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2024年11月24日
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北京1月份3個(gè)單價(jià)超過6萬元的高價(jià)房獲批，最高者每平方米超9萬元；深圳入市的兩項(xiàng)目則以4萬余元的單價(jià)領(lǐng)跑全市……
從去年年初各地表態(tài)“控制房價(jià)”，到年底多地不讓“高價(jià)房”開盤，再到今年初“天價(jià)樓”集體入市，不少購房者本以為吃了一顆“定心丸”，誰知又是一頭霧水。這一“變臉”背后，是“應(yīng)景之作”后的后遺癥，還是無法擺脫土地財(cái)政的“無奈之舉”？
高價(jià)房殺“回馬槍”，地方調(diào)控現(xiàn)“變臉”
2014年年初，一度“隱退”的“天價(jià)”樓盤再度“重出江湖”。位于北京市朝陽區(qū)大望京村的綠地中心項(xiàng)目近日獲批，其住宅以每平方米9.5萬元的均價(jià)再次刺激了購房者敏感的神經(jīng)。除此之外，北京1月份還有兩個(gè)單價(jià)超過6萬元的高價(jià)房獲得預(yù)售許可，均價(jià)分別達(dá)到每平方米6.7萬元和7.8萬元。
并非北京樓市“一枝獨(dú)秀”，高價(jià)房集中入市在全國多地輪番上演。年初，深圳也出現(xiàn)高價(jià)樓盤集中備案的現(xiàn)象。福田、南山等兩項(xiàng)目的銷售均價(jià)都超過每平方米4萬元，直接拉動(dòng)新房市場均價(jià)環(huán)比上漲超過3成。武漢光谷地區(qū)的房價(jià)長年維持在每平方米8000元上下，而今年年初開盤的不少項(xiàng)目的均價(jià)將超過1.1萬元。
事實(shí)上，去年以來，嚴(yán)控漲價(jià)樓盤，尤其是高價(jià)項(xiàng)目入市成為多個(gè)大中城市樓市調(diào)控的重要內(nèi)容之一。去年底，北京市曾要求單價(jià)超過4萬元的新盤不予發(fā)放預(yù)售證；深圳一些高價(jià)樓盤也受價(jià)格考核約束而延遲備案，一些地方甚至在調(diào)控細(xì)則中明確表示“加大中低價(jià)中小戶型產(chǎn)品審批”。
經(jīng)濟(jì)學(xué)者馬光遠(yuǎn)表示，“在房價(jià)高漲的時(shí)候突擊調(diào)控，限制漲價(jià)樓盤入市以應(yīng)對(duì)考核目標(biāo)，在市場趨冷的時(shí)候批售高價(jià)房推高市場預(yù)期，這已經(jīng)成為地方政府的一貫做法。”
土地依賴難擺脫，“放任”高價(jià)房屬無奈？
高價(jià)房時(shí)隱時(shí)現(xiàn)，百姓預(yù)期忽高忽低不僅導(dǎo)致市場的“紊亂”，也違背市場規(guī)律。在許多百姓看來，政府無法決定房價(jià)高低，卻在控制不同價(jià)格樓盤的入市時(shí)機(jī)。而在一些住建部門負(fù)責(zé)人眼中，在地方政府無法擺脫土地財(cái)政依賴的前提下控房價(jià)，這些權(quán)宜之計(jì)實(shí)屬無奈之舉。
記者調(diào)查了解到，去年以來，全國土地市場持續(xù)高溫，各地“地王”頻出早已不再新鮮。在市場行情好的時(shí)候大量“賣地”似乎已經(jīng)成為政府出讓土地時(shí)機(jī)的“潛規(guī)則”。數(shù)據(jù)顯示，2013年，北上廣深4個(gè)一線城市的土地成交額突破5100億元，同比上漲156%。
“當(dāng)前，地價(jià)是通過市場化的手段‘招拍掛’來決定，如果用目標(biāo)調(diào)控的手段約束房價(jià)并不合理，這會(huì)迫使各地盡‘渾身解數(shù)’做低統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。”東部省會(huì)城市一位住建部門的負(fù)責(zé)人對(duì)記者坦言，“‘地王’直接決定了‘天價(jià)’樓盤的出現(xiàn)，這些高價(jià)房何時(shí)入市的確很令人頭疼。”
社會(huì)之所以對(duì)高價(jià)盤入市高度關(guān)注，是因?yàn)闀?huì)影響到地方年度房價(jià)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，這也直接關(guān)系到年度調(diào)控目標(biāo)的承諾能否兌現(xiàn)。
國務(wù)院2013年初出臺(tái)的“國五條”要求，各直轄市、計(jì)劃單列市和省會(huì)城市(除拉薩外)要制定并公布年度新建商品住房價(jià)格控制目標(biāo)，建立健全穩(wěn)定房價(jià)工作的考核問責(zé)制度。目前看來，大部分一二線城市提出的“新建商品住房價(jià)格漲幅不高于本年度城市或城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實(shí)際增長幅度”的目標(biāo)難以完成。
“如何問責(zé)，誰來問責(zé)，對(duì)誰問責(zé)”等都會(huì)遭遇“軟執(zhí)行”。中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長陳國強(qiáng)表示，房地產(chǎn)作為支柱行業(yè)的地位決定了問責(zé)制難落實(shí)。地方政府“放任”土地市場火爆成交，高價(jià)盤就會(huì)伺機(jī)入市，問責(zé)制遭遇“軟執(zhí)行”，也會(huì)給地方批售高價(jià)樓盤更多“底氣”。
樓市分化明顯，市場頑疾待破解
一二線城市“天價(jià)”樓盤頻現(xiàn)，部分三四線城市樓市卻出現(xiàn)萎靡，購房者“棄房”現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。中原地產(chǎn)的報(bào)告顯示，今年1月，監(jiān)測(cè)的25個(gè)三線城市新建住宅成交11.22萬套，連續(xù)3個(gè)月走低，創(chuàng)6個(gè)月新低。14個(gè)四線城市新建住宅成交僅1.63萬套，創(chuàng)下11個(gè)月新低。
回顧中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷程可以發(fā)現(xiàn)，自從2003年以來，高價(jià)房頻現(xiàn)、供需矛盾突出、預(yù)期居高不下、城市冷熱不均等樓市痼疾始終沒能解決。
中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長張東教授認(rèn)為，要改變現(xiàn)在調(diào)控政策“滯后被動(dòng)”“屢調(diào)屢漲”的局面，根本出路在于改革，在于建立長久持續(xù)科學(xué)的運(yùn)行調(diào)控機(jī)制。
住建部政策研究中心原副主任王玨林表示，房價(jià)越高、矛盾越突出，越是出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制的好時(shí)機(jī)，應(yīng)制定政策出臺(tái)時(shí)間表，進(jìn)行全流程調(diào)控，從地價(jià)到房價(jià)，包括拿地、建設(shè)、銷售各個(gè)環(huán)節(jié)，都要有具體評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，逐步解決房地產(chǎn)市場長期面臨的問題。
