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2024年11月24日
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今年以來全國各大城市的樓市火爆，地王頻出。前三季度，北京、上海、杭州等地都錄得賣地收入超過千億，而廣州前10個(gè)月的賣地金額也達(dá)到了612.6億元，是去年全年412億元的近1.5倍。火熱的土地市場必將引來各方關(guān)注，近期“深八條”、“京七條”、“滬七條”相繼出臺(tái)，業(yè)界認(rèn)為，土地市場火爆，“地王”頻出，直接推漲房價(jià)預(yù)期，迫使地方政府到了不得不調(diào)控的地步。
高地價(jià)推高購房者的樓價(jià)預(yù)期
北京1154.89億元、上海1538億元、杭州1022.76億元，前三季度，京、滬、杭等城市賣地收入均破千億元，創(chuàng)出新高。業(yè)內(nèi)人士表示，今年很多城市土地供給量顯著增長，但卻難以平抑市場對土地的熱情，各地土地拍賣溢價(jià)情況十分普遍，并且“地王”頻出。9月底，針對土地市場的問題，國土部召開部分城市開展房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控工作座談會(huì)，明令熱點(diǎn)城市加大住宅用地供應(yīng)力度，并嚴(yán)防高地價(jià)。事實(shí)上，由于地方財(cái)政對賣地收入的依賴狀況并未改變，再加上今年以來樓市火爆、房企資金回籠情況良好，導(dǎo)致市場對土地的熱情極大提高。
前三季度，廣州的賣地收入也超過了550億元，前十個(gè)月的賣地收入達(dá)612.6億元，是去年全年412億元的近1.5倍。上周，越秀地產(chǎn)以43.5億元及配建拆遷安置房的總代價(jià)（折合樓面地價(jià)約為9181元/平方米），擊敗中海、綠地、保利與萬科等競爭對手，奪得了蘿崗區(qū)YP-P1-1地塊。該地塊的成交也成為了蘿崗區(qū)單價(jià)和總價(jià)的“雙料地王”。緊接著，上周末，越秀地產(chǎn)位于蘿崗長嶺居板塊的新盤嶺南雅筑開盤，首批推出的144套單位也在開盤當(dāng)天幾乎全部售出，均價(jià)達(dá)到1.5萬-1.6萬元/平方米。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，土地市場火爆，“地王”頻繁出現(xiàn)，便直接推高了購房者的預(yù)期。“在賣地的單價(jià)已經(jīng)超過了9000元的情況下，不少購房者相信未來周邊的房價(jià)可以賣到2萬元/平方米，因此賣1.5萬元/平方米的單位會(huì)受到熱捧。”該業(yè)內(nèi)人士表示。
增加土地供應(yīng)平抑地價(jià)控制樓價(jià)
11月8日，上海市房管局公布樓市調(diào)控新政“滬七條”，主要內(nèi)容包括首付款比例從60%提高至不得低于70%，以及外地戶籍居民家庭購房繳納稅收或社保費(fèi)記錄由1年調(diào)整至2年等七個(gè)方面。這也是近期第三個(gè)出臺(tái)地方房地產(chǎn)調(diào)控新政的一線城市。10月23日，北京住建委發(fā)布“京七條”，主要內(nèi)容是“切實(shí)增加供應(yīng)，有效滿足居民剛性自住需求”；10月11日深圳出臺(tái)的調(diào)控措施與上海類似，主要是“二套房首付比例由原來的六成調(diào)高至七成以上”。
業(yè)內(nèi)多數(shù)人士認(rèn)為，這些城市今年房價(jià)大漲，年度房價(jià)調(diào)控目標(biāo)完成難度較大，是“深八條”、“京七條”、“滬七條”相繼出臺(tái)的主因。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，9月份北京、上海等一線城市房價(jià)同比上漲都超過20%。中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，百城房價(jià)已經(jīng)連續(xù)16個(gè)月環(huán)比上漲。不過，與房價(jià)調(diào)控任務(wù)難以完成相對應(yīng)的是，各地土地出讓金已經(jīng)超額完成任務(wù)，這可能也是三大城市愿意主動(dòng)調(diào)控的另一個(gè)原因。數(shù)據(jù)顯示，今年北京土地出讓金已超過1327億元；截至9月27日，上海年內(nèi)土地市場土地出讓金額達(dá)1538億元，是去年全年（968億元）1.5倍多，穩(wěn)居全國第一。
在各地出臺(tái)的地方房地產(chǎn)調(diào)控新政中，除了增加對二套房的首付比例外，上海和深圳都將增加土地供給。“滬七條”規(guī)定，2013年住房用地供應(yīng)量在不低于過去五年平均供應(yīng)量的基礎(chǔ)上，再增加30%，確保住房用地供應(yīng)1000公頃。“深八條”則規(guī)定今年普通住房用地供應(yīng)在以往5年平均供地量的基礎(chǔ)上增加20%以上，四季度還要供應(yīng)約60公頃住宅用地。由此也可以看出，從增加土地供應(yīng)來緩解市場對土地的渴求，以達(dá)到平抑地價(jià)控制樓價(jià)的目的。
