城市化網訊 “影院與開發商的合作不是簡單的場地租賃關系,而是唇齒相依,唇寒齒亡的相伴生存的雙贏合作關系!”城市化委員會企業家委員、韓國CGV影院開發總監李保煜撰文《如何走出“招商難”與“選址難”困境》時如是稱。
李保煜指出,開發商在購物中心的收入,按其重要程度排序主要包括租金、物業管理費、停車費、廣告位收入、臨時場地租賃收入等。其中,租金是開發商最主要的收入來源,也是商家最主要的營業成本之一。從這方面看,租金是開發商與商家雙方利益交割的標尺,在一定程度上是雙方博弈的結果。這一博弈結果隱含著一個基本的、公認的基準水平,猶如價植規律中價格圍繞價植上下波動,價格不會偏離價值太遠。
他認為,開發商招商時的租金定價要從“養商”的角度,根據市場規律去定租金。租金是由市場決定的,如果租金定的高,商家不買賬則勢必導致招商難。
李保煜說,在一個購物中心中分布著許多的業態,每個業態的功能作用是不同的。有的業態是提高項目的檔次與形象的,有的業態是增加項目的客流的,有的業態是貢獻現金流的。例如,開發商把有一個有品牌的電影院引進來,絕不是單純的為了賺影院這一塊面積的租金,而是看這個電影院未來能給他的購物中心的整體運營和收益帶來什么。影院與開發商的合作是一種長期行為(租期一般為15-20年),一個成功的購物中心項目是一點點的做起來的,開發商要對這個影院的品牌號召力和未來的影院運營以及這個購物中心的長遠發展有信心。同時,影院未來的發展,是與開發商的利益捆綁在一起的。按照中國影院行業的慣例,在市場上絕大多數都是固定保底租金與凈票房提成租金的模式,也就是說,影院與開發商的合作不是簡單的場地租賃關系,而是“唇齒相依,唇寒齒亡”的相伴生存的雙贏合作關系!
他建言:開發商在租金定價上,還可以通過整體價位、租金形式、支付租金時間的有效組合,達到招商成功,有效的完善業態業種,降低鋪位空置率。