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2024年11月24日
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城市化網(wǎng)訊 十八屆三中全會(huì)決定指出，保障農(nóng)戶宅基地用益物權(quán)，改革完善農(nóng)村宅基地制度，選擇若干試點(diǎn)，慎重穩(wěn)妥推進(jìn)農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓，探索農(nóng)民增加財(cái)產(chǎn)性收入渠道。
對(duì)此，城市化委員會(huì)專家委員、清華大學(xué)政治經(jīng)濟(jì)研究中心主任蔡繼明認(rèn)為：隨著農(nóng)民收入水平的提高和人口向城市的轉(zhuǎn)移，宅基地的分配應(yīng)在保證一戶一宅的基礎(chǔ)上，允許一戶兩宅，從而至少允許非自住性宅基地使用權(quán)擔(dān)保、抵押和轉(zhuǎn)讓。
他建議，要建立進(jìn)城落戶農(nóng)民宅基地有償退出機(jī)制，賦予其農(nóng)村宅基地使用權(quán)出租、擔(dān)保、抵押和轉(zhuǎn)讓的完整產(chǎn)權(quán)，允許進(jìn)城落戶的農(nóng)民用宅基地使用權(quán)換房(通過(guò)城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤)，對(duì)于符合享受公租房條件的農(nóng)民工，不能強(qiáng)迫無(wú)償放棄原宅基地使用權(quán)。
“這里又引發(fā)我們進(jìn)一步思考：國(guó)有建設(shè)用地，除了公益性用地，無(wú)論是工業(yè)用地還是商業(yè)用地和商品房用地，都是通過(guò)招拍掛進(jìn)入一級(jí)市場(chǎng)的，為什么對(duì)農(nóng)村集體土地入市僅限于經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地呢？如果城市的工業(yè)用地、商業(yè)用地和非保障性住宅用地使用權(quán)可以在二級(jí)市場(chǎng)上轉(zhuǎn)讓、出租、入股、抵押，而農(nóng)村集體建設(shè)用地中的宅基地則不允許進(jìn)入市場(chǎng)，何以構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)？城鄉(xiāng)建設(shè)用地又何談同等入市、同權(quán)同價(jià)？”蔡繼明認(rèn)為，這里顯然還是存在著對(duì)農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)的歧視。
就城鄉(xiāng)土地如何做到同地同權(quán)同價(jià)，蔡繼明建議：“可以將城鄉(xiāng)土地都劃分為公益性用地和非公益性用地：城市非公益性用地中，除了劃撥的保障房用地，其他土地均可視為經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地；而農(nóng)村非公益性用地中，除了農(nóng)民自住房宅基地外，其他建設(shè)用地(包括農(nóng)民個(gè)體或集體興建的非自住房宅基地)均可視為經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，而只要符合規(guī)劃和用途管制(關(guān)鍵是在制定城鄉(xiāng)統(tǒng)一規(guī)劃和實(shí)行用途管制時(shí)，不要對(duì)集體土地所有制加以歧視)，農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地就可以用于商業(yè)和房地產(chǎn)(行情 專區(qū))開發(fā)。按照這種劃分標(biāo)準(zhǔn)，所謂城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，就是城鄉(xiāng)統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地市場(chǎng)，農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地(包括非自住性宅基地)應(yīng)該與城市國(guó)有經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地同等入市、同權(quán)同價(jià)。
