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2024年11月24日
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昨天，國家統(tǒng)計局發(fā)布了70個大中城市住宅銷售價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)。今年5月，70個大中城市中，35城新建商品住宅（不含保障性住房）房價環(huán)比下降，20個城市房價環(huán)比持平，僅15個城市房價環(huán)比出現(xiàn)上漲。房價環(huán)比下降城市的個數(shù)較上月猛增27個。專家指出，時隔兩年再次出現(xiàn)半數(shù)新房價格環(huán)比下降，結合此前公布的房地產投資、成交數(shù)據(jù)，說明房地產市場已呈整體向下態(tài)勢。具體到北京，5月二手房價格環(huán)比下降0.9%，降幅居70城之首，且為28個月以來最大降幅。
□發(fā)布
半數(shù)城市房價環(huán)比下降
此前，國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年前5個月，全國房地產投資額、商品房銷售面積、商品房銷售額、新開工面積等同比增速普遍出現(xiàn)回落。
昨天，統(tǒng)計局發(fā)布的銷售價格數(shù)據(jù)顯示，今年5月，70城房價的確以降為主，環(huán)比價格下降和環(huán)比價格持平的城市占比接近八成。其中，35個城市新房價格環(huán)比出現(xiàn)下降。而4月的數(shù)據(jù)顯示，新房價格環(huán)比下降的城市僅8個。具體來看，除杭州、寧波、無錫、金華、安慶、贛州、惠州外，有28個環(huán)比下降的城市在4月份環(huán)比還是上漲或持平的。其中，杭州新房價格環(huán)比下降1.4%，成最大降幅。
與此相應的是，5月房價環(huán)比上漲城市個數(shù)較上月減少了29個。而在15個上漲城市中，有6個城市漲幅較4月出現(xiàn)回落。最高漲幅為0.3%，也比4月份回落了0.1個百分點。
北京二手房價降幅最大
70個大中城市中，有69個城市新房價格同比上漲，64個城市二手房價格同比上漲。其中，北上廣深四大一線城市新房、二手房同比漲幅繼續(xù)居前，具體來看，上海新房價格同比漲幅報11.3%，居全國之首；深圳二手房價格同比上漲11.1%，領漲全國。
但從更能反映短期價格變動的環(huán)比數(shù)據(jù)上看，今年5月，四大一線城市中，上海和深圳新房價格均環(huán)比出現(xiàn)了下降，其中，上海下降0.3%，深圳下降0.2%。而在二手房市場，上海和北京二手房價格環(huán)比下降。
具體到北京，今年5月，北京新房價格同比上漲9.7%，漲幅較4月收窄1.5個百分點。同期北京新房價格環(huán)比上漲0.2%，漲幅與上月持平。此外，北京二手房價格同比上漲7.4%，漲幅較4月收窄2.8個百分點；環(huán)比下降0.9%，降幅較上月擴大0.7個百分點，降幅在全國居首。北京二手房價格已經連續(xù)兩個月出現(xiàn)下降。
□分析
市場整體遇冷特征明顯
中原地產首席分析師張大偉表示，自2012年5月以來，這是第一次出現(xiàn)新房價格半數(shù)環(huán)比下調。結合統(tǒng)計局此前發(fā)布的成交數(shù)據(jù)看，樓市的拐點已經出現(xiàn)，成交量和成交價均出現(xiàn)了觸頂下行的變化。
據(jù)上海易居研究院測算，5月份70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比下跌0.16%，是自2012年6月份以來首次由漲轉跌。具體來看，一、二、三線城市新建商品住宅價格環(huán)比均由漲轉跌,跌幅分別為0.08%、0.14%、0.18%，市場整體步入降幅區(qū)間。
偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景輝稱，5月份的數(shù)據(jù)顯示，市場整體遇冷的特征已十分明顯。新房、二手房的變動趨勢延續(xù)了4月份的分化下行勢頭，新房、二手房下跌的城市均占70個大中城市中的一半，下跌城市比4月均有較大量的增加。
三季度或成房企走量窗口期
據(jù)胡景輝介紹，促成本輪樓市價格調整的綜合因素很多，政策方面是由于信貸自去年底就收緊、保障性住房政策實施、共有產權試點推進、不動產統(tǒng)一登記實施等多方面的原因；市場方面的因素主要是部分二、三、四線城市庫存高企，購房者觀望情緒濃重，去庫存緩慢，促使開發(fā)商、二手房業(yè)主低價銷售。
胡景輝稱，從綜合層面看，經過多年的高速增長，國內房地產業(yè)一方面積累了一些市場泡沫，在本屆政府對宏觀經濟“穩(wěn)增長、調結構”的戰(zhàn)略思路下，房地產行業(yè)也開始自身的結構調整和資源整合，此輪樓市調整也可看做樓市“擠泡沫”的階段。
張大偉表示，由于部分城市前期供應量過大、房價過快上漲、成交集中釋放，市場本身積累了風險因素，即使目前各地日益出現(xiàn)強烈的調控手段松綁，也難以拉動市場成交量。6月以來，住宅成交呈現(xiàn)了進一步下滑的態(tài)勢。預計三季度將是企業(yè)走量的窗口期，房企將通過價格調整吸引購房者入市。
北京二手房還有降價空間
5月北京二手房價格環(huán)比下降0.9%，創(chuàng)28個月以來最大跌幅。張大偉稱，根據(jù)中原地產的統(tǒng)計，今年5月，北京二手房成交僅為7272套，創(chuàng)全面網簽后的最低值。而實際市場二手房成交價格也延續(xù)了前4個月的調整跡象，均價為3.02萬元/平方米，相比4月份繼續(xù)下調了2.6%，年內累計下調幅度已經超過6%。
張大偉認為，較高的稅費與信貸難度是二手房價格持續(xù)下滑的主要原因。此外，受不動產登記等政策影響，部分大戶型二手房近期加速上市，但購房者觀望情緒濃厚。張大偉稱，目前掛牌房源85%都出現(xiàn)了價格下調，溢價空間上，相比掛牌價格，目前成交的房源成交價也平均下調了2到3個百分點，說明房主心理價格預期已經出現(xiàn)明顯下調。從6月成交情況看，二手房價還在下調，在信貸條件不出現(xiàn)大幅度扭轉的情況下，預計北京二手房價將還有15%左右的調整空間。
