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2024年11月24日
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近日，多地樓市放松限購政策引發廣泛關注，其中，天津和南寧的限購調整是首次由地方政府發聲。據相關機構的統計數據顯示，限購松綁城市普遍存在市場“量價齊跌”、“庫存積壓”的情況。對此，有分析稱，不排除其他類似城市也會出臺限購松綁政策的可能。
地方樓市限購松綁傳聞頻出
昨天，地方再次傳出樓市松綁限購的消息，這次分別是天津、南寧和杭州。
據南寧市住房保障和房產管理局網站日前發布消息稱，根據《廣西壯族自治區人民政府關于促進廣西北部灣經濟區開放開發的若干政策規定》的有關規定，結合《廣西北部灣經濟區同城化發展推進方案》精神，從2014年4月25日起，廣西北部灣經濟區內的北海、防城港、欽州、玉林、崇左市戶籍居民家庭可參照南寧市戶籍居民家庭政策在南寧市購房。
另據《經濟參考報》的消息稱，天津濱海新區將實施差別化限購，只要濱海范圍內無房，即可在新區購房。據濱海新區有關部門負責人在天津濱海新區房交會新聞發布會上表示，新區正在積極研究、申報適合新區房地產市場發展的政策支持，爭取在差別化限購、差別化的居住證制度等方面找到突破口。
天津和南寧的限購政策調控被稱為是首批地方政府提出的政策調整，與之相比，杭州將要放松限購的消息尚屬傳聞，據《21世紀經濟報道》昨天報道，自杭州醞釀松綁限購后，一則“杭州將在5月1號之后松綁限購”的消息亦在市場流傳。
其實，限購松綁的消息并非突然來襲，再此之前，無錫、福建、鄭州等地也相繼傳出放松限購政策的消息。
關于限購政策，中新網房產頻道梳理發現，“限購令”是在2010年4月30日北京出臺的“國十條實施細則”中提出的，此后一些房價過高的城市相繼頒布限制家庭購房套數的規定，已有49個地級以上城市實施“限購令”。其中，北京限購政策最為嚴格，規定對擁有兩套及以上住房的本市戶籍家庭暫停售房，連續5年(含)以上在北京繳納社?；騻€稅的非本市戶籍家庭限購1套住房。
量價齊跌 很多城市房子賣不出去
短時間內，各個地方樓市政策微調頻頻出現，全國房地產市場究竟發生了什么，樓市是否將面臨一次大范圍的調整，而以上限購松綁的城市房地產市場又有哪些特點？很多問題需要解答。
可以發現，以上限購松綁的政策調整都出現在二三線城市，從一些機構統計的數據來看，這些城市似乎存在著某些方面的共同點。
據中國指數研究院提供給中新網房產頻道的資料顯示，近兩年南寧市商品住宅可售面積逐年攀升，2014年南寧市商品住宅周均可售面積為528萬平米，較2013年提高3%。今年3月，南寧市商品住宅庫存雖出現小幅回落，但進入4月后可售面積大幅回升。面對明顯放緩的銷售速度，庫存的增加為南寧房地產市場帶來不小的去化壓力。
來自《經濟參考報》的報道稱，“事實上，天津不取消藍印戶口，仍然面臨著高庫存的去化風險。數據顯示，以2013年月均銷售量計算，當前天津周邊去化周期基本需20個月左右，面臨高庫存去化風險?！?/p>
同樣的情況是，《21世紀經濟報道》援引世邦魏理仕杭州分公司董事總經理馬英樞的介紹稱，杭州樓市眼下確實面臨庫存高、去化慢、成交疲軟的壓力，杭州的確存在限購松綁的意愿和條件。
除了庫存的積壓，放松限購的城市住宅成交量和房價也均出現下滑。據中國指數研究院統計顯示，南寧、鄭州及無錫商品住宅成交量同比均出現下滑，無錫降幅最大且低于2012年同期水平。另對南寧、鄭州、無錫三地房價變化統計顯示，2014年一季度，三個城市的住宅銷售價格變化明顯低于二線城市平均水平，而鄭州、無錫3月末均價分別較上年末下降3.6%、3.8%。
對此，中國房地產研究會名譽副會長童悅仲昨天做客中新網視頻訪談時表示：“現在有些城市樓市已經供大于求，房價也一直在平穩，甚至略有下降，在這種情況下還繼續限購，本身就不太符合當地的情況。所以這些城市出現一些微調的政策，我覺得也是很正常的?！?/p>
分析稱不排除其他地方也出臺限購松綁政策
針對多城限購政策松綁的情況，同策咨詢研究部總監張宏偉認為，從市場影響的角度來說，天津與南寧對限購鑒定標準進行調整，擴大了城市或區域的市場需求覆蓋范圍，有助于城市與區域市場放量成交，適度改變這些城市或區域2014年年初以來市場下滑的局面。
其實，作為行政化手段的限購政策一直備受爭議。對此，童悅仲認為：“最好應該用經濟的手段、法律的手段來調節市場，比如說稅收、信貸、價格等這樣一些杠桿來調節會更好一些。作為行政手段之一的樓市限購政策，也是一種手段，但是自實施以來，大家有很多爭議?！?/p>
那么，未來是否還會有更多城市加入到放松限購的行列？張宏偉認為，按照今年“雙向調控”思路，在市場成交量走低的市場背景下，對于庫存量偏大的城市或區域，不排除地方性一些“微調”的定向寬松政策出臺，比如南寧、天津的定向放松限購的相關措施。
另據中國指數研究院的觀點稱，在樓市量價持續低迷的壓力下，部分城市放寬現有調控政策的可能性有所加大，未來其他城市也將在“有保有壓”的原則下，結合區域或城市發展需要進行有限度調整，限購、限貸等調控手段一定時期內仍將存在。
童悅仲則認為：“很長時間使用一種行政手段進行市場的調整條件，不是很好的選擇。如果將來有一些替代政策出現，或者我們長效機制建立起來之后，限購政策會退出的。”
