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2024年11月24日
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經過激烈爭奪，備受矚目的北京夏家胡同地塊最終以總價17.7億元、溢價率23.2%花落懋源地產，為此懋源地產還需要付出3.8萬平米的公租房面積作為代價。
經過激烈爭奪，備受矚目的北京夏家胡同地塊最終以總價17.7億元、溢價率23.2%花落懋源地產，為此懋源地產還需要付出3.8萬平米的公租房面積作為代價。扣除回購面積后，這一地塊可售商品房樓面地價約為4.2萬元/平米，由此摘下北京今年的單價“地王”。
“這一結果我們認為還是比較正常的。”北京市土地儲備中心一位內部人士對記者表示，“至于產生單價地王，這是沒有辦法的事情，在這一地塊上配建盡可能多的公租房，可以說是我們為在高價地上平抑房價能做的最大努力。”
“地王”的出現將傳導房價上漲預期，這對樓市調控無疑是個“壞消息”。
據本報記者統計，從7月1日至7月3日短短三天時間里，北京土地市場成交了6宗地塊，合計金額81.53億元。加上6月27日成交的4宗地塊，在7月前后的一周之內，北京市的賣地收入就超過100億元。
意料之中的“地王”
被叫停的夏家胡同“準地王”復出，競拍場面引人注目。7月3日下午3點半，競拍開始。在參與競拍的14家房企及聯合體中，恒大地產、合景泰富和懋源地產儼然成為主角，這幾家房企輪番舉牌。其他房企幾乎成為“打醬油”的看客。
由于這一地塊設置了最高限價，價格競拍僅經過26輪，房企報價就達到了政府規定的上限。接下來圍繞配建公租房面積的競拍充滿了火藥味，恒大和合景泰富兩家房企你來我往，似乎都有意競得此地快。最終，突然殺出的懋源地產以2.8萬平米配建面積出人意料地競得此地。
“總共3.8萬平米的公租房配建面積，還是很高的，這一地塊本身就不大，剔除配建面積，剩余的商品房面積體量就更小了，做出的產品即使價格高，也沒多少利潤。”現場的一位房企人士告訴記者。
夏家胡同地塊最終成交樓面價近4.2萬元/平米，這一樓面價超過了去年的萬柳地王，成為北京新晉單價“地王”。
據了解，夏家胡同地塊周邊在售僅50年產權的商住項目融達國際，目前報價為39000元/平米，較大的二手房小區如萬年花城、三環新城等，價格在35000-40000元/平米左右。
“這一地塊由于在三環以內，位置稀缺，一入市就被業內公認競拍單價將出新高，因此現在成為新單價地王在意料之中。”偉業我愛我家副總裁胡景暉對記者表示，“既然樓面價超過4萬元，那未來產品一定是高端項目。”
實際上，懋源地產在北京土地市場上并非“黑馬”，在此前香河園地塊和萬柳地塊的爭奪中，都能看見懋源的身影，但其卻一無所獲。目前，懋源地產在北京開發的在售項目僅有太陽宮區域的高端項目紅璽臺。
懋源置業有關負責人在接受記者采訪時表示：“鑒于地理位置的稀缺性，極有可能延續紅璽臺的高端路線。但具體的產品形態要等地塊具體的參數出來，才能確定產品規劃。”此外，懋源地產曾在去年9月份獲得相距不遠的豐臺花鄉區域另一宗宅地，至今尚未入市。
國土部門的糾結心態
單價“地王”的出現，對于地方政府而言，則是一半歡喜一半憂，政府部門的矛盾心態圍繞這一地塊的出讓表露無遺。
今年五月份，北京的土地市場曾經上演了“三天拍出五宗高價地”的熱鬧場面，同時，壓房價、托地價的調控方式也惹得議論紛紛，為此北京市國土局已做出調整。
原定于5月28日開拍的夏家胡同地塊，在競拍前一天被突然“叫停”。恢復出讓后，這一地塊的起始報價被提高到13.59億元。當時就有業內人士分析，這是北京市政府出于對降低溢價率的考慮。
競拍現場，當最高報價被鎖定在17.7億元時，一位房企人士告訴記者，“最高限價應該又有所變化了，北京市國土局將上限價格又調低了。”與此前土地部門將溢價率控制在45%左右不同，這一地塊最終的溢價率僅為23.2%，即使是按照最初的起始價，溢價率也被控制在了35%。
“現在是調控敏感時期，主管部門對各地出現的高價土地很關注，像這樣熱點地塊的推出，需要謹慎對待。”上述北京市土地儲備中心內部人士對記者表示。
夏家胡同地塊所在的豐臺區政府也對這一地塊的出讓“戰戰兢兢”。早在這一地塊出讓前，豐臺區政府就多次表示，這一地塊的入市只是為改善當地居民的生活環境。出讓結束后，豐臺區政府回應夏家胡同地塊出讓結果時稱，“近年項目周邊房價有所提高，主要因城南計劃提高了區域競爭力，但該地塊成交預計不會造成較大影響。”
業內人士表示，各地頻繁拍出高價地，不僅向市場傳遞與樓市調控精神相反的信號，而且也消解了調控力度。不過，對于地方政府來說，對土地財政的依賴短期內很難解除。
“7月前后的時間節點一直是土地部門比較看重的，這對下半年的土地市場走勢是一個重要的開局。”中國房地產學會副會長陳國強對記者表示。
