以傳播城市化專業知識為己任
2024年11月24日
星期日
設為首頁
|
加入收藏
搜索
城市化網訊 城市化委員會專家委員、住建部政策研究中心主任秦虹在“新型城鎮化帶來的十大商機”解讀峰會上談新型城鎮化與房地產行業的關系時指出，房地產及相關配套的建設是新型城鎮化發展的重要支撐，新型城鎮化的發展將打破房地產市場的傳統布局，形成一個新的分化格局。
談及新型城鎮化，秦虹說，大家認為新型城鎮化對房地產市場一定會有極大的推動，但新型城鎮化的內涵卻是非常豐富的。“我個人理解新型城鎮化應該提高城鎮化質量，改變城鎮化不平衡、不協調、不可持續的粗放發展模式。判斷它對房地產市場的影響不能簡單套用過去的經驗。”秦虹表示，“過去，房地產的發展和城鎮化的相關度已經達到90%以上，但是真正的城鎮化絕不僅是擴張土地面積和增加城鎮人口數量，而是要提高城鎮化質量，讓已經在城鎮中的居民享受定居落戶以及一系列相關優惠政策。”
目前，我國的公共資源集中偏向大城市，尤其是就業、教育、文化、醫療等公共資源分布不均衡。秦虹指出，“在這種不平衡的布局下，由房地產行業推動的城鎮化率亦存在嚴重的發展失衡。”為此，她建議說，未來住房政策調整一定要解決的問題，除了有效率地抑制過度占用住房資源外，還要滿足新型城鎮化下的新增住房需求，改變城鎮化不平衡、不協調、不可持續的粗放發展模式。
“如果僅僅用城鎮商品房竣工面積來衡量城鎮化率，那么我們確實取得了一些成績。”秦虹表示，今年的城鎮總商品房竣工面積已經超過12億平方米，說明房地產市場的供應能力足夠大，但是由于存量巨大、需求變化，未來的房地產市場布局也將發生改變。她指出，當城市化率不到50%時，農村人口多，城鎮人口少，城市人口的流動主要體現在農民進城；當城市化率超過50%時，城市人口流動是以中小城市向大城市流動為主。這將決定未來房地產市場格局出現不平衡，分化格局也將就此出現。
“城市發展的不均衡決定了房地產市場增長的格局，不均衡發展格局對市場的影將非常大而且明顯。”秦虹建議，城市人口增長的主要來源仍然是城鎮化，但是由于城鎮化對房地產市場的影響已經發生巨大改變，所以房地產企業在進行投資時，要瞄準成熟的、密度大的城市群。
對于接下來的政策走向，秦虹認為，“一定會在供求雙向對市場進行調節，有效地控制投機性的需求，防止不平衡問題愈加嚴重，另外還要滿足新型城鎮化下的住房需求，通過政策保護剛需。”由于新型城鎮化進程剛剛起步，對住宅、商業、服務、旅游等需求遠遠沒有滿足，所以2020年之前房地產業仍然有很大的增長空間，房企發展欲借力城鎮化，必須小心謹慎。
秦虹指出，第一，要瞄準城市群。未來十年的城市發展一定是分化的格局，這就意味著未來城市房地產發展一定是不均衡的。企業發展一定要選擇有條件的區域，通過統籌規劃，形成若干用地少、就業多、要素集聚能力強、人口分布合理的城市群。第二，建立區域概念。城市群發展及城際軌道交通的公交化將整體改變中小城市的區位價值，要發揮對區域經濟發展的帶動和輻射作用，加強區域內城市的分工協作和優勢互補，增強區域經濟的整體競爭力。第三，要實現多元化投資選擇。因為未來房地產的發展和過去十年可能會出現不同的格局，企業要實施多元化戰略，企業依實力不同選擇不同的多元化。如果不是大的企業，沒有大的能力，也要做多元化，比如可以在產品的多元化上下工夫。秦虹還強調，未來房地產市場與新型城鎮化發展方向非常明確，企業一定要做好大中小城市和小城鎮協調發展，加強土地資源的集約、高效利用。另外，企業還要在直接融資方面做好儲備和研究，防止資金風險。
