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2024年11月24日
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近日，住建部專家委副主任委員顧云昌在談話中指出：中國正在城鎮化進程中。今年《政府工作報告》提出著重解決好“三個1億人”問題，這會帶來住房剛需。2013年房地產投資占全國固定資產投資額的20%，今年我們提出GDP增速保持在7.5%，城鎮新增就業1000萬人，在這樣的情況下，說房價會暴跌是不現實的。（ 3月25日 《人民日報》）
城鎮化率究竟是不是房價波動的決定性因素？能不能因為城鎮化率不高，就以此來判斷房價不會暴跌？盡管有研究表明，房價的波動與城鎮化率有關，比如美國房價波動發生在城鎮化率超過70％的時候，日本房產泡沫破滅發生在城鎮化率超過67％的時候，歐洲出現這種情況也是城鎮化率超過65％。而我國2013年的城鎮化率僅達到53%，尚有很大的發展空間。但筆者認為，我國的國情與國外有很大的不同，不能生搬硬套參照國外經驗教訓，把城鎮化率作為判斷我國房價漲衰的晴雨表，這會對房地產市場產生誤導。
首先，我國城鄉差距明顯。現在城市和農村兩級分化很嚴重，這也是中央提出著重解決好“三個1億人”問題，推進城鎮化的起因。由此可以看出，新型城鎮化的主戰場不是在城市，而是在農村。目前的房地產主戰場主要集中在城市，而且呈現出城市越大，房價越高、房子積壓越厲害的現象。城鎮化的主戰場和房地產的主戰場不同，這就決定了城鎮化不可能會影響到城市房價的漲跌。
其次，城鎮化不是促進人員流動。城鎮化是改變農村居住環境的舉措，是在農村發展城鎮化，促進城鄉結合，縮小城鄉差距，而不是擴建已有城市，吸引農村人員流動。可以這樣說，在目前的形勢下，隨著城鎮化進程的加快，伴隨農業改革的推進，這兩個維度雙向驅動，可以穩定農村人口不進城，減少城市就業的壓力。最終城鎮化的結果是城市人口數量不會增加，不會因人口流動拉動城市對房屋的剛需，只會增加對新興城鎮化區域的房屋產生需求。
任何一種理論都要結合接地氣，與國情相結合才具有生命力。套搬國外的經驗和教訓，把城鎮化當作是房價波動的晴雨表，而置國情于不顧，只能得出偏頗的結論。
