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2024年11月24日
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聶梅生透露“頂層設計”思路：重定政府和市場分工邊界
土地市場地王井噴、樓市成交量價齊升，就在業內疾呼“房地產市場幾近瘋狂”的時候，早被望眼欲穿的樓市調控新思路已經悄然成形。
日前，全聯房地產商會創會會長聶梅生透露：“我最近參加了一系列發改委的調研會，對于政策走向有所了解。房地產政策的整體思路將是政府與市場各自分工明確，為此可能會出一個十分重要的標桿性文件。”
在聶梅生看來，房地產調控十年招招見血，然而房價卻不斷上漲，調控的效果應當反思，而在市場與政府分工明確指導下的房地產長效機制將是大勢所趨。
然而，也有業內人士認為，對于長效機制的作用不宜盲目樂觀。在房價控制目標問責機制的指揮下，地方政府仍然會使用短期行政手段抑制房價。
征求意見接近尾聲
“房地產長效機制將以政府與市場明確分工為思路?！甭櫭飞鷮τ浾弑硎?，“政府的著力點將放在市場監管、保障房等問題上，其它的則交由市場解決。而對于通過市場解決的方面，財稅和金融改革已經先行一步，土地問題更多的將放在城鎮化進程中解決?！?/p>
“長效機制的意見征求已有數月的時間，現在已經接近尾聲，發改委與住建部的意見已全部出完，現在是征求各部委的意見。最后出臺可能是由部委牽頭，以國務院辦公廳的名義發布?！甭櫭飞硎?。
事實上，政府與市場分工明確是業內人士多年的期盼，政府與市場分工的文件一旦出臺必然會對房地產市場產生重大影響。而調控政策出臺以來，不少業內人士一直呼吁應當交由市場解決的問題將會隨著政策思路的調整得以實現。
自限購政策執行以來，業內人士認為諸如高端住宅、多套住房等問題實際上可以通過市場的手段加以解決，而不是單純地采取一刀切的辦法。萬科北京公司副總經理肖勁就認為高端住宅的購買者并非剛需人群，因而多次呼吁放松對高端住宅的限購。
按照聶梅生的思路，在政府與市場分工明確的指導下，對高端住宅可以通過征稅增加持有成本。稅收正是市場代替調控政策的手段。而對于二套房同樣可以通過征稅解決，而不再用限購政策。
實際上，最近包括北京、溫州在內的地方政府正在釋放出政策放松的信號。溫州農村土地使用權流轉破局、北京限房價地塊出讓都表明土地管理制度改革的逐步展開。
記者從采訪中了解到，不少大型房企已經嗅到這些信號的意義。如何及時獲得政策走向，并占得先機，對房企未來擴張的重要性不言而喻。
據一位熟悉上海房企的業內人士向記者表示：“包括萬科在內的房企對于土地制度的改革十分重視。最近溫州等地釋放出的信號預示著農村集體土地流轉的改革，這對于開發商來說，意味著土地獲得方式的改變。如何不錯失機會，在這一輪改革中獲得更便宜的土地，是房企最關心的內容。”
在財稅方面，房產稅擴容已經呼之欲出，可能是最快出臺的稅收方面的環節。聶梅生建議，稅收牽扯到千家萬戶，一定要征求老百姓的意見，否則就會重現國五條出臺后的問題。
調控或更放權給地方
顯然，開發商們對于房地產長效機制抱有很大希望。在采訪中，不少開發商對記者說，經歷了多年調控，對于從事房地產行業的人來說，最難把握的不是政策本身，而是政策的起伏。
然而，在業內專家看來，即使長效機制落地、市場與政府分工明確，但是短期的行政手段仍然難以退出。
最近，全國各地方政府的調控政策松緊不一，既有上海嚴查限購執行情況、鄭州收緊限購，又有北京、深圳松綁預售證監管。另有消息稱，最近住建部等部門組成調查小組對各地房價上漲進行了總結，列出了一份房價過快上漲名單，并要求各地采取措施保證年度房價控制目標的實現。
然而，從各地松緊不一的“混亂”信號下，不難看出其背后的“房價控制問責機制”指揮棒。
聶梅生表示，最近政策收緊的地方政府很明顯是受到上面的壓力所致，從中也可以看出，對于各地方政府來說，在任何情況下，房價的漲幅至少不能超過GDP和人均收入的增長。
“在房價調控目標問責機制的指導下，地方政府必然會采取一些短期的行政手段控制房價，這與長效機制仿佛是邏輯悖論。”中國房地產學會副會長陳國強（微博）向記者表示。
而在控制房價漲幅的艱巨任務之下，以北京為代表的4個一線城市自然成為焦點所在。
因此，中國房地產數據研究院執行院長陳晟則認為，在市場與政府明確分工之下，北京等一線城市更多的可能傾向于使用政府干預，而對于二三線城市，則采用市場的手段加以調控。
聶梅生也認為：“地方政府的動作有緊有松釋放出一個信號，可能預示著今后中央將更多地放權到地方政府，不再是一個藥方管全國。”
