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2024年11月24日
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北京連續發布《關于加快中低價位自住型改善性商品住房建設意見》和被稱作升級版北京房地產調控政策的“京七條”兩項房地產調控政策，意在從供需兩端加強對房地產調控。此外，北京市住建委還發布消息稱，今年年底前北京將完成2萬套自住型商品住房供應，明年計劃推出5萬套左右。
而就在此前一天，國家統計局發布2013年9月70個大中城市新建商品住宅（不含保障性住房）價格變動情況，北京房價同比上漲20.6%，位居各大城市之首。因此，10月23日，“京七條”的發布也被外界認為是從政策層面對于北京房價過快上漲的一種回應。
細讀全文，可以發現此次發布的“京七條”較以往有較大轉變。在此之前，政策大多在打擊投機需求、加大流通環節成本上下功夫，而此次京七條是北京首次在抑制需求的基礎上，增加了限價供給，真正從供需兩端抑制房價。從短期內來看，此舉有利于緩解房價過快上漲的情況。
短期有望平抑房價
10月23日下午，北京市住建委發布了《關于加快中低價位自住型改善型商品住房建設的意見》（簡稱《意見》），對即將推出的自住型商品房銷售和管理做出七條詳細規定。
《意見》明確，自住型商品住房套型建筑面積，以90平方米以下為主，最大套型建筑面積不得超過140平方米；銷售均價原則上按照比同地段、同品質的商品住房價格低30%左右的水平確定。
需要注意的是，自住型商品住房購房人取得房屋所有權證后，原則上5年內不得轉讓。購房人取得房屋所有權證5年以后轉讓的，如有增值，應當按照屆時同地段商品住房價格和該自住型商品住房購買時價格差價的30%交納土地收益等價款。購房人將自住型商品住房轉讓后，不得再次購買自住型商品住房。
同策咨詢研究部總監張宏偉向21世紀網表示，“京七條”加大自住型商品住房的確可以滿足一部分中低收入家庭的居住問題，緩解房價過快上漲的壓力，自住型商品住房銷售均價，原則上按照比同地段、同品質的商品住房價格低30%左右的水平確定，也為廣大老百姓提供了政府的福利。從政策層面的角度來講，該政策規定原則上5年內不得轉，5年以后轉讓的，如有增值，需繳納30%土地收益等價款。購房人將自住型商品住房轉讓后，不得再次購買自住型商品住房。政策層面原則上還是維護以自住需求為主的市場需求。
10月22日，北京市住建委發布消息，今年年底前北京將完成2萬套自住型商品住房供應，明年計劃推出5萬套左右。
而數據顯示，10月以來，北京住宅新房庫存持續處于6萬套警戒線下。截至17日，北京市住建委網站數據顯示，可售期房住宅為30791套，未簽約住宅現房為28614套，可售商品房住宅庫存共計59405套，商品房庫存再創年內新低，同時，突破了庫存6萬套的所謂“心理警戒線”。
中原地產市場研究部總監張大偉表示：“如果以北京月均10000套計算，消化59921套庫存不用6個月。” 從北京以往庫存與市場關系來看，庫存8萬套是供求均衡點，若高于8萬套，說明供大于求，房價會滯漲甚至下跌，但低于8萬套時，房價會上漲。
北京市政府今年將推出2萬套自住型商品住房供應，這也意味著庫存有望回到8萬套供求均衡點；明年推出5萬套，也意味著將大幅增加市場的供應量。
張宏偉表示：從市場影響的角度來講，通過增加自住型商品房的市場化的手段改變樓市相對緊張的供求關系，從短期內來看有利于緩解房價過快上漲的現象。
而北京市房協秘書長陳志則表示，京7條的措施主要還是對已有調控措施的完善，并非調控加碼。
中期或有報復性反彈
“京七條”加大自住型商品住房的確可以滿足一部分中低收入家庭的居住問題，能夠在一定程度上緩解房價過快上漲的壓力。不過業內人士從操作和執行的角度層面，認為其存在些許問題需注意。
“京七條”指出，2013年底前全市要完成不低于2萬套自住型商品住房供地，今后還要根據市場需求情況進一步加大供地規模，未來幾年逐步提供7萬套自住型商品房。
張宏偉表示，從數據上來講，過去保障房建設套數也不少，如果建設的足夠多，其實也不需要現在的自住型商品房。但是，保障性住房建設沒有對市場形成比較實際的供應量，對于市場的影響而言也就相對有限。因此，本次7萬套自住型商品房能否按時、按質完成是值得關注的。所以，政府應該讓市場和普通老百姓明確這7萬套自住型商品房何時、何地建成，具體有哪些項目，每一個階段都應該公開這些信息。只有這樣，才不是通過數字游戲調節市場，才會起到真正的增加市場供應，緩解房價過快上漲的作用。
在10月23日公布的“京七條”中，對購買資格也做出了規定,在北京具有購房資格的家庭，均可以購買自住型商品住房，兩類家庭將可優先購買：一類是北京市戶籍無房家庭(含夫妻雙方及未成年子女，單身人士須年滿25周歲)，另一類是經濟適用住房、限價商品住房輪候家庭。每個符合條件的購買家庭限購一套自住房。
由上可以看出，自住型商品房準入門檻低，加上目前很多樓盤推出普通商品房出現當天賣光的今天，自住型商品房價格較周邊普通商品房低了30%，這勢必會引起消費者的積極搶購，短期內顯然無法滿足巨大的市場需求。這時，分配環節是否公平，是否會出現類似此前“開寶馬住經濟適用房”的情況成為公眾關注的焦點。
張宏偉表示：國家統計局數據顯示，2013年9月北京房價同比上漲20.6%，也就是說一年時間北京房價可漲20%左右。如果按照每年20%的房價上漲速度，5年以后北京的房價翻一番應該沒有問題。因此，即使政府拿去自住型商品住房購買時價格差價的30%的增值收益，獲得自住型商品房的購房者仍然會有不少收益。這就可能會存在因為這樣的利益關系產生“關系戶”現象，導致分配不公平，最終導致普通老百姓享受的實惠覆蓋面降低。因此，從這個角度來講，政府不能只是從政策上強調“黑名單”之類的規定，還應該從執行的角度切實嚴格落實這些措施，只有這樣才會有更多的政府公信力，才能管好市場。
上海易居房地產研究院副院長楊紅旭表示：自住型商品住房實質仍是經濟適用房，但其準入門檻明顯低于經適房，且供應量巨大。必定沖擊明年北京房價，有望穩住房價。但有兩憂：1、門檻低，則求者眾，難免權力尋租。2、未來退出有麻煩，30%差額如何計算？
此外，自住型商品房加大供應短期內有利于緩解房價上漲壓力，但專家認為，中長期來看有可能導致市場化的商品房價格快速上漲，引起市場更大的反彈。
張宏偉向21世紀網表示，不可否認，自住型商品的加大供應短期內有利于緩解房價上漲壓力。但由于一線城市“人多地少”的特征短期內很難改變，7萬套自住型商品房用地有可能使市場化的商品用地量驟減，使商品房市場供求關系更加緊張。從中長期來看，有可能使市場處于供求不平衡的狀態，引起市場報復性反彈。2013年北京、上海等一線城市的住房用地計劃即使全部完成，商品住宅地供應仍將是稀缺的，這將導致商品住宅市場中長期處于上漲狀態，最終將助推樓市“階段性”爆發。
