逾3千件，其中絕大部分反映相鄰妨礙。群租房內租客身份復雜，作息時間不固定，易造成噪音干擾；由于衛生設施短缺，亂倒垃圾、高空拋物、甚至隨處大小便等情況也較為普遍。群租房內人多，能源消耗大，原始設計的用電負荷難以承受，跳閘等現象經常發生，設備報修率也高；另外，因電梯過度使用、不交物業費等額外增加的管理成本，最終都由全體業主分攤。
記者發現，有的新住宅小區，因群租問題突出，樓盤品質和居住環境受到很大影響，房價也會明顯不同。
產業化隱憂
上海市住房保障和房屋管理局調研發現，隨著外來常住人口越來越多、群租需求越來越大，這一市場呈現出產業化、區域化和新二元化的苗頭。
上海市住房保障和管理局市場監管處負責人介紹，近年來，越來越多的群租房由專門從事轉租的“二房東”經營管理，從取得房源、分隔裝修、對外招租、運營維護等，形成了一條分工明確的產業鏈。基于巨大的利益誘惑“二房東”抱團經營的特點比較突出，部分區域出現了“福建幫”“安徽幫”等多個利益團體，損害業主或承租人合法權益的情況時有發生，甚至對抗行政執法。
調研發現，群租現象通常在以下區域較為多發：一是來滬務工人員較為集中的城郊結合部；二是住宅小區有一定量的閑置房源，大部分為農民動遷安置房或投資購房，以大戶型居多；三是住宅小區周邊有產業集聚或者服務業比較發達，從業人員眾多。
比如，普陀區中遠兩灣城鄰近上海火車站，交通便利，成為來滬人員較為集中的區域之一；松江區紫東新苑小區鄰近東明商業街、開元地中海商業廣場等商圈，小區1800余戶住房中，曾有600戶用于出租，其中半數存在群租問題。
此外，外來人員大量涌入，但其在住房、養老、教育、醫療、就業等生活和消費需求方面與戶籍人口存在較大差距，由此產生了新的城市二元結構。
《經濟參考報》記者在上海市區及城鄉結合部一些群租小區看到，這些小區周邊已形成了“來滬人員服務來滬人員”的小餐飲副食業、小美容美發業、小洗浴業、小旅館、小歌廳、小網吧等“六小”產業，無證經營、治安隱患、食品衛生等問題突出，影響了當地的生產、生活秩序，也給社會管理增加了難度。
結構性矛盾
對于群租，上海市住房保障和房屋管理局曾進行多次調研。調研發現，群租的普遍存在，折射出城市中低端房屋租賃市場面臨的嚴峻形勢。
一方面，是外來常住人口大量涌入。2010年第六次人口普查數據顯示，上海常住人口為2301萬人，其中外省市來滬人員897萬人，占39%。10年間，外來常住人員增加了551.21萬人，平均每年增加55.12萬人；而上海戶籍人口年均僅增長7萬人左右。尤其是2010年以來，上海每年新增來滬人員超過60萬人，嘉定、閔行、松江、青浦、奉賢等區的來滬人員已超戶籍人口，松江九亭等個別鄉鎮來滬人員已占到當地常住人口的75%。規模龐大的外來人員，為上海經濟社會發展做出了重要貢獻，也給當地的住房、教育、醫療、治安等公共服務和社會管理帶來了巨大壓力。
另一方面，上海房屋租賃市場的結構性矛盾十分明顯。從需求看，來滬人員以一般從業人員為主，根據人口管理部門的數據，在上海辦理居住證的外來人口中，九成辦理的是臨時居住證，這部分從業人員主要為新畢業的大學生、公司年輕白領和服務業從業人員，收入普遍較低，房租支付能力較弱，中低端的住房租賃需求較大。
從供給看，由于規劃等方面的原因，市場上的新增供應偏重于大戶型、中高端住房。近幾年，上海新建商品住房戶均面積從100平方米左右上升到120平方米左右，市場上適合租賃的中小戶型、中低租金的住房供應不足，尤其中心城區，適合來滬務工人員、藍領階層租住的集體宿舍、藍領公寓更是嚴重短缺。大戶型住房由于租金偏高，出租相對困難，為避免房屋閑置，業主往往自行或通過“二房東”進行拆套或分隔出租。
在供不應求的情形下，群租就存在較大盈利空間。《經濟參考報》記者以普陀區中遠兩灣城一套130平方米左右的住房為例計算，正常按套出租，月租金3500元左右，全年租金約42000元；如果“二房東”以略高于市場價收租后(如4000-4500元/月)，分隔成10間轉租，每間根據大小收取700-800元不等房租，則整套住房的月租金可達7000-8000元，全年租金84000-96000元。即使除去簡單的裝飾裝修成本，利潤仍十分可觀。因此，專門從事群租業務的“二房東”不會輕易放棄這一市場。
疏與堵結合
政府人士表示，大城市的群租，短期內很難完全消失。從需求看，上海外來常住人口持續快速增加，但收入水平和住房需求層次相對較低的現狀沒有變。從供給看，中心城區和城郊結合地區租房成本高，資源和環境約束長期存在，相應的適租房源總量不足。
上海財經大學公共政策與治理研究院教授陳杰也認為，群租屢禁不止，說明面向城市中低收入群體、新就業大學畢業生和外來務工者的中低端租房需求十分龐大。
光靠堵，難以根治群租頑癥，而必須堅持疏堵結合。近年來，上海不少區縣進行了一些探索和嘗試。比如，探索代理經租新模式。近年來，嘉定區馬陸鎮政府盤活區域內閑置的商品住房和農民動遷安置房源，與上海青客時尚生活服務股份有限公司合作，按照市場化運作模式，將區域內閑置住房統一收租、改造為人才公寓，提供給入駐新城的高新企業員工租住，對符合政府有關規定的租房對象，還可享受一定的租房補貼。
“這樣做既改善和提高了入駐企業員工的居住條件，杜絕了群租的回潮，也解決了許多企業發展的后顧之憂。”馬陸鎮相關負責人說。
再如，多渠道提供低租金租賃住房。近幾年，閔行區先后在莘莊工業區、浦江、華漕等區域，建設了一批面向來滬務工人員供應的藍領公寓和集體宿舍，已建成交付3千多套、近7千間，可解決約5.5萬人的居住需求，現已迎來大量租客入住。松江區方松街道則出資收購了松江大學城生活園區內約4700套小戶型住房作為公租房，并協調相關部門提供公交配套，群租治理騰退的租客可憑居委會核發的房源申請單，在承租該房屋時享受6至7折租金優惠。
此外，提供住房租賃服務。閔行區古美街道建立了“房屋托管中心”，莘莊工業區創建了“房屋租賃信息服務站”，松江區方松街道建立了房屋租賃信息服務平臺等。這些區域性房屋租賃平臺，為來滬人員提供專業的住房租賃服務，并利用地域和租金的級差優勢，引導群租房內支付能力相對較弱的承租人，向租金相對低廉的區域轉移。
