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2024年11月24日
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近期，天津、杭州、無錫、常州等地頻傳放松樓市調控的訊息，而北京等一線城市房價的增長勢頭也減緩，甚至出現了回落。這輪房價下調的原因是什么？與限價限購政策有無關系？若放松調控，房價會否像之前一樣，再陷報復性反彈？如何看待當前的“土地財政”政策？房產稅是適合當前中國發展階段的替代選項嗎？中國這輪經濟下滑的原因是什么？面對P P I連續25個月為負的通縮局勢，央行為何仍舊收緊“銀根”，就這些問題，南都記者專訪了畢業于中山大學經濟學院的李俊慧博士。
實際利率高殺傷力大
南方都市報(以下簡稱南都)：最近一些二線的省會城市以及一些重要的地區城市，在頻傳放松樓市的調控政策。而自去年下半年以來，一線城市的樓市成交量也疲軟，房價上漲勢頭減緩甚至有些回落，這輪房價下降的原因是什么？
李俊慧：這輪房價的疲軟或下調并不是之前的限價限購政策起了作用。因為這個政策是在4年前實行的，如果這個政策真正有效果，為什么會等到現在才下滑呢？
房價是不是真的在下降，還需要觀望。現在的疲軟有兩個原因。一是實體經濟不好，它最終會影響到樓市。樓市是實體經濟的重要組成部分，實體經濟整體蕭條，樓市不可能獨善其身。現在樓市疲軟，主要是受到實體經濟不景氣的拖累。
二是現在銀根收得太緊，導致實體經濟運行中實際利率高企，這種情況其實從去年年中就出現了，銀行間市場拆借利率太高。最近稍微好了一點，但企業借款的利率仍然很高，8%都算是低的了。現在實體經濟的情況如此，有哪個行業或生意的投資回報率能達到這么高？而企業如何能還得起銀行的貸款呢？而房地產在所有的行業里面，對利率又是特別敏感的。不僅供給方—地產商是向銀行借錢蓋房子，而且需求方—買房者也都是通過按揭貸款來買房的。兩者對銀行的貸款依賴程度都很高。最近央行下文，要求商業銀行要確保個人房貸的發放。但央行要從根本上解決這個問題，應該是放寬銀根，增加貨幣供應量。
南都：中國這輪經濟的下滑，與當年實行的限價限購政策有沒有關系？
李俊慧：經濟下滑主要還是實際利率高企、資金成本太高造成的，但也不能說與樓市調控完全沒有關系。因為企業借錢要有抵押，若房地產市場正常，可以拿房產抵押，甚至可以賣房套現，緩解資金壓力。但由于這輪的地產調控，很多企業在資金方面回旋的余地是少了。
躲不掉的“土地財政”
南都：回頭看當年的樓市調控思路，很多學者和媒體指責中國高房價是“土地財政”造成的。平整土地后拍賣成為地方政府重要的“第二財政”，你怎么看中國實行了近20年的土地財政政策？
李俊慧：若把地方政府的“土地財政”打掉，地方政府有什么途徑獲得收入呢？如沒有相應的收入，它怎么去搞城市基礎設施建設？很多人簡單地批評城投開發模式，但有沒有好好想過，為什么會有城投開發模式？
地方政府要搞城市建設，資金來自何處？到目前為止中國沒有關于地方發行債券的法律。但城市建設又需要大筆資金，城投開發模式的出現正是要解決融資問題。“城投公司”無非只是一種利用社會資金的方式。
若簡單粗暴地把它打掉，那城市以后是不是就不要發展了？以后地方政府是不是就不負責道路管線等基礎設施建設？舊城的改造、新區的開發是不是地方政府都不做了呢？打掉它，城市建設資金要靠什么方法籌集？
南都：征收房產稅做替代？
李俊慧：房產稅的問題沒有那么簡單，不能照搬西方國家的那一套。它們為什么要征收房產稅？第一，它的土地不是國家的，而是私人的，土地沒有經過一個賣地的過程。國家在土地使用上沒有獲得收入，就通過“房產稅”來獲得與土地有關的收入。中國已經經過一個賣地的過程，房價已經包含了土地出讓金，包含了地價。又征房產稅，那不是重復征稅嗎？
第二，西方國家的房產稅都是指定用途的，例如美國是指定用在房子所屬社區的公立學校上。但中國征收房產稅并沒有指定具體的用途，收錢容易，卻不告訴納稅人用來干什么，是不合理的。
第三，說土地財政不能持續，所以要征收房產稅。但房產稅不也是“土地財政”嗎？西方國家土地是私人所有，政府沒有賣地的過程，所以它通過房產稅的形式，對土地的私人使用征稅，獲得收入，本質上也是“土地財政”。
這世界上根本沒有一個國家是真的能脫離“土地財政”的。因為國家要獲得收入，其中一個最重要的來源就是土地。向個人或企業征稅，很容易逃掉，而土地是無法逃掉的，且征收也便捷。中國古代有“攤丁入畝”，也是“土地財政”。無論從縱向的中國歷史沿革看，還是橫向的中西對比看，都要實行“土地財政”，只不過是具體以什么形式來征收有差別而已，以為開征房產稅替代賣地收入就能擺脫“土地財政”，那是太天真了。
南都：征收房產稅能降房價嗎？
李俊慧：若地方政府的收入由“賣地”轉為“房產稅”，因為房產稅是以評估的房價為基準征收的，那地方政府肯定有動力將房價維持在高位。以房產稅作替代，認為能降低房價，在邏輯上是說不通的。征收房產稅后，自住的無論如何還是要住，不會賣掉；而用于出租的，則可以把這稅收轉嫁到租客身上。能影響的就是現在空置的房屋，若這部分房屋進入市場出售，引發房價下跌，地方政府可用的應對方法很多，比如減少土地供應來減少住房供應等。
征收房產稅的美國政府希望降房價嗎？它也不希望房價降的。相反，它想方設法讓買不起房子的人也能買房，所以它成立了“兩房”(房利美和房地美)作擔保，搞次貸。明明一些人收入很低，不應該買房子的，政府卻強行讓銀行借錢，它提供擔保。最后演化的結果就是“次貸危機”。
土地無論通過什么方式，都是要流入市場使用的。中國政府一定要賣地，因為不賣地，經濟發展就沒有土地可用，除非不要經濟發展。既然土地一定會出售，那為何不讓政府通過賣地獲得收入，而要以房產稅的形式呢？
通過賣地獲得財政收入，當然有可能造成房價高，因為房價和地價是面包和面粉的關系。但在這個過程中，還有房地產開發的環節。若地產商覺得地價高，賺不到錢，它不會買地。高價買地賣不出去，它會破產，房地產開發環節要接受市場競爭的考驗。但如果改成房產稅，地方政府就有動力直接控制房價了。以賣地來獲得財政收入，到最終的房價形成，還有房地產開發這個市場競爭的約束，哪個更好？
土地財政全球皆然，不獨中國，只是實現的形式有別。相比較之下，通過賣地來獲得財政收入，對中國來說是一個較好的選擇，而不是房產稅。而且，中國的地方政府之間有激烈的競爭，也會約束地方政府隨意抬高地價。不能只看到大中城市位置好的地方、商業及住宅用地的地價高，也要看到一些地方政府搞工業，以零地價、甚至是負地價的優惠去招商引資。地價的高低取決于位置的地段租值，在中國高地價、零地價和負地價同時并存，說明地方競爭的結果是約束了地方政府隨意抬高地價的。一些城市因為位置好而地價高，這是市場競爭的結果。既然要讓市場發揮決定性作用，市場競爭的結果當然是要接受的。
貨幣政策有必要相應調整
南都：去年地方債的風險引發了大討論，很多學者認為這種“城投公司”模式會累積風險，要求中央政府調控。實際上政府在資金流向上也做了一些手腳。
李俊慧：城市建設需要資金，如何解決？制定一個法律框架，允許地方政府發行債券，也可以，但這只是形式的改變，是從一個“城投公司”變成了發債而已，同樣是向社會融資，可能后者會規范了一些。但既然都是借錢，怎么還？只能通過開發土地，使土地升值，然后拍賣獲得高于開發成本的收入才能還債。以“土地財政”的方式還債是全球皆然，無一例外。這與高速公路公司以發債形式融資，還債只能靠收“過橋費”是一樣的道理。
房價疲軟，地產商當然沒有動力去買地，前年很多地方政府掛拍的土地流拍，土地財政少了一大截，但地方政府在前期已經投入了資金，利息要支付，資金鏈就跟著緊張。不能一聽到“土地財政”，就深惡痛絕。西方國家是已經發展到那個階段，它只能打“存量”的主意，所以普遍采用“房產稅”方式。中國現在還在經濟發展之中，還可以以賣地的方式打“增量”的主意，這不是更好嗎？
南都：這幾年“影子銀行”的出現，“理財”和“信托”產品的飛速發展，其實也是與打壓房價有關。
李俊慧：打壓房價的一個結果，就是房地產企業無法名正言順地向商業銀行借錢融資，但房地產市場的需求客觀地存在著—城鎮化導致很多農民要進城買房，城市居民也有改善住房的需求，要“小房”變“大房”，“大房”變“好房”，房地產市場就有發展的動力。但這個市場要發展，住房建設就需要大量資金，怎么辦？那就只好“見了紅燈繞著走”，“影子銀行”就飛速發展起來了。其實，這些都是調控政策逼出來的。
南都：對當前中國經濟而言，實體經濟運轉中實際利率的居高不下是一個大問題。
李俊慧：我不明白的一點是，“銀根”收得這么緊，難道因為擔心通脹？可看通脹率，CPI都在2以下了，還有什么通脹的擔心呢？更可靠的一個指標是PPI，因為它不納入政績核算指標，政府對它沒有造假的動力。PPI已經連續25個月負增長，這是明顯的通縮格局。這個時候貨幣政策應該有相應的調整。
除了貨幣政策外，央行近年來在匯率政策上問題也很大。人民幣不斷升值，使得出口企業死了一大片，這也是造成當前中國經濟不景的一個重要原因。中國經濟增長的一大動力來自外部需求和對外貿易。剛剛結束的廣交會，訂單雖然和去年持平，但出口企業所接的訂單，多是短期訂單，根本不敢接長期訂單，因為不知道匯率會怎么變動。原來是長期升值，最近又是不斷貶值。不是說升值不對就應該貶值，對出口企業而言，匯率穩定才是關鍵，因為這樣訂單的價格和收益才能核算得準。
當前的中國與上世紀80年代的日本很像。美國通過“廣場協議”逼迫日元升值，升值之后，日本經濟開始七零八落，進入衰退期，到今天持續了20多年。當年弗里德曼還在生的時候一直質疑批評日本央行為什么不增加貨幣供應量。
現在看來，中國跟當年的日本越來越像了。先是第一個階段是人民幣升值，出口企業哀嚎一片。現在已經處于第二個階段，就是中國央行與當年的日本央行一樣，一直不肯放松銀根。我擔心中國會不會步入第三個階段，也進入長期的衰退。當年日本經濟發展已經到了比今天的中國更高的階段，企業租值高，可以跑到海外設廠。中國現在也有很多好企業走出去。可是，看日本的經驗教訓，好企業外遷導致的是其國內出現“產業空心化”。
2008年金融危機后，中國很多產業，尤其是鋼鐵等行業，出現嚴重的產能過剩，加上產權約束不明，“擠出效應”明顯所致。“擠出效應”的另一個負面影響是導致2009年之后有一段時間中國的通脹率處于較高水平，但現在中國經濟已經明顯呈現通縮格局，貨幣政策應該相應調整。
