以傳播城市化專業知識為己任
2024年11月24日
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畢業院校：哈爾濱工業大學管理學院
現任職務：北京世博偉業房地產開發有限公司董事長、總經理
世博投資控股有限公司董事長
北京腦庫文化發展有限公司董事長
城市化進程中將出現的社會問題
城市化是鄉村變為城市的復雜過程，是社會發展中重要的世界性現象。城市化進程是城市人口比重快速提高和城市的生產不斷擴大的過程，也是社會經濟變化的地域空間過程。按照年均增長1個百分點預測，我國新增的城鎮人口對生態環境必將產生巨大的壓力。雖然目前我國城鎮的人均能源消費水平還不高，但是8.3億城鎮人口的總量卻是世界最大的。在城市化加速發展中，不可避免地存在一些問題。
問題一：貧困
縱觀城市化進程可以發現，貧困不僅是城市化進程中的“果”，在一定意義上更是推動城市化的“因”。工業化、城市化和現代化是現代社會歷史發展過程中三個相互影響、相互作用的重要因素。在農村人口增長、農業比較效益遞減、土地資源約束以及技術替代等多種因素作用下，大量農村勞動力向城市、向非農產業轉移已成為不可逆轉之勢。
貧困壓力下的農村勞動力的流動表現出的是一種為求生計而萌發的主動性。一方面，城市的發展又反作用于農村的貧困。這樣，使農村更落后，城市更現代。二是現階段出現的城市貧困問題。城市貧困問題的最基本表現，就是在一定時期內，由于各種原因，在城市逐漸出現一部分人和一部分家庭的基本生活處于入不敷出的窘困狀態，這些貧困者在短期內很難依靠自身力量擺脫貧困，導致溫飽難以維持。城市貧困問題如處置不當，易于激化一系列社會問題，應該引起政府和社會的廣泛關注。
在21世紀前30年里，我國城市化水平將進一步提高，由此而來的城市貧困人口的增加將是一個必然的趨勢，也就是新生的城市貧困村將呈規模化發展，流動中的絕對貧困隊伍逐漸多元化、組織化，而后備的相對貧困隊伍正在形成，老年人口貧困發生率將因為儲蓄準備不夠和社會養老保障制度不健全而越來越高，在城市貧困人口中，男性比女性貧困發生率更高。
問題二：就業
在討論加快城市化問題時，人們議論較多的是，在近兩年就業形勢嚴峻、下崗職工安置問題越來越突出的情況下，農村人口進入城市后，就業空間在哪里，城市化能否擴大就業空間?城鎮化水平與城鎮失業率呈逆向關聯。如果我國城市化水平保持每年提高1個百分點，同時經濟增長速度為年均8％，城鎮失業率就可以控制在5％左右。當經濟增長速度為年均7％，城鎮失業率可控制在5.7％－7.8％之間。但是，如果城市化速度低于每年提高1個百分點，就業形勢就會更加嚴峻。
問題三：土地
城市化是否會占用更多的耕地，能否提高土地利用的集約程度，這是實施城市化戰略必須要明確回答的問題。據建設部資料，我國的城市、建制鎮、集鎮和村莊的建設用地合計為18.95萬平方公里（2.84億畝），占全部非農業建設用地的53.7％。其中城鎮（包括設市城市、縣城及一般建制鎮）用地4.28萬平方公里（0.64億畝），占23％；鄉村居民點（包括集鎮和村莊）用地14.67萬平方公里（2.20億畝），占77％。居民點用地中，土地利用的集約程度隨居民點規模的下降呈顯著下降態勢，特大城市的人均占地僅75平方米，但小城市已上升為143平方米，建制鎮和農村居民點則上升為154平方米和170平方米。由此可見，如何更加集約、更有效率的土地利用方式，也將決定我國城市化進程的成功與否。
問題四：郊區城市化
郊區城市化是城市在經歷了中心區絕對集中、相對集中和相對分散以后的一個絕對分散的階段，是由于城市中心區的土地稀缺地價昂貴、交通堵塞擁擠、居住人口密集、環境質量惡化，致使城市中心區人口和企業、公司外遷到郊區，使城市中心區的人口增加低于郊區，形成相對中心區而言的離心化現象。其實質是城市周圍的農村地域受到城市擴張的影響，逐步向城市性因素和農村性因素相互混雜的過渡地域變化的過程。郊區城市化首先出現在歐美等工業化、城市化程度很高的國家，以美國尤為突出。與郊區城市化現象相聯系的另外一個現象是原有的中心城市功能衰退，環境惡劣，導致中心城區向郊區發展的現象。
（1）城市蔓延引發城郊土地利用矛盾。城市郊區是各類用地矛盾的集中之地，因為城市蔓延不但要占用大量的耕地，使生產城市必需的原材料和農副產品的空間減少，而且工業區、住宅區往往在郊區建設，布局不合理，需要更多的能源消耗和建設投資。
（2）土地級差效益與盲目開發不和諧。城郊是城市到農村的動態過渡帶，非農產業迅速發展以及城市擴張引起土地級差收益的變化，而此時往往由于沒有科學的土地開發利用模式和管理制度作指導，土地朝暫時級差收益較高的方向盲目開發利用，使得土地不能發揮最大經濟效益。
（3）破壞城市郊區的生態環境。郊區生態是城市生態的重要組成部分，合理的郊區土地利用結構和布局是優化整個城市生態的重要因素，但城市的發展和郊區工業的繁榮，往往只考慮經濟效益而忽略了郊區土地非農開發給郊區生態帶來的影響，肆意占用耕地和不合理的非農用地使得城市污染蔓延，郊區污染增多，城市和郊區居民的生活環境同時惡化。
當然在城市化進程中還將出現：城鎮公共安全管理的問題、社會保障的建立和健全的問題、城市發展中的城市資源短缺問題、社會主體間利益分配的問題、水資源的矛盾、空氣質量、固體廢棄物處理問題等等。
企業家要承擔社會責任
企業是社會成員、是市場主體。伴隨社會進步發展，企業是否能夠在激烈的經濟實力競爭和社會形象競爭中不斷提升競爭力，是加快社會發展的關鍵所在。但在如今的市場經濟環境下，企業競爭力的強弱卻突出表現為其對利潤的追逐能力。無可厚非，利潤是企業存在的理由和發展的動力。但與此同時，企業更是社會這個大系統中的有機組件，而且與整個社會的其他組織和個人發生大量互動。在這些互動過程中，由于外部性問題和由信息不對稱所可能引致的道德風險行為，使企業的逐利活動與社會的整體利益之間可能會產生矛盾或問題。而解決或減少矛盾和問題的重要措施之一就是看企業是否具有社會責任感。
大量事實證明，企業承擔社會責任并非只是一種負擔，只要把握和利用得好，完全可以轉化為一種企業發展的機會。同時，一個長期奉公守法、善待社會、勇于承擔社會責任的企業還可以提升自己的形象，增加無形資產。
企業的利潤和企業履行的社會責任應該是一致的，從長遠來說，社會責任履行更好的企業，更能贏得消費者、顧客的信賴。
反觀國外的知名企業，追求股東利益最大化，謀求長期生存為終極目標。
中國的房地產行業正處于快速發展期，已成為推動中國國民經濟發展之支柱行業之一。而在高速的城市進程中房地產企業家的角色如何定位？
我認可一個觀點：企業之與社會，如同樹木之于大地。企業作為一個有機的生命體，先是從社會汲取營養獲得生長，然后通過不斷地回報這個社會，使得這個環境的土壤更為肥沃，進而汲取更多的社會資源，完成新的生命周期的循環。事實上，回報社會，這是一種內在規律使然。所以，企業須首先以一種系統和開放的觀點認準自身與社會外部環境的關系，確立自己的經營理念和核心價值觀。房地產業本身是社會影響力極強的行業，人們甚至用居住改變中國來形容它的力量。房地產開發商通過自己的產品改變的不僅是人們的居住狀態，更包括城市的文化形態、城市的生活方式。因此，房地產開發企業當從社會價值、城市責任等諸多角度均衡考慮自身的定位。
讓建筑與社區充滿人文氣息
作為城市建設的直接參與者，從最小的起點出發，首先我們應該讓建筑與自然相和諧，讓建筑與城市相和諧；其次，社區是國家的細胞，所有的社區和諧了，和諧社會自然也就形成了。
作為開發商我們應該主動承擔推動科學城市化進程和構建和諧社會的社會責任，是把建筑材料建成沒有生命的水泥森林，還是把它建設成為有美感、有生命力的城市呢？這些責任無疑落在我們身上。作為城市的建設者、管理者，對城市的建設和城市的未來負有責任。
在誠品建筑的開發建設過程中，我們首先想到的就是應該讓項目傳承北京西區的人文氣質。希望透過人文、知性的空間規劃，建造一座承載學問的建筑，讓每一位居住在誠品建筑中的人能夠深切感受并喜愛被文學、藝術包圍的生活，使讀書成為誠品建筑獨特而新鮮的生活風尚，讓喜愛閱讀、崇尚知識的人們找到心靈的歸屬。
住宅的開發，除須強調提供優質的產品品質外，更要通過能充分體現社區特色的公共空間的建設及運營營造富有內涵的生活氛圍，讓生活于此的人們能夠享受到生活的美好。為此我們在社區內規劃了近三千平方米的生活配套，不僅滿足了700余戶業主的基本生活需求，還建設了藏有近百位名人薦書的社區咖啡圖書館。為社區公共空間文化氛圍的營造，我們不僅定期邀請各界知名人士在社區內的“名家講堂”演講、還定期組織業主舉辦各種主題的小型沙龍。迄今為止，誠品建筑的名家講堂活動已經舉辦過16屆，如卞祖善先生的“如何欣賞交響樂”、徐慶平的印象派作品的欣賞，余秋雨的關于文化、閱讀和生活，丁聰的畫展。舉辦過文化沙龍18次，如漫談中西文化的差異、碰撞、融合，品位極品咖啡，提升生活品質，宗教信仰浸染文化與生活，文化藝術溝通心靈等，內容涉及文學、軍事、法律、藝術等領域。大型的文化活動在誠品建筑也已舉辦過6次。
構建和諧社區，在誠品建筑社區發起有業主參與的社區文化基金建設倡議，以便為社區長期文化建設籌集更多的資金，將誠品建筑真正打造成為一個充滿人文氛圍的現代新型社區。讓看不見的建筑空間流淌人文的精神。同時，社區文化建設關系到社區內的每一位業主，需要全社區所有人的共同參與，我希望通過這種活動，能讓每一位業主真正參與到社區文化建設當中。
一個好的開發商，要珍惜土地資源，盡可能地做到土地資源利用的最大化，做到物有所值，物超所值，塑造建筑精品。這不僅會給業主提供非常輕松、非常優美的生活環境，同時也會給自己創造更多的利潤，給城市創造更多的價值。
構筑“城市思想”平臺
在中國的城市化進入到高速發展的今天，我們希望能夠成為跨行業、國際化的文化傳播者與建筑空間締造者。希望通過我們，能夠讓更多的中國房地產企業用全球視野參與中國的城市化進程，傳播國際特色的文化元素。
在地產開發的同時，我也資助了清華大學、美國麻省理工大學共同構筑的城市規劃領域高端研修平臺——“城市思想者研修計劃”，并設立了“城市思想者俱樂部”。
研修計劃是針對全球經濟一體化背景下，城市化進程中房地產企業如何參與國際、國內的城市建設而專門設置的高端培訓項目。
課程中既有對全球經濟一體化背景下城市化特殊運行方式的分析，也有在城市化進程中政府和城市建設者如何對待城鄉一體化、新農村建設等發展問題、也有通過對國外房地產行業及標桿企業的案例分析，滿足轉型時期房地產行業及企業自身修煉的課程內容。此外，針對我國優秀房地產企業參與全球城市建設的發展機遇，研修計劃不僅在每一模塊中充分體現了貫通中外的知識內容，還專門利用一個模塊專題研討企業家的社會責任。
“城市思想者研修計劃”，通過一個開放式的研修計劃，吸納在全國各地一線、二線城市間主管城市規劃和建設的官員，以及大型房地產企業的董事長、總經理，共同研修中國城市未來的命運和走向，讓當前活躍在房地產行業中的翹楚們走上前臺進行對話，共同探討中國房地產在轉型期所面臨的機遇、挑戰和企業的發展戰略選擇，促使中國走第二條道路，少走彎路，利用世界的經驗，推動中國城市的規劃與建設。
用文化傳承的責任心規劃城市
開發商不僅僅要對社區、企業負責，而且要對區域、對城市的文化與經濟發展負責。一個開發企業的領導者只有用社會的責任心去做地產，才能對得起這片土地。
面對城市化進程的加速發展，面對這個進程中出現的社會問題，作為房地產企業家，首先我們不能把利潤最大化作為企業的唯一目標。
第二，盡其所能把企業做大做強，為社會提供更多的就業機會。
第三，積極參加到城鄉經濟發展中去，為新農村建設“添磚加瓦”，城市化過程中，放下農具的農民會逐漸集中到城市和小城鎮當中，一方面我在參于新農村建設的過程中，應當多多地考慮如何為失去土地的新市民創造創業的機會，另一方面積極為城鎮引進具有競爭力的城市資源、優秀企業，給他們找到“點石為金”的發展道路。
第四，用文化的力量去影響和幫助城市化進程中失去土地的農民兄弟，文化可以影響一代人，我們應當有這種社會責任感經營更多的“精神食糧”，讓他們為自己為下一代營造一種良好的文化環境。
最后，經營城鎮的文化、保護城市的記憶，農村人口的逐漸聚集將擴大城鎮的規模，我們應該為他們提供優良的居住環境，也應該為“騰“出來的農村土地找到一種集約化、科學化的經營道路;城市化進程必將打破些壇壇罐罐，但并不是去像文革一般“破四舊”，要保護城市文化和記憶，盡量保護原有的城市肌理和市政走向，保留城市中最基本的記憶，在創造城市活力的同時，讓將來的人們重返這片土地時，擁有美好的回憶。要把經濟、文化關系聯絡起來，將經濟發展和與文化發展相結合。
做有社會責任的企業家
中國城市迅速發展，城市化進程的速度達到同期世界城市化進程速度的兩倍。這其中，房地產業成為城市化進程的主要載體。無論是舊城改造，還是新區擴張，在整個中國的城市化進程中，房地產開發商的身影越來越活躍。未來15年，中國的城市化率將從目前的40%提升到55%，這一城市化進程必將為房地產業的發展提供廣闊的空間，中國的開發商無疑將成為最主要的推動者和責任承擔者。
這一過程是房地產開發商經濟效益和社會價值雙重實現的空間容器。一個優秀的開發商應當在此過程中為社會的可持續發展做出廣義的良性影響和積極貢獻。在這方面，我要求我們的員工要站在城市的高度和戰略的高度來實現“五個承諾”：即我們每到一個城市要做到為這個城市打造一張新的城市名片、為當地百姓創造一種新的生活方式、與當地開發商一起提高城市的建設水平、為當地政府上繳更多稅收、融入當地做好城市的宣傳員。
一個企業家首先要愛國家、愛人民。一個企業要遵紀守法經營，樹立社會公眾形象，不僅要生產出優質的產品，創造豐富的物質財富，而且還要肩負起社會的責任。一個企業的成功，固然與企業家和企業自身努力分不開，但國家的優惠政策，對大中型企業資源優化配置，特殊團體經營的優勢，以及人民群眾的支持，都有著重要因素。一個企業要時刻想著回報國家，惠澤社會，不論以公有制為主體的企業，還是私營企業，都是在建設有中國特色社會主義體制下而取得的業績。我們國家經濟還處在發展中國家層次，與發達國家甚至是發展中國家相比，各項指標人均水平很低，還有很多不發達的地區，還有較多失業人員等。
“以人為本、構建和諧社會”是每一個企業的責任。相信，中國企業家一定會在社會各界的關注支持下，適應承擔社會責任這一新的條件約束，把矛盾或問題轉化為機會或動力，最后實現共贏。
綜上所述，我認為中國房地產開發商的角色定位可概括為城市化進程的推動者、社會價值的建設者和富有民族復興的責任者。
