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2024年11月24日
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在海南省時常能看到一種“特別”的土地。“特別”在何處？附近居民說：“聽說這塊地是有人買了，只是一直沒開發(fā)，這樣好幾年了喲。”這種土地在業(yè)內(nèi)被稱作“閑置土地”，簡單地說，就是“供而未用”的土地。
為了喚醒這些“沉睡的土地”，海南省摸家底、立新規(guī)，動了真格—11月1日，《海南省閑置土地認(rèn)定和處置規(guī)定(修訂)》(以下簡稱“新《規(guī)定》”)開始實施。
摸家底—“供而未用”土地約為近兩年土地供應(yīng)量
海南省國土環(huán)境資源廳廳長陳健春介紹，該省“供而未用”土地13.06萬畝。“供而未用”土地約為海南省近兩年的土地供應(yīng)量。這些“供而未用”土地中，從用途看，主要是住宅和商服用地，有6.14萬畝，約占48%；從時間看，閑置10年以上土地達(dá)7.07萬畝，占54.14%，近5年閑置土地有4.37萬畝，占33.43%。
海南閑置土地量大面廣，主要存在兩方面的原因。一方面是城市規(guī)劃調(diào)整、征地補償不到位、基礎(chǔ)設(shè)施配套不到位、產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整等原因。
以海口為例，海口現(xiàn)存“供而未用”土地過萬畝。除了主城區(qū)，許多鄉(xiāng)鎮(zhèn)也存在類似的情況；其中，相當(dāng)部分土地在上世紀(jì)90年代就已經(jīng)出讓。當(dāng)時，很多地區(qū)或因土地利用總體規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃沒有編制，或因規(guī)劃條件設(shè)置不科學(xué)、權(quán)屬權(quán)益不清晰，或因基礎(chǔ)管理不規(guī)范、基礎(chǔ)設(shè)施不配套、征地手續(xù)不完善、補償資金不到位等，問題難以解決、遺留至今。
另一方面是企業(yè)自身的原因。從歷史上看，海南建省20多年來，發(fā)展經(jīng)歷了幾次起落。當(dāng)資金大批涌入時，土地等要素價格被炒高，但危機到來時，大量資金出逃，一些閑置宗地已經(jīng)轉(zhuǎn)讓、抵押，或者已經(jīng)被法院查封，情況較為復(fù)雜，甚至有些土地的買主根本就沒了蹤影。
近幾年，隨著海南國際旅游島概念的興起，不少房地產(chǎn)開發(fā)商都看好海南土地的升值潛力。購買土地后，并不急于開發(fā)。在海南公示的閑置土地處置情況中，有地塊屬于知名開發(fā)商所購，閑置原因均為企業(yè)自身原因，閑置時間則在兩年以上。
海南省省長蔣定之說，根據(jù)測算，“十二五”期間，全省實際新增建設(shè)用地將達(dá)44萬畝，但根據(jù)土地利用總體規(guī)劃，今后海南可用的全部建設(shè)用地指標(biāo)總共才65萬畝。
立新規(guī)—閑置土地處置掛鉤用地指標(biāo)
為了喚醒“沉睡的土地”，蔣定之說，要以“寸土必惜、寸土必用、寸土不棄、寸土不閑”的決心，打好打贏這場攻堅戰(zhàn)。
根據(jù)11月1日起實施的新《規(guī)定》，非因政府原因和不可抗力造成土地閑置，具有下列情形之一的，市、縣、自治縣人民政府可以無償收回國有建設(shè)用地使用權(quán)：(一)超過動工開發(fā)日期滿2年未動工開發(fā)的；(二)超過動工開發(fā)日期滿2年未完成項目投資總額25%的。這將成為海南依法依規(guī)處置閑置土地的“尚方寶劍”，處置中面臨的難點問題也得以有章可循。
原《規(guī)定》對閑置土地預(yù)防和監(jiān)督檢查等內(nèi)容無具體要求，而新《規(guī)定》的一大亮點，是在預(yù)防與監(jiān)管方面作了相應(yīng)的規(guī)定，尤其是建立了閑置土地處置和新增建設(shè)用地計劃指標(biāo)掛鉤制度。
新《規(guī)定》明確：市、縣、自治縣處置閑置土地成績突出的，省土地行政主管部門可以相應(yīng)增加其下一年度的新增建設(shè)用地計劃指標(biāo)；市、縣、自治縣處置閑置土地不力的，省土地行政主管部門可以相應(yīng)扣減其下一年度的新增建設(shè)用地計劃指標(biāo)。這有助于形成正向激勵，相關(guān)業(yè)內(nèi)人士說。此外，海南大量的填海項目存在未批先建、不繳納海域使用金、擅自改變填海用途、長期閑置不用、不及時換發(fā)土地證等違法行為。針對這些問題，填海造地項目也納入本次集中整治范圍，一并清理。
今年年底前，海南將全面完成閑置土地的認(rèn)證和處置辦法，確保處置率達(dá)到50%以上；在明年6月底前，全面完成閑置土地的處置工作，使海南土地閑置的突出問題得到基本解決，土地市場秩序得到有效規(guī)范。目前，海南已啟動約談和掛牌督辦機制，督促市縣政府解決土地違法違規(guī)問題，并首次在媒體上對海口、東方和定安的四宗重大土地違法案件刊登公告，公開進(jìn)行掛牌督辦。
重治本—確保每一宗土地“四清晰”
“供而未用”的閑置土地，在很多省份都存在。國土資源部提供的數(shù)據(jù)顯示，截至今年5月31日，全國閑置土地3.55萬公頃，其中房地產(chǎn)閑置土地1.07萬公頃。
中國土地學(xué)會副理事長黃小虎認(rèn)為，一些城市一方面反映供地緊張，另一方面閑置土地不能充分利用，與城市管理者往往習(xí)慣走外沿擴(kuò)張粗放利用的路子有關(guān)。
也有專家指出，依據(jù)《中華人民共和國房地產(chǎn)法》和各地的相關(guān)規(guī)定，企業(yè)原因造成的土地閑置，處置有法可依。除可依法對相關(guān)企業(yè)進(jìn)行罰款、沒收土地外，還可考慮建立違約責(zé)任追究制度，對違反土地出讓合同或劃撥決定書中約定的投資強度、開竣工時間等土地使用條件的，依法追究違約責(zé)任；對進(jìn)行土地投機 “炒地皮”的企業(yè)，要列入“黑名單”，依法依規(guī)收回土地、逐出市場。
但從根本上說，還是要依法規(guī)劃、科學(xué)規(guī)劃、合理規(guī)劃，盡量減少因政府原因而造成的閑置。不少閑置土地與以往用地規(guī)劃不科學(xué)、隨意改變土地規(guī)劃有直接關(guān)系。
為此，海南省要求，各地都需要進(jìn)一步搞好土地清查，確保每一宗土地位置、權(quán)屬、現(xiàn)狀、統(tǒng)計“四清晰”，為編修土地規(guī)劃提供可靠基礎(chǔ)。就海南而言，還需根據(jù)自身特點，抓緊健全填海造地的法規(guī)和政策，研究制定經(jīng)營性填海造地項目由國土部門和海洋部門聯(lián)合公開招、拍、掛出讓的模式，提高政府對填海土地的調(diào)控能力。
記者了解到，今年，國土資源部在總結(jié)常州等6個城市土地利用動態(tài)巡查試點的基礎(chǔ)上，在全國范圍內(nèi)建立土地利用動態(tài)巡查制度，對建設(shè)用地開發(fā)利用情況實行全程監(jiān)管，防止土地閑置浪費
