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2024年11月24日
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近期，關于城鎮化與房價的話題持續高溫熱議。其中，國家發改委城市和小城鎮改革發展中心主任李鐵認為，在一線、二線高等級的城市，資源稀缺性還存在，房價還有上漲的空間，部分三線城市和四線城市、縣城再按照這樣的模式發展房地產，恐怕在擴張到一定程度的時候會導致崩盤。
這一番話的背景是，2013年上半年房價全線回暖。根據國家統計局本月15日發布的數據顯示，今年上半年，房價平均漲幅高達11.2%，僅次于2009年21.2%的增速，達到第二高點。而且，呈現量價齊升狀態，商品房銷售面積同比增長28.7%，上年同期為下降10.0%，其中住宅銷售面積增長30.4%。全國商品房銷售額同比增長43.2%，上年同期為下降5.2%，其中住宅銷售額增長46.0%。值得注意的是，增長最快的是三、四線城市，中國指數研究院發布的數據顯示，三、四線城市上半年房地產成交量同比平均增幅達到53%，遠超一線城市40%的平均增幅。
普遍認為現時的中國房地產存在泡沫，并擔憂其似歐美、日本一般爆裂。而繼新型城鎮化概念推動以來，不少觀點認為要解決農民工定居落戶問題為房地產業發展帶來廣闊機遇。李鐵亦認為，中國城鎮化率剛剛過半，戶籍人口城鎮化率只有35.5%，所以對城鎮化住房需求還有很大空間，并指出因為中國的房地產泡沫成因不同不可簡單與歐美日進行類比，進而提出一、二線城市不僅不會崩盤還會上漲的觀點。
我國的高房價成因的確與一般發達國家不同。地方政府壟斷土地供應，依賴土地財政，一直是高房價不可推卸的原因之一。全國工商聯曾有統計調查顯示整個房價當中有61%是被政府拿走了，其中包括地價與極高的稅費。另一方面，由于缺乏住房保障，對商品房的剛性需求一直居高不下。搜狐焦點今年三季度的居民購房意愿調查顯示，有43.3%的受訪者有購房意愿，其中有一半為剛需。房子成本高又有大量剛性需求者，房價自然難降，尤其是有資源聚集優勢的一線城市。
只是，將來進一步推高房價的是不是城鎮化？可以說不是，也可以說是。
說不是，是因為推高房價的不是傳統意義的城鎮化，即農村人口轉化為城鎮人口，所帶來的住房需求。即使是大量的農村務工人員涌入城市，在現行的戶籍制度與社會保障措施的約束下，也很難實現農村人口向城鎮人口的轉化。更何況，房價指的是商品房價格，農民工即使要定居也無力成為商品房的消費生力軍。
說是，則是因為的確是城鎮化概念為推高房價帶來了機會。恰逢地方政府錢袋子緊又有地方債壓頂，于是抓住城鎮化概念推出各種新區、特區計劃，努力推地。上半年全國房地產用地供應8.24萬公頃，同比增加38.8%，與2011年同期相比，增加17.3%，達到近年來新高。同時，開發商看準這些核心地帶的開發將會產生聚集效應而推高該地帶房價，所以拿地的積極性很高，這就是最近各地搶地頗多地王頻現的原因。當土地成本上漲而對樓市預期又看漲的時候，房價就會走高。
今年以來，房價全線上漲，但未來有可能進一步推高房價的不是城鎮化帶來的住房需求，而是城鎮化背后土地財政的“再發力”。即使中國房價高企成因與別國不同，但只要是泡沫就會有爆裂的一天，目前地方債危機壓頂尤需注意。（來源：南方都市報）
