以傳播城市化專(zhuān)業(yè)知識(shí)為己任
2024年11月24日
星期日
設(shè)為首頁(yè)
|
加入收藏
搜索
8月底9月初不到一周的時(shí)間內(nèi)，來(lái)自全國(guó)政協(xié)及國(guó)務(wù)院政策研究室的兩個(gè)高規(guī)格調(diào)研組頻頻造訪鄂爾多斯市，調(diào)研的主題無(wú)一例外地圍繞鄂爾多斯市當(dāng)前的樓市困局展開(kāi)。
據(jù)記者實(shí)地采訪了解到，兩個(gè)調(diào)研組在與鄂爾多斯市各部門(mén)座談的過(guò)程中，得到的最多反饋是“鄂爾多斯市目前的大面積存量房消化至少要三五年甚至更長(zhǎng)時(shí)間”。而針對(duì)當(dāng)前鄂爾多斯房地產(chǎn)困境，各界給出的會(huì)診結(jié)果是：大規(guī)模“引資”和“引人”。
事實(shí)上，據(jù)記者了解，鄂爾多斯市政府已經(jīng)開(kāi)始行動(dòng)，一方面大規(guī)模引進(jìn)非煤產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，另一方面醞釀啟動(dòng)龐大的人口遷移計(jì)劃。
存量房消化至少需三五年
8月底的鄂爾多斯市，一場(chǎng)秋雨讓這座高原城市從炎炎夏日中一夜間涼了下來(lái)，這像極了過(guò)去兩年時(shí)間里由熱轉(zhuǎn)冷的當(dāng)?shù)貥鞘小疤鞖狻保浔鶝龅摹绑w溫”可以從鄂爾多斯市新、舊城區(qū)內(nèi)綿延數(shù)公里的空置房直觀體驗(yàn)到。
鄂爾多斯市的存量空置房到底有多少？這一數(shù)字至今未獲鄂爾多斯市政府直接披露，記者在東勝、鐵西及康巴什新區(qū)實(shí)地調(diào)查看到，這些地區(qū)眾多在建和裝好門(mén)窗的樓盤(pán)連續(xù)數(shù)天的夜間亮燈率不足一半，有的樓盤(pán)甚至整個(gè)一片漆黑。這一現(xiàn)象或可作為大量房屋空置的間接體現(xiàn)。
記者查閱鄂爾多斯市近三年的《鄂爾多斯市國(guó)民經(jīng)濟(jì)公報(bào)》發(fā)現(xiàn)，僅2010年一年，全市新開(kāi)工面積1325萬(wàn)平方米，施工面積3140萬(wàn)平方米，基本是前幾年的總和。但到2011年和2012年，全市房地產(chǎn)開(kāi)始迅速降溫，兩年時(shí)間里房地產(chǎn)竣工面積同比分別下滑56.5%和99.1%。值得注意的是，2012年鄂爾多斯市全年竣工面積為433.52萬(wàn)平方米，但銷(xiāo)售面積僅為232.69萬(wàn)平方米，房地產(chǎn)銷(xiāo)售竣工比僅為0.54。
在上述全國(guó)政協(xié)調(diào)研組與鄂爾多斯市當(dāng)?shù)夭块T(mén)的座談會(huì)上，不少部門(mén)負(fù)責(zé)人表示，鄂爾多斯市的存量房可能要用三五年甚至更長(zhǎng)的時(shí)間才能消化掉。
但是，鄂爾多斯市當(dāng)?shù)匾晃环康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)記者表示，要想三五年時(shí)間內(nèi)消化存量房，除非鄂爾多斯市再迎來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新黃金期，由此帶動(dòng)起房地產(chǎn)需求再迎高潮；否則，如果僅憑目前鄂爾多斯市當(dāng)?shù)氐男枨鬆顩r，三五年時(shí)間可能遠(yuǎn)不夠。
引資市委書(shū)記親自出馬
對(duì)于鄂爾多斯市房地產(chǎn)目前的現(xiàn)狀，上述調(diào)研組提出，要探究有用辦法，由政府出臺(tái)綜合性辦法，積極消化存量房，推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康開(kāi)展。
事實(shí)上，早在兩年前鄂爾多斯市樓市由盛至衰伊始，鄂爾多斯市市政府就采取了一系列救市措施力挽狂瀾，其核心是政府斥資回購(gòu)存量房地產(chǎn)項(xiàng)目用作保障性住房建設(shè)。
但據(jù)上述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商反映，過(guò)去一年多時(shí)間里，政府回購(gòu)的作為保障性住房的項(xiàng)目確實(shí)有一些，但這相對(duì)于當(dāng)下鄂爾多斯市全境海量的存量房規(guī)模來(lái)說(shuō)只是杯水車(chē)薪。
對(duì)于鄂爾多斯市政府來(lái)說(shuō)，煤炭經(jīng)濟(jì)支柱的日漸式微已經(jīng)導(dǎo)致當(dāng)?shù)谿DP及財(cái)政收入告別了過(guò)去兩位數(shù)的增速，加上千億地方債務(wù)壓頂，雙重因素導(dǎo)致當(dāng)?shù)刎?cái)政收入不斷吃緊。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前鄂爾多斯市煤礦數(shù)量是306座，其中101座在正常生產(chǎn)，剩下2/3的煤礦受市場(chǎng)影響都處于停產(chǎn)或半停產(chǎn)狀態(tài)。受此影響，鄂爾多斯市今年以來(lái)的GDP增速驟降，已由過(guò)去內(nèi)蒙古自治區(qū)的第一滑至倒數(shù)第一。不單如此，鄂爾多斯市地方財(cái)政收入自今年6月份開(kāi)始告別過(guò)去一度高達(dá)兩位數(shù)的增速，轉(zhuǎn)入負(fù)增長(zhǎng)狀態(tài)。
有鑒于此，在上述調(diào)研組座談會(huì)上，與會(huì)者一致認(rèn)可的觀點(diǎn)是，解決當(dāng)前鄂爾多斯市房地產(chǎn)所面臨的困境，一大關(guān)鍵是盡快引進(jìn)產(chǎn)業(yè)資本來(lái)推動(dòng)鄂爾多斯市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，使當(dāng)?shù)刎?cái)政收入迅速恢復(fù)元?dú)狻?/p>
實(shí)際上，引進(jìn)非煤產(chǎn)業(yè)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，目前已成鄂爾多斯市政府的頭等大事。一個(gè)直接的體現(xiàn)是，據(jù)記者了解，在9月1日至5日短短5天時(shí)間，鄂爾多斯市市委書(shū)記云光中就赴京密集拜訪北京市政府、國(guó)家能源局以及神華、華電和中糧等多個(gè)政府部門(mén)及央企，洽談項(xiàng)目對(duì)接，并明確鄂爾多斯市將在土地、水資源以及供電、道路、通訊等要素上全力保障和推動(dòng)相關(guān)項(xiàng)目的建設(shè)。
記者實(shí)地調(diào)查了解到，近年來(lái)鄂爾多斯市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的最大支撐點(diǎn)是發(fā)展裝備制造業(yè)。為此，當(dāng)?shù)卣诙鯛柖嗨故行聟^(qū)與東勝老城區(qū)之間規(guī)劃了40平方公里的土地以建設(shè)裝備制造基地。記者在基地現(xiàn)場(chǎng)看到，諸如京東方、奇瑞汽車(chē)、海明堡直升機(jī)等眾多制造業(yè)巨頭項(xiàng)目已紛紛落地。其中，京東方220億元LED項(xiàng)目是京東方近年來(lái)對(duì)外投資的最大手筆，也是今年內(nèi)基地將要投產(chǎn)的最大項(xiàng)目。截至目前，該基地引進(jìn)的項(xiàng)目已達(dá)97個(gè)，總投資上千億元。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年上半年鄂爾多斯市招商引資到位資金達(dá)343億元。按照政府年初計(jì)劃，今年全年要引進(jìn)國(guó)內(nèi)資金545億元。如果此目標(biāo)如期實(shí)現(xiàn)，則可助力鄂爾多斯市全年財(cái)政收入維持6%的同比增速，而非目前的負(fù)增長(zhǎng)狀態(tài)。
引人政府醞釀大手筆
在鄂爾多斯市實(shí)地調(diào)查過(guò)程中，記者了解到，鄂爾多斯市城市核心區(qū)的樓盤(pán)價(jià)高者仍可達(dá)每平米6000元以上，盡管這一數(shù)字相對(duì)于前兩年每平米動(dòng)輒高達(dá)上萬(wàn)的水平降低不少，但并未如外界所預(yù)期的那般房?jī)r(jià)跌至谷底。然而，不可否認(rèn)的事實(shí)是，即便如此，鄂爾多斯市多數(shù)樓盤(pán)仍處于“有價(jià)無(wú)市”的狀態(tài)。
在鄂爾多斯市康巴什新區(qū)高端樓盤(pán)之一的億利城文瀾雅筑售樓處，銷(xiāo)售顧問(wèn)告訴記者，該項(xiàng)目自2010年下半年開(kāi)盤(pán)至今兩年時(shí)間里，已經(jīng)封頂?shù)?5棟樓目前只預(yù)售出5棟。盡管如此，銷(xiāo)售顧問(wèn)仍表示該項(xiàng)目目前房?jī)r(jià)仍維持8000元/平方米以上，開(kāi)發(fā)商未有大幅降價(jià)打算。
上述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商告訴記者，目前鄂爾多斯市多數(shù)項(xiàng)目房?jī)r(jià)仍維持高位，其原因一方面在于，房?jī)r(jià)已接近各項(xiàng)目當(dāng)初開(kāi)發(fā)的綜合成本線，再降價(jià)空間有限；而更大的原因則在于，即便再降價(jià)，大多數(shù)樓盤(pán)仍可能沒(méi)多少人問(wèn)津。“本地居民手里的資金，經(jīng)過(guò)前兩年民間融資的折騰，已經(jīng)所剩無(wú)幾，外地人在這兩年由于鄂爾多斯市經(jīng)濟(jì)不景氣而大面積流失。所以，在沒(méi)有需求的狀態(tài)下，建起的樓盤(pán)只有空置著。”他表示。
面對(duì)房地產(chǎn)“有價(jià)無(wú)市”的現(xiàn)實(shí)，上述座談會(huì)上與會(huì)人士所形成的另一個(gè)解決鄂爾多斯市當(dāng)前困境的普遍共識(shí)是：需要切實(shí)大規(guī)模引入房地產(chǎn)需求市場(chǎng)，意即解決“引人來(lái)住”的問(wèn)題。
事實(shí)上，引人，過(guò)去幾年已經(jīng)在被外界質(zhì)疑為“鬼城”的康巴什新區(qū)建成的32平方公里版圖上開(kāi)始付諸實(shí)施。據(jù)康巴什新區(qū)黨工委宣傳部長(zhǎng)柴繼亮向中國(guó)證券報(bào)記者介紹，康巴什新區(qū)目前人口規(guī)模已突破十萬(wàn)，大部分人口均從外面“引入”。他解釋道，這其中包括已陸續(xù)搬遷到新區(qū)辦公的鄂爾多斯市市屬機(jī)關(guān)單位干部職工，還有一些是在鄂爾多斯市辦學(xué)的大中院校，以及市屬中小學(xué)學(xué)生，另外還有一些來(lái)自于鄂爾多斯市所引進(jìn)的工業(yè)項(xiàng)目的產(chǎn)業(yè)工人。
據(jù)柴繼亮進(jìn)一步透露，鄂爾多斯市近年來(lái)已經(jīng)在醞釀?dòng)谌蟹秶鷥?nèi)實(shí)施大規(guī)模人口遷移計(jì)劃。在這個(gè)名為鄂爾多斯市“三區(qū)”規(guī)劃的藍(lán)圖中，鄂爾多斯市政府正謀劃將當(dāng)?shù)乜拷衬纳鷳B(tài)脆弱區(qū)農(nóng)牧人口，整體搬遷至鄂爾多斯市市旗所在地，原來(lái)的居住區(qū)改造為生態(tài)恢復(fù)區(qū)，不再住人。這也是鄂爾多斯市城鎮(zhèn)化進(jìn)程的一個(gè)重要組成部分。
如此大規(guī)模人口遷移規(guī)劃能為消化目前鄂爾多斯市各區(qū)的大面積存量房提供多大想象空間？面對(duì)記者的疑問(wèn)，康巴什新區(qū)房地產(chǎn)管理中心副主任田永飛粗略地算了一筆賬，目前鄂爾多斯市總體人口規(guī)模達(dá)200萬(wàn)，如果忽略目前全市已有住房人口不計(jì)，按照人均30平方米的城鎮(zhèn)人口住房標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算，200萬(wàn)全部轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)人口，可拉動(dòng)6000萬(wàn)平方米的住房需求。這一潛力相當(dāng)于可消化近三年來(lái)鄂爾多斯市累計(jì)開(kāi)工施工房地產(chǎn)面積的近一半。
此外，在鄂爾多斯市整體規(guī)劃中，通過(guò)引進(jìn)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)人口壯大，也成為未來(lái)消化存量房的一個(gè)重要支點(diǎn)。“僅從康巴什新區(qū)來(lái)講，一個(gè)神華鄂爾多斯市煤炭深加工項(xiàng)目目前已吸引了超過(guò)1萬(wàn)名員工入住新區(qū)，其所建社區(qū)面積還在隨著項(xiàng)目規(guī)模擴(kuò)大而繼續(xù)擴(kuò)充。這種模式未來(lái)有望在其他產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目上不斷復(fù)制。”柴繼亮說(shuō)。
柴繼亮坦言，要徹底解決鄂爾多斯市當(dāng)前的房地產(chǎn)問(wèn)題并非一日之功。“我們現(xiàn)在需要的是外界能放眼長(zhǎng)遠(yuǎn)，讓我們盡最大可能爭(zhēng)取時(shí)間和空間。”他說(shuō)。
在鄂爾多斯市東勝區(qū)通往康巴什新區(qū)的一路上，遍布未完工或者無(wú)人居住的空樓盤(pán)。
