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2024年11月24日
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近段時間，土地市場比房屋市場更熱鬧。國土部新近發布的數據表明，上半年全國土地出讓合同價款已高達1.7萬億元，增幅達77.3%，其中房地產用地出讓價款同比增幅超過90%，皆創歷史同期最高紀錄。中國土地市場指數顯示，在經濟下行壓力明顯情況下，地產景氣指數進入紅燈狀態。
對此，大家沒必要坐立不安。首先，要搞清楚用地結構。我國土地實行公有制，其中農村用地屬集體所有，城鎮用地屬國有。國有建設用地又包括三類：工礦倉儲用地、房地產用地和基礎設施等用地。其中房地產用地主要包括住宅用地和商服用地。今年上半年，全國國有建設用地供應總量27.7萬公頃，同比增長3.5%。從供地結構看，工礦倉儲用地、房地產用地和基礎設施等用地同比分別增長16%、38%和下降21%。三類用地占土地供應總量的比重分別為34%、20%和36%。
其次，商品住宅用地并不多。按國土部口徑，今年上半年，全國房地產用地供應8.24萬公頃，同比增長38.2%，大幅高于近五年同期水平。但其中，住房用地推出5.5萬公頃，同比增加21.7%。而住房用地當中，3月以來保障房用地占比逐月上升，比如公共租賃住房用地供應增速最為明顯，上半年供應1130公頃，同比增加80%。也就是說，真正用于開發商品住宅的土地并不多。住宅用地占國有建設用地供應的比重僅為二成，而純粹的商品住宅用地應不超過一成。
再次，土地市場的區域溫度差異大。眼下情況是一線熱、二線暖、三四線溫，甚至還有溫州、鄂爾多斯等少數地區冷風勁吹。不管是房產市場，還是土地市場皆如此。所以，當前一線和少數二線城市的地市確實偏熱，甚至是過熱，單價地王和總價地王頻現，面粉價高過面包價的地塊也算不上罕見，但對于多數地級市、縣級市來說，大家實在沒必要擔心房價會隨地價大漲。
另外，地價總體上漲幅度并不大。雖然少數城市部分地塊的價格偏高，但很多城市的地價平均漲幅較小。第二季度，全國105個重點監測城市地價總體水平為3226元/平方米，同比增長5%。商業、居住、工業地價同比增長率分別為5.5%、6.1%和3.8%。其中居住用地價格漲幅最大，但也僅為6.1%。而6月份全國70個大中城市商品住宅價格同比增幅為6.5%，二者相差不大，基本上可以認為地價與房價是同方向變化，且漲跌幅也比較接近。
最后，地價決定房價成本，但并不代表房價一定會等比例上漲。一個樓盤的成本構成，主要包括地價款、建安費、稅費、財務成本、管理費用等，其中地價是最大的變量，地價貴則成本高。但當前我國商品房售價，基本都按市場價定價，也即會考慮售房時市場的冷暖，假如拿的是高價地，但賣房時房市降溫了，開發商也只能隨行就市。
筆者的判斷是，今年下半年部分城市的土地市場仍將偏熱，但明年勢必降溫。下半年出現的單價地王，未來一兩年賣房時并不一定能賺取當前預期的利潤。開發商拿地時應謹慎，購房者也沒必要慌神。
(作者為上海易居房地產研究院副院長)
