住房租賃市場是一個相對充分競爭的市場，若住房租金價格繼續(xù)上漲，有支付能力的租賃需求下降，從而就會形成制約住房租金價格繼續(xù)上漲的收縮力。
據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)發(fā)布，8月份全國住房租金價格同比上漲4.4%，已連續(xù)43個月上漲。此外，據(jù)媒體報道，往年非常搶手的北京學(xué)區(qū)房，今年房租空漲一個月后又降了回來。
住房租賃市場相對新建商品房和二手房市場來說，是一個充分競爭的市場。因此，破解住房租金連續(xù)上漲難題，需要充分發(fā)揮市場機(jī)制的作用。
住房租賃市場是一個相對充分競爭的市場，主要有以下原因。
一是住房租賃市場的交易雙方數(shù)量眾多。無論是出租方，還是承租方，對應(yīng)著一個龐大的社會群體。而在新建商品房市場，住房供應(yīng)總量與節(jié)奏，主要由房地產(chǎn)開發(fā)商把控。受當(dāng)前住房供求關(guān)系相對緊張影響，二手房市場出售方議價能力要強(qiáng)于購買方。
二是住房租賃市場交易中的一方無法決定住房租金走勢。由于可替代的住房較多，出租方的定價要受到其他出租方強(qiáng)有力的挑戰(zhàn)。同理，承租方的出價也要受到其他承租方的競爭。
三是依托于遍布全城的中介網(wǎng)點和互聯(lián)網(wǎng)，住房市場租賃信息大體透明。
由此可見，住房租賃市場相對具備了經(jīng)濟(jì)學(xué)理論中完全市場競爭的基本條件。
當(dāng)前住房租賃價格連續(xù)上漲是城鎮(zhèn)化進(jìn)程的必然結(jié)果。隨著越來越多的就業(yè)人群向城市、特別是一線大城市轉(zhuǎn)移，產(chǎn)生了規(guī)模龐大的住房需求。其中，一部分的住房需求主要通過新建商品房和二手房來滿足，而相當(dāng)部分住房需求必須要借助住房租賃市場來解決。同時，房價連續(xù)高位上漲，造成房屋持有成本上升，一定程度上抬升了住房租賃的成本。據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的全國70個大中城市住房銷售價格變動情況，7月份有62個城市住房價格環(huán)比上漲。自去年第四季度以來，房地產(chǎn)市場保持連續(xù)上漲態(tài)勢，高房價帶動租金上漲是當(dāng)前住房租賃市場的一個顯著特征。
盡管如此，破解住房高租金問題，還需要依靠市場機(jī)制來解決。住房租金的演化態(tài)勢，是市場供求動態(tài)均衡的結(jié)果。如前所述，北京學(xué)區(qū)房租金價格在上漲一個月后回落，是有支付能力租賃需求下降的結(jié)果。同樣，若住房租金價格繼續(xù)上漲，按照市場規(guī)律，有支付能力的租賃需求下降，從而就會形成制約住房租金價格繼續(xù)上漲的收縮力。
城市發(fā)展有其邊界，住房租金也是一個重要的制約因素。現(xiàn)在一線城市人口擴(kuò)張壓力巨大，住房租金的上漲也會分流部分人群，促使他們轉(zhuǎn)移到其他城市。住房租金與收入之間的動態(tài)平衡，始終是決定住房租金未來演化的重要力量。考慮到住房租金占個人收入或家庭收入的比重逐年上升，不排除未來會有更多的人逃離“北、上、廣”。
當(dāng)然，政府治理也不能忽視住房租金價格的過快上漲。城市中服務(wù)業(yè)發(fā)展需要更多人群的支持。除了要規(guī)范住房租賃市場，還要采取綜合措施加強(qiáng)住房租賃供應(yīng)，加大公租房建設(shè)，以滿足中低收入人群的住房需求。因此，地方政府在抑制房價過快上漲的同時，也需要促進(jìn)住房租賃市場的健康穩(wěn)定運(yùn)行。
