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2024年11月24日
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“紅五月不紅”，成了近期北京樓市的“一道坎”。面對市場濃厚的觀望情緒和下行預期，一些樓盤終于忍不下去了，促銷招數多樣，以此搶占市場先機，吸引處于觀望期的購房者出手。尤其對一些急于回籠資金、沖刺年中業績的開發商來說，調整價格、營銷手段和產品類型，成為他們的主動選擇。
促銷招式層出不窮
從3月份住總萬科橙價格低于預期開盤起，北京樓盤降價將繼續的猜想便開始蔓延。隨后，北京城建海梓府的低價團購、K2清水灣的捆綁地下房源出售、金融街金色漫香苑的尾盤降價銷售……眾多項目這一系列動作，或因區域競爭，或因回籠資金，雖然不是明目張膽的降價，但部分項目確實有“暗降”之嫌。
進入5月以來，已在北京市場上絕跡已久的“零首付”和“午夜開盤”再次重現江湖。盡管并沒有實際讓利給購房者，但與去年眾多項目不愁賣的情況大相徑庭，部分開發商已在通過這些促銷手段為項目造勢，搶占區域客源。
與此同時，一些項目與電商合作的團購力度也在加大。不同于以往的“1萬抵3萬”、“2萬抵5萬”，部分項目目前推出了“3萬抵10萬”、“最高直減30萬”的團購活動，直接給予購房者優惠。
部分開發商調整策略應對壓力
多種促銷手段的使用，實際上反映了開發商心理的變化。如果說從去年以來一直欠佳的宏觀經濟形勢和金融環境是桎梏市場上行的魔咒，那么眼下持續升高的庫存就是懸在開發商頭上的利刃。
在銷售低迷、供應增加的影響下，北京樓市庫存已快速攀升至75067套。這是繼2013年1月之后的新高。
“現在開發商普遍都有市場下行的判斷。目前市場處在銷售低谷，而去年土地出讓的眾多地塊都將在今年轉為庫存。可以說現在開發商面臨著資金和庫存的雙重壓力。”亞豪機構市場總監郭毅表示。
開發商心理的變化從5月以來入市項目的價格變化也能看出。據了解，包括遠洋天著、西山藝境、領袖翡翠山、住總萬科橙、鴻坤林語墅、華業東方玫瑰等項目，本期開盤基本上都是平價入市。
中國房地產經理人聯盟秘書長陳云峰認為，部分項目促銷跑量，也是出于年中業績的考慮。“今年的銷售任務大部分都是去年定的，數字偏于樂觀，致使部分項目今年加速銷售。畢竟年中業績是影響開發商貸款的重要因素。”
“促銷是市場調整期開發商刺激市場有效需求的常用方法，近期各種促銷手段可能會有所增加，但大規模降價可能性不大，降價幅度也不會太大。”高策地產服務機構董事長陶紅兵表示，雖然市場外部因素并不理想，但北京樓市的需求仍然強勁，一旦經濟形勢和金融環境好轉，市場就會再度復蘇。
■ 招式解析
1 “零首付”，降低門檻
珠江四季悅城“零首付”活動打響了北京樓市“零首付”第一槍。隨后，潤楓領尚、亦莊金茂悅也相繼推出“零首付”和“一成首付”活動。
據潤楓領尚銷售人員介紹，項目主要推出的是準現房產品，客戶可以貸款裝修，如果首付需要分期，目前也可以申請。
亦莊金茂悅主打改善客群，目前推出30套“一成首付”房源。據介紹，購房者可以先期交付10%首付款，剩余首付款則在半年內交完。
觀察目前在首付上做文章的項目，實際上并沒有實際優惠，主要是降低了購房門檻。亦莊金茂悅方面就表示，項目推出這個活動,旨在吸引那些處于觀望的改善性客群，給他們一定時間解決賣舊買新的資金問題。
還有業內人士認為，零首付或分期首付只是項目的宣傳噱頭，難以對成交起到明顯助推作用。
2 “低起價”，聚攏人氣
為聚攏人氣，“低起價”、“午夜開盤”也重出江湖。5月22日，位于房山的世茂維拉項目開盤，推出99平米三居洋房產品。19200元/平米的起價，擊穿了房山眾多樓盤的價格底線。據了解，世茂維拉所在的長陽板塊目前有中國鐵建國際花園、首創新悅都等項目，銷售均價在22000元/平米左右。而萬科金域公園的精裝洋房產品目前報價在26000-28000元/平米。
5月25日凌晨，昌平區回龍觀的京投銀泰公園悅府首次開盤。項目當天推出400余套房源，均價29800元/平米，去化達九成。
接近該項目人士表示，選擇午夜開盤，一方面是考慮拿證時間和蓄客情況。另一方面，選在凌晨開盤，可以避開同區域、同類型產品競爭，營造稀缺氛圍。
“與其相距不遠的首開國風美唐，產品類型、價格都與京投銀泰公園悅府差距不大，搶先開盤能夠早一步抓住購房者。”郭毅說。
3 “團購優惠”，讓利“快跑”
中信府團購“3萬抵8萬”、中國鐵建國際花園電商合作減3-5萬……越來越多的項目參與到團購活動中，同時部分項目的團購力度在進一步加大，而且是直接讓利。
據了解，位于通州的京洲世家計劃于6月推出89平米兩居和137平米三居產品，單價預計在26000元/平方米左右，目前可享兩居2萬抵5萬，三居3萬抵10萬優惠，同時項目還將加推數套特價精裝房源，每套優惠40萬元。
同樣是位于通州的華業東方玫瑰，最近也推出了團購活動，最高優惠總房款可減30萬。項目相關負責人介紹，以往通州剛需產品是不愁賣的，大多數項目的一居室基本開盤當天售罄，兩居室當月售罄。但遭遇市場寒流，華業也在積極調整銷售策略，增加廣告推廣。同時，目前項目在售的兩居、三居產品均價為23000元/平米，與前期價格相差無幾，項目也在主動調價應對市場。
