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2024年11月24日
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十八屆三中全會通過的《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》（以下簡稱 《決定》），提出賦予農民更多財產權、允許農村集體經營性建設用地入市交易后，作為新型城鎮化的基石之一，集體所有制土地改革的新動向備受矚目。
12月20日下午3:00，深圳市土地房產交易大樓里人聲鼎沸，隨著拍賣槌一落，深圳歷史上第一塊原農村集體用地成功上市，這是繼1987年深圳首創國有土地拍賣后的又一次歷史性改革破冰之舉，為后來者提供了樣本。
農地首拍：底價成交，皆大歡喜
本次拍賣的地塊為A217-0315宗地，位于深圳寶安區福永街道鳳凰社區，占地面積為1.45萬平方米，掛牌底價為1.16億元，規劃用途為工業用地(新型產業用地)，土地使用期30年，準入產業類別為新一代信息技術通信終端設備制造業。
參與競拍的主體僅方格公司一家。盡管是以底價成交，但面對各種攝像機，鳳凰社區主任文永昌已按捺不住激動的內心，不停地表示對拍賣結果很滿意，并稱從未考慮過第一宗土地拍賣是否會流拍。
文永昌介紹說，自從今年初深圳出臺相關文件后，鳳凰社區就在積極與政府洽談方案。據了解，方格公司此前就一直在鳳凰社區內辦公，此次成為唯一的競拍人，也是近水樓臺先得月。
“利益分配合理，同時社區還可以搭上產業發展的順風車，為社區經濟轉型提供了好的機會，社區獲益大。”深圳規劃國土委土地利用處副處長劉輝認為，社區提出要求入股企業，并在協議中規定，幾年之內企業必須上市，否則將自行處置股份，這也是對社區自身利益的一種保障。
根據該宗地的出讓要求，競得人須在成交后即時簽訂《成交確認書》，并與鳳凰股份公司和深圳市寶安區人民政府有關部門簽訂用地發展協議書，然后與鳳凰股份公司共同作為受讓方與規劃國土部門簽訂《出讓合同》，并自簽訂《出讓合同》之日起5個工作日內付清全部成交價款。
成交后，本宗地由競得人負責出資建設。此外，合同還約定，項目建成后，該項目總建筑面積的20%由競得人無償移交鳳凰股份合作公司。該部分物業限共同整體轉讓，不得分割轉讓。其余屬競得人所有的物業，限共同整體轉讓，不得分割轉讓。
這20%的建筑面積即13980平方米產業配套物業中，食堂2000平方米、宿舍11980平方米，建筑成本按食堂每平方米2500元、宿舍每平方米2600元計算，該部分產業配套物業合計建造成本達3614.8萬元。
深圳市規劃國土委人士表示，首宗農村集體用地拍賣無疑具有標志性改革意義，以往，農村集體土地想要入市，必須先經過征地補償后收歸國有，只有國有土地可以走招拍掛的出讓流程。而今后，農村集體工業用地不需要再經過國有化，便可直接到深圳土地交易中心出讓，且土地收益直接按比例由政府和村股份公司分成。
對于村集體土地出讓收益，政府提供了兩種分配方式，一種是由政府和村集體各分50%，另一種則是政府分70%、村集體分30%，另外，村里再持有20%的物業面積，而鳳凰社區選擇的就是第二種。文永昌表示，第一種方式是一錘子買賣，第二種方式則為社區長遠發展提供了來源。
各界解讀
北京大學國家發展研究院院長、教授、農村土地問題研究專家周其仁：深圳土改案例可復制
在深圳見證這場村集體土地拍賣會后，周其仁認為，深圳的村集體土地改革，在全國城市里屬于先例，也具有借鑒意義，回去將立刻寫研究報告。
總部位于深圳的一家央企：十分關注農地拍賣后的資金運作
非常關注深圳年初出臺的“1+6”文件相關政策落地與實施。“目前很多工業用地可以用作產研大樓，實質上與寫字樓無異，差別在于產研大樓只有一個大產權證，不可分割，要出售只能一棟棟賣出，只能分割出租，而寫字樓、分割出讓出租均可。”這位人士表示，十分關注此次工業用地拍賣后將以何種方式開發回流資金。“看看我們以后是否也有機會參與。”
深圳市規劃國土委內部人士：盤活農地，有利于農村社區發展轉型
深圳在經濟高速發展、快速城市化的進程中，率先遇到土地資源的約束問題，用地供需矛盾突出。與此同時，原農村集體(尤其是特區外)實際占用大量土地，卻因土地權益不明晰、缺乏相關政策支持而無法入市。因此，盤活原農村集體土地，既有利于緩解產業空間不足的問題，也有利于促進原農村社區發展轉型、推動特區一體化發展。
深圳寶安區規劃國土委人士：起拍價格由市場評估
有企業為今后工業用地價格被抬過高而擔憂。深圳寶安區規劃國土委一位人士表示，村集體用地是否可以拿出來拍賣，從流程上而言，首先要看村集體是否有出讓土地的意愿，然后向國土部門提出來，由國土部門審核該工業用地是否符合規劃。若符合，國土部門與村集體商談方案，最后根據市場價來評估確定起拍價格，并非由村里定價。
“將競買人行業限制為實體經濟行業，有利于政府主導城市產業轉型升級，不至于被炒高地價。”深圳市規劃國土委內部人士強調，深圳的工業用地通常有產業指導規劃。
深圳規劃國土委土地利用處副處長劉輝：意義重大，但外界不要過度解讀
這次拍賣，社區除了直接獲得一定比例的土地出讓金和配套物業外，社區提出了一個額外的要求，要求社區能用一定的價格來獲取企業的股份，“這就相當于社區借助土地這個橋梁，搭上產業快速發展的順風車，摸到了資本市場的大門。這是我個人覺得本次拍賣最具意義的一點”。
對于村集體工業用地流轉開閘后，下一步是否會放開宅基地和商業用地的疑問，劉輝強調，目前所指的全部為工業用地，并未涉及宅基地流轉，因此外界不要過度解讀和聯想。
政策背景
深圳市于2013年1月8日以市政府1號文的形式出臺了《深圳市人民政府關于優化空間資源配置促進產業轉型升級的意見》及其6個配套文件(簡稱“1+6”文件)。其中，配套文件之一《深圳市完善產業用地供應機制拓展產業用地空間辦法》(試行)提出，原農村集體經濟組織繼受單位符合規劃的工業用地可進入全市統一土地市場，并明確了相關交易方式和利益共享模式等內容。
此外，深圳歷來作為改革的排頭兵，1987年深圳國有土地第一拍，開創了土地招拍掛的市場化出讓方式。而今，深圳再次最先開創村集體土地直接出讓，在多位業內人士看來，這與中國城鎮化發展一脈相承，是農村土地流轉的先行試探者。
相關評論
唐其民：深圳農地入市 “新土改”開啟城鎮化破冰之旅
深圳獲批進行農村集體土地掛牌轉讓，堪稱新型城鎮化思路最接地氣的一次嘗試，真正著眼于解決城鄉土地二元化帶來的城鎮化思路落地的問題，稱之為“新土改”并不夸張，只要能夠在試點過程中解決暴露出的問題，最終將改變上千年來國人對農地和農民的概念。
制約新型城鎮化建設的因素很多，但是兩個二元化是其中的最核心、最急需解決的問題，即：城鄉土地二元化和城鄉戶籍二元化兩個問題。這兩個問題不做有效改革，城鎮化規劃將有如無根浮萍，隨時面臨失敗風險。城鄉土地二元化問題已經開始著手解決，經特批，深圳原農村集體經濟組織用地可申請進入市場流通，此舉意義重大，堪稱開啟了“新土改”，城鎮化的破冰之旅開始摸著石頭過河了。
面對新領導層拉開的城鎮化大幕，深圳再次成為改革的排頭兵。據媒體報道，1月18日，深圳政府召開新聞發布會，宣布深圳原農村集體經濟組織繼受單位合法工業用地可申請進入市場流通。深圳市規劃和國土資源委員會主任王幼鵬表示，此舉是國土資源部批準深圳實施土地管理制度改革試點的最新創新成果。深圳原農村集體經濟組織繼受單位實際占用的符合城市規劃的產業用地，在理清土地經濟利益關系，完成青苗、建筑物及附著物的清理、補償和拆除后，可申請以掛牌方式公開出(轉)讓土地使用權。
從表面上看，此舉是因為深圳未來新增建設用地吃緊（數據顯示，到2020年深圳可提供新增建設用地僅59平方公里），深圳經濟發展受到嚴重制約。但是筆者認為，此舉并不是簡單的為了解決深圳一個市的發展用地受限問題，而是在新型城鎮化的大背景下，展開的農村集體土地轉讓市場化的試點，其意義不低于解放前后中國開展的三次土改確立了土地所有權的基本制度和十一屆三中全會后開展的以家庭聯產承包責任制為代表的土改，確定的土地經營制度，稱之為“新土改”并不為過，某種意義上講，將改變中國傳統對農民和農地的定義，實現同地同權。
城鄉土地二元化格局一直以來都飽受非議，農村集體土地始終無法獲得應有的價格，集體利益在征收過程中，被轉移到政府，集體能夠得到的部分根本無法與土地的市場價值相提并論，并因缺乏明確的利益分配方案而被詬病。而且往往是法律被濫用，“國家為了公共利益的需要，可以依照法律對土地實行征收或者征用并給予補償”這一條往往成了損害農村利益的幫兇，政府部門以極低乃至零對價實現了對農民土地的“合法”掠奪。
在這種背景下，要開展城鎮化建設，既有可能在“公共利益”的名義下，政府部門將農民的土地拿走并轉讓，用極低的成本實現“中國式圈地運動”，農民在沒有得到足夠的補償的情況下被趕進城鎮，時間已久，進城農民的居住地將演變成“貧民窟”。而這顯然不是新型城鎮化規劃的最終目標，在頂層設計中，必須對出現此類風險做出足夠的預估。解決辦法之一就是予以失地農民合理的對價，保障其進城后的基本生活權利，并完成從農民到市民的徹底轉變。
從初步流出的信息看，深圳此次土改試點顯然著眼于改善城鄉土地二元化問題，明晰對掛盤集體土地收益的分配方式。按照深圳市文件規劃，深圳原農村集體經濟組織繼受單位合法工業用地放開入市，可以用兩種收益分配方式供選擇，“第一種方式是所得收益50%納入市國土基金，50%歸原農村集體經濟組織繼受單位，第二種方式是所得收益70%納入市國土基金，30%歸原農村集體經濟組織繼受單位，并可持有不超過20%的物業用于產業配套”。
拋開分配比例是否合理不談，該方案實現了一個基本的訴求：農村集體所有土地實現了市場化定價，不再依賴于政府單方面的補償式對價。這是一個顯著的進步，既體現了農村集體土地的內在價值，又因成本的提升防止了土地的濫開發。更重要的是，有效解決了制約城鎮化發展的兩大難題。
第一， 政府通過收取國土基金，獲得了城鎮化公共設施建設和公共保障體系完善的資金，在財政上有能力推動新型城鎮化的進程，實現既定的發展目標。要避免城鎮化進程中誕生中國式貧民窟，公共基礎設施和公共保障體系二者缺一不可，尤其是改革初期，大量失地農民進城的情況下，需求更加緊迫，需要大量 的財政投入，在有了穩定的資金來源之后，能顯著提升各級政府在這兩方面的積極性。
第二， 農民進城初期，缺乏基本的生存技能，在掌握之前需要穩定基本的生活費用，以消除進城農民的后顧之憂，促進農民離地進城的積極性。在明確了土地轉讓收入分配方案后，農民進城的基本生活將得到保障，大大降低城鎮化推進過程中的基層阻力。
深圳的試點邁出城鎮化的第一步，雖然方案需要在試行過程中逐步完善，但畢竟開始走向正確的方向，下一步引人關注的將是何地開展戶籍改革試點，只有這兩點都找到合理的改革方案，城鎮化大幕才能正式拉開，并帶動中國經濟和社會實現二次騰飛。
土地流轉改革大事記
1982年
深圳特區開始按城市土地等級不同收取不同標準的使用費。
1987年
國務院提出土地使用權可以有償轉讓。12月，深圳市公開拍賣了一塊國有土地的使用權，這是新中國建立后首次進行的土地拍賣。
1988年
國務院決定在全國城鎮普遍實行收取土地使用費(稅)，全國各城市開始建立房地產交易所，各專業銀行成立房地產信貸部。
1990年
國務院允許外商進入大陸房地產市場，發布了《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》、《外商投資開發經營成片土地暫行管理辦法》和相應的有關文件。
1995年
國家土地管理局公布《協議出讓國有土地使用權最低價確定辦法》，提出培育和發展土地市場的8項要求。
2008年
10月20日，十七屆三中全會部分承認農民的土地物權中的流轉權，農民可以部分獲得流轉權收益。
2013年
十八屆三中全會發布的《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》提出賦予農民更多財產權利，要求建立農村產權流轉交易市場，推動農村產權流轉交易公開、公正、規范運行。
