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2024年11月24日
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一直炙手可熱的中國樓市近來顯出降溫、調整的跡象。統計顯示，目前部分城市房價開始松動、房地產投資增速下滑、銷售額下降、土地交易減少……對于后市走向，市場眾說紛紜。有的認為，房地產拐點已出現，房價將不斷下跌。也有觀點分析，城鎮化建設方興未艾，市場剛需依然強勁，房價繼續上漲。有關專家指出，房價大漲大跌都不太可能，未來整體趨于平穩，將呈窄幅波動。
市場趨冷剛需仍旺
相比過去，大多數城市房價漲幅收窄，同時，停漲城市數量在增多。國家統計局發布的4月份情況顯示，全國70個大中城市的房價在連續數月的漲幅收窄后再次呈現向下的調整趨勢。環比上月，70個大中城市中房價出現上漲的城市數量降低至44個。停漲城市數量較3月的14個幾乎增加了一倍，創近18個月以來的新高。
新建商品住宅和二手住宅的環比價格上漲指數也創下2013年以來的新低。另有統計顯示，4月份，房地產開發投資增速跌至近一年來新低。去年呈現出高增長態勢的房地產開發企業土地購置面積和商品房銷售也同比下降。
雖然房地產市場趨冷，但剛性需求仍旺盛。據報道，在許多城市，特別是北上廣等特大城市的樓盤銷售現場，了解情況的購房者依然很多，大多數是解決首次住房和改善型住房的顧客。他們普遍在觀望，希望房價進一步下跌。
“在信貸收緊、資金壓力、自住房供應等多方因素的沖擊下，供需雙方的市場預判已經出現轉向，購房者觀望情緒增多，供需格局悄然生變。”中原地產首席分析師張大偉表示。
整體將呈窄幅波動
房價漲幅持續收窄令市場普遍判斷樓市已進入新一輪調整期。調整過后的房價走向成為眾所關注的焦點。
“目前，市場預期已出現扭轉，未來變局很可能是房價不斷下跌。”中國社科院金融研究所金融市場研究室副主任尹中立認為，從城鎮居民人均住房面積及每年新增的住房數量看，中國房地產市場已經出現過剩。
反對聲音認為，我國城市化進程遠遠沒有完成，剛需依然存在。未來經濟發展還離不開房地產業，通脹預期，建材和地價上漲等因素疊加，都會催高房價。長期看，房價仍有穩定的上升空間，不會出現暴跌。
有分析指出，如果房價大幅下跌會引發連鎖不良反應。瑞穗證券亞洲公司首席經濟學家沈建光說，房地產市場遇冷，鋼鐵、水泥、化工等上游行業將承壓，家電、家具、裝潢材料等下游行業也將萎靡。中國銀行國際金融研究所副所長宗良指出，如果房價一次性下跌40%-60%的水平，那將發生金融危機。
還有觀點認為，未來房價大漲大跌都不太可能。住建部政策研究中心主任秦虹表示，今年的房地產政策走勢仍將以穩定為主。“未來可預測的是，市場窄幅波動，不會出現所謂的崩盤和斷崖式下跌。”秦虹說。
“現在各種不確定因素交織，后市很難判斷。市場在觀望，不同利益群體持不同觀點。地產商希望房價繼續上漲，剛需群體希望大跌，政府希望房價平穩，我判斷會有調整。”國家信息中心經濟預測部宏觀研究室主任牛犁接受本報記者采訪時指出，房價大漲空間已不多，過去10年已翻了10番。北上廣等特大城市人多，對住房需求仍然旺盛，而三、四線城市供應過大，房價大漲條件不再具備。
蓋樓必賺時代終結
隨著樓市進入調整期，房價逐漸趨于平穩，開發商蓋樓必賺錢的時代開始終結。牛犁說，房地產市場經過適度調整后，中小地產商資金鏈壓力越來越大。過去市場好時，房子有多少賣多少；現在市場預期變了，房子蓋到一半時有可能賣不出去。資金實力強的開發商能挺住，實力差的如果續不上資金將很麻煩。
市場預計，2014年，房地產行業各項成本上升，毛利普遍下降。金地集團稱，眼下經濟下行壓力較大，土地價格
再創新高，保障房和安居房分流市場需求，房地產市場面臨多方面的困難和壓力。新城控股高級副總裁歐陽捷分析說，在樓市告別高速增長的階段之后，企業數量也會隨之減少，不可避免地會出現一輪調整和企業倒閉。但這反而是市場回歸理性和健康的表現。
“讓房地產市場趨于正常化，行業利潤回歸正常區間，對資金有擠出效應，有利于中國經濟再平衡和推動結構性改革。”摩根大通中國首席經濟學家朱海斌指出。
