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2024年11月24日
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從新發布的5月份全國70城住宅銷售價格變動數據，法制晚報記者發現，北京新房同比和環比漲幅均收窄，而二手房價格環比跌幅全國第一，創下28個月新低。媒體稱：樓市暴利終結 ，北京領跌全國。
18日國家統計局公布的數據顯示，5月份有過半城市的新建商品住宅和二手住宅出現了價格下跌，這個數據大體可以印證中國樓市也走向趨勢調整的拐點期間。北京新房價格5月份同比和環比漲幅均收窄，二手房價格環比跌幅全國第一，創28個月以來新低，這說明什么問題呢？
莫把“北京”當做本輪樓市調整的“小確幸”啦！ (注釋：有網友解釋“小確幸”：意為微小而確實的幸福。）
今年以來，二、三線樓市降價的恐慌情緒逐漸蔓延，無論是房價的調整，還是成交量萎縮、庫存急劇上升，樓市調整趨勢的特征已經特別明顯。然而，有人認為一線樓市房價“穩如磐石”，即使出現松動，也是幅度很小的概率；有些專家和部分業內人士甚至還嘴硬堅稱：一線房價仍在上漲！如今新發布的北京房價冰冷數據（特別是二手房價格跌幅全國NO1），不知道有沒有澆滅那一顆顆過于火熱的心？樓市的氣候變了，再高俊的雪山也抵御不住厚層冰河的紛紛融解，別把頂上的那點雪線殘留永遠當成抗拒環境變化的理由。筆者認為，雪山之巔那些諸如北京等一線樓市，或許成為本輪樓市調整的“冰裂口”，別老拿過去底層的溫州樓市冰塌來說事。
數據顯示，百城新建住房均價在連續23個月上漲后，今年5月首次出現下跌。大中城市住宅成交量已較去年同期普遍下跌20%-30%，有個別城市甚至下跌4至5成。與此同時，房地產銷售額大幅度下降，部分地區出現降價求售、新房開工量萎縮。當前樓市的市場預期已經出現扭轉，房地產市場發展與政策也再度被“高度敏感”。許多地方政府一邊否認樓市出現調整，而另一邊卻或明或暗地祭出各種“救市”舉措，這無疑加重了普通購房者的心理壓力并不愿意輕易入市。此外，一些地產開發者面對囧市也表現無奈，難以理性地按市場運行規律來調整經營策略。看來，無論是政府、市場業者、買房人，都有個如何理性對待本輪樓市調整的問題。
所謂的房地產市場出現大崩盤，的確有一些看空派在喊，但也有房地產業內（包括一些與樓市相關的地產“說客型”專家）在無端興浪，目的在于把市場自發、正常的調整，“吹大”成“大崩盤”，以吸引個別地方政府積極介入，對他們加大財政、經濟與行政層面的支持，期望“以時間換空間”方式來掩飾房地產市場沉積的矛盾和積弊。問題是，這種“救樓市”可以挽救經濟下行壓力嗎？，那些積淀的風險和挑戰可以由此消失而不會越聚越多嗎？有關方面該好好斟酌，是提振實體興經濟來“救地產”，還是先“救地產”來興經濟呢？任何一種好的施政政策，都不能本末倒置、邏輯框架混亂，地方政府應三思而后行。
筆者認為，這次房地產市場的調整，和以往幾輪樓市“散發熱氣”有所不同，當前樓市變化最大的內在的成因，是對以往過于偏離房地產自身合理價值的趨勢性修正，有房地產發展運行環境的“大氣候”和“小氣候”在共同作用。
那么，影響樓市調整的“大氣候”是什么呢？中國經濟高速增長時代已經過去，增長放緩減速并運行在中速期間將成為新常態。經濟基本面的變化必然要反映到樓市上來，中國房地產市場高速增長時代或也已過去。此外，經濟升級也必須轉變發展方式，加快改革轉型尋找新的經濟增長點也是中國經濟的內在要求。“去房地產化”雖不易，促使地產業理性回歸、健康合理發展是一定要做的。
說到“小氣候”，房地產需求的投資性弱化是重要的一面。十多年來房地產的過度開發，供給其實已經遠遠超出新增的住房需求，住房供應過剩問題后期將更為顯現。中國家庭金融調查（CHFS）日前發布報告稱2013年中國城鎮地區自有住房空置率高達22.4％，至今為止也沒有任何機構和個人能拿出有力的翔實數據來推翻這個調查。也就是說，對當前住房供應過剩、消化能力不足的問題，應有個理性的回應。從北京等一線樓市而言，諸如高壓反腐敗、公務員財產透明化、推行房地產稅、逐步實施不動產統一登記條例、農村集體經營性建設用地與國有土地入市、同權同價，這些政策面的變化將對一線樓市形成更大壓力，因為這些城市同時也是以上政策面利益變動關系最“焦點”的地方；相反的，三四線房地產市場則可能反映要平淡一點，不會那么激烈。
有的人是隨著“房子”流動，更多人還是因產業變化而求房的。北京的“京津冀一體化”實質是什么？產業遷移。北京經濟結構要調整，有的產業需要往周邊外移，而這種遷移自然也會造成人跟產業動。那么，今后能留在北京的、需要在北京購買房產的會是什么人呢？北京經濟結構變化和產業變動，對樓市將產生什么影響，值得觀察。
總之，給房地產市場一個穩定的政策預期，并合理對應未來房地產市場逐步進入供需基本平衡的階段趨勢，是擺在面前的大問題，讓市場的歸市場乃是理性選擇。
