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2024年11月24日
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房地產市場整體還在增長中
今年以來，中國房地產市場開始降溫。
國家統計局數據顯示，4月份70個大中城市住宅銷售價格環比下降的城市繼續增加，且首次出現區域性價格回調。與2013年同期相比，70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格同比綜合平均漲幅4月份比3月份分別回落1.3和0.3個百分點，延續了漲幅收窄的趨勢。
針對樓市現狀，不少機構唱出了樓市“拐點論”“崩盤論”。不過在馮俊看來，“房地產市場整體還處于增長過程中，而增速下降也屬于市場正常調節的過程”，而且前4月多數指標仍延續了增長的勢態，只有房屋新開工面積、商品房銷售面積分別同比下降22.1%、6.9%。
“增速下降并不等于負增長。而且歷史地看，新開工面積、成交量出現同比負增長，也是因為去年前幾個月的基數過大。過去增速那么高，現在下降些也是市場正常現象。”馮俊補充道，房地產市場調控主要目標是追求供求平衡、市場平穩，把價格作為調控目標過于狹義化。
目前房地產市場已出現分化特征。對此，馮俊表示，今年《政府工作報告》已經提出了“分類調控”的基本原則。“對那些庫存量大的，供過于求的城市，要執行好首套房最低首付款比例、貸款利率優惠的政策，目的是滿足自住型的、改善性住房需求；對供求矛盾比較突出、房價上漲壓力比較大的城市，要加快中小套型普通商品住房的供應，形成有效供給，繼續遏制投資投機型需求，也要增加共有產權住房的供應。”
針對“部分城市放開限購”的說法，馮俊解釋，“是否取消限購的問題，每個地方根據自己的實際情況作出判斷。從目前我得到的信息，還沒有一個地方公開說要取消限購。而且既有限購政策對老百姓的消費性需求，也就是自住性需求是沒有影響的，只是對過度投資需求有限制。”
馮俊強調，“整個調控當中始終鼓勵保護消費需求，遏制投資需求，這是我們政策的基調。”
保障房中央補貼同比增14.45%
在樓市降溫的同時，住房保障事業正如火如荼地開展。今年我國將新開工保障房項目700萬套以上，其中各類棚戶區改造470萬套以上，年內基本建成480萬套，是歷年任務最重的一年。
馮俊介紹，今年中央財政預算安排城鎮保障性安居工程補助資金1980億元，較去年實際下達數增加250億元，增加14.45%。截至4月底，已開工286萬套(其中各類棚戶區184萬套)，基本建成125萬套，分別占全年目標任務的40%和25%，與去年同期基本持平。1到4月份，完成保障性安居工程投資3600億元，比去年同期多1100億元，同比增長44%。
“470萬套棚改將改善約1000萬居民的居住條件。”馮俊介紹，這些年保障房支持政策也日益完善。2007年至2014年間，中央財政年度補助規模由72億元增加至1980億元。對保障房和棚改安置房建設用地，實行計劃單列、優先安排，符合規定的以行政劃撥方式供應。實行稅費減免、信貸優惠，鼓勵民間資本參與。允許符合規定條件的地方政府融資平臺公司進行專項融資。“但與其他保障房項目一樣，目前面臨的最大難題還是資金籌措。”
470萬套棚改的投資規模上萬億元，僅靠財政支持，缺口仍比較大。馮俊介紹，解決棚改的資金問題將從五方面著手。一是加大各級財政的支持力度，把有限的資金向民生傾斜。二是增強金融支持，爭取利息較低、貸款期較長的信貸資金支持棚改。三是支持通過企業債的方式籌集資金。四是鼓勵和吸引民間資金投入棚改。五是一些棚戶區改造可以通過商業運作模式進行，以豐補歉。
保障房選址應考慮就醫就學就業
2011年至2013年底，全國城鎮保障性安居工程累計開工近2500萬套，基本建成1500多萬套。如此大規模住宅項目的管理問題也成為社會關心的焦點。
有些保障房選址偏遠，配套不全，導致居民“住得好了，但生活不方便了”，甚至一部分保障房唱起了“空城計”。針對這一情況，馮俊解釋，保障房的發展過程中，土地資源配置確實存在一定的難度。“作為地方政府，在考慮保障房和棚改安置住房選址的時候，一定要把醫療、教育、就業等因素綜合考慮，要方便老百姓就醫、就學、出行。”馮俊說，基礎設施是大規模投資，配套建設需要聚集效應，很難一兩個月或者半年時間就完善，也希望百姓能理解。
馮俊補充，盡管政策規定保障房實施范圍是城市和鎮，但有些地方確實蓋到了鄉村，也有城鄉公共服務一體化、均等化的考慮。“農村要發展，要特別考慮教育、醫療等公共服務的發展，這就需要教師、醫生能下到鄉村去。有些地方做了嘗試，給一些醫生和老師蓋了公租房。這樣的模式暫時先觀察一下，不要著急下結論。”
現在很多城市在試點共有產權住房，如何保證分配公平，并最大限度縮減投機牟利空間？馮俊表示，通過共有產權方式明確產權人和政府間的產權比例關系，依據產權比例關系確定上市交易的分配比例，目的就是遏制牟利空間。“通過這樣的機制，使購買該類房產的人主要解決住房問題，但不能通過把這個房子賣掉去牟利。”
保障房準入、使用、退出等管理將有法可依。3月28日，國務院法制辦已就《城鎮住房保障條例》(征求意見稿)向全社會征求意見。馮俊說，目前條例正根據征求到的意見進行修改，不久將上報國務院。
