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2024年11月24日
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8月底9月初不到一周的時間內，來自全國政協及國務院政策研究室的兩個高規格調研組頻頻造訪鄂爾多斯，調研的主題無一例外地圍繞鄂爾多斯當前的樓市困局展開。據了解，調研得到的最多反饋是“鄂爾多斯目前的大面積存量房消化至少要三五年甚至更長時間”，各界給出的會診結果是：大規?！耙Y”和“引人”。（9月23日《中國證券報》）
“鬼城”是人們對空置率過高、甚至被廢棄的城市區域的俗稱，有學者根據成因將“鬼城”分為災難型“鬼城”、衰落型“鬼城”和規劃型“鬼城”三種類型。其中，規劃型“鬼城”又分為規劃超前型“鬼城”、規劃滯后型“鬼城”和房地產型“鬼城”三種。我國目前較多是房地產型“鬼城”，核心原因是過分追逐房地產利益，違背城市化規律，目前社會關注的鄂爾多斯就是典型案例。違背客觀規律，就必然遭到懲罰，所以不是所有的“鬼城”都能復活。但基于中國目前城市化進程的現狀，如果把握機遇，率先而為，一些房地產型“鬼城”復活，也并非完全無望。
從規律上講，城市化是一個漸進的過程，不可能一蹴而就。城市化進程與產業化發展是密切相關的，只有產業化先行，解決了人們就業的問題，基礎設施配套跟上，解決了人們的生活問題，人們才愿意選擇就地城市化，才會在經濟發展水平提高的過程中進一步促進城市化的加速。所以，破解“鬼城”的思路，并不難，無非是通過創造就業、創造財富、創造消費，發揮貨幣之水和自然之水的功能，再加一張交通網，“引資”和“引人”。但是，行很難，尤其是我國城市化進程，仍處于人口和產業向大城市聚集的階段，中小型城市要成功“引資”和“引人”都不容易，以時間換發展的周期會相對較長。
縱觀世界各國，房地產型新城成功的開發模式，主要有田園新城、邊緣新城、TOD新城、產業新城、行政中心新城等幾種，它們共同的特點都是緊密結合自身發展條件和現實狀況，實施嚴密規劃、逐步有序地進行新城的開發與建設。我國目前的房地產型“鬼城”，則是超前跑步，因此要短時期實現復活，只以某一種模式為參考進行“先造城后造市”的補課，成功的幾率會較低；只有綜合學習成功模式的成功之處，系統解決，才能增加新城的吸引力，從而實現復活。
從新聞報道來看，鄂爾多斯大規?！耙Y”和“引人”，也可謂效果明顯。引資方面，市委書記親自出馬，上半年招商引資到位資金達343億元，可助力鄂爾多斯全年財政收入維持6%的同比增速；引人方面，包括已陸續搬遷到新區辦公的鄂爾多斯市屬機關單位干部職工、在鄂爾多斯辦學的大中院校和市屬中小學學生、引進的工業項目的產業工人、生態移民等已突破十萬。但問題是，即使按照鄂爾多斯200萬的總體人口規模，忽略目前全市已有住房人口不計，全部轉為城鎮人口，也只能消化近三年來累計開工施工房地產面積的近一半。而目前的引資，也主要集中在地方政府項目對接和央企，可持續性令人擔憂。
房地產型“鬼城”是因政府逐利而成，也必須以此為突破口，而且要做好較長陣痛期的準備。一是要加大房價的調控力度，讓房價從投資屬性回歸消費、人居屬性；二是加大戶籍改革、就業、醫療、教育等公共產品的供給，解決人的城市化問題；三是以交通為核心，連接形成真正的城市圈，方便產業和人口的遷徙與聚集。如鄂爾多斯，在本身人口規模有限的情況下，不通過城際快速鐵路形成真正的“呼包鄂銀榆”城市群，沒有高質量的公共服務，就難以讓“移民”定居下來，就不可能提高聚集度，不僅解決不了“鬼城”現狀，反而可能加劇。
“產城融合”是復活“鬼城”的關鍵。鄂爾多斯也有大力發展非煤經濟的目標，計劃到2017年實現非煤產業占工業增加值的比重達到50%以上。但問題是，目前遭遇了資源換項目的尷尬，比如華泰汽車拿走了超過10億元的煤炭資源、圈了土地，項目卻落空了。如何“產城融合”，實現經濟結構的轉型，這就需要政府有長遠眼光，實現傳統優勢的轉化。如鄂爾多斯，一是需要善于將傳統煤炭資源的優勢轉化為低廉的能源價格優勢，以吸引和培育新型的企業或者產業，特別是要走產業集群的道路；二是要學習江浙的成功之道，將羊毛紡織優勢轉化為產業和商業集聚地；三是要立足消費這一城市的根，加大商業配套建設，利用商業優勢吸引入住和移居。
美國著名城市理論家芒福德說，在任何時代，城市都代表著一種文明水平，代表著更有價值、更有意義的生活。古希臘哲學家亞里士多德也曾經有一個對城市的經典定義：“人們為了生活來到城市，為了更好的生活而留居于城市。”所以，在復活“鬼城”的努力中，還需要注意弘揚城市特色文化，注重人文價值關懷，在讓人們心理、情感和價值上獲得更大滿足、增強市民對城市認同感的同時，也可以培育和發展城市旅游產業，對增加城市吸引力、盤活過剩房產也是大有裨益的。
已經形成的“鬼城”如何復活，固然令人苦惱，但更令人憂慮的是，在“城鎮化”的旗幟下，一些三、四線城市還在前赴后繼地奔往“鬼城”的道路之上。城市化首先是人的城市化，而非人造的城市化，但人的城市化源于人性，人造的城市化源于權力。所以，要避免新的災難不斷產生，就必須有新的機制強迫政府走出“土地經濟”的政治、經濟逐利，真正將廣泛的公眾意見吸納到理性決策系統之中，返利于民，回歸“城市讓生活更美好”的初衷。否則，復活眾多的“鬼城”，終將成為一項不可能完成的任務。
