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2024年11月24日
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從去年年底開始的房地產(chǎn)價(jià)格上漲已經(jīng)持續(xù)了9個(gè)月左右。北京五道口老公房憑借地段與學(xué)區(qū)優(yōu)勢，上升到每平方米10萬元，成為標(biāo)志性事件。從做空大師美國的查諾斯到中國萬科董事會(huì)主席王石，都發(fā)出警告：樓市存在明顯泡沫，且可能失控而破裂。
這輪房價(jià)上升是在限購、限貸的背景下進(jìn)行的，與以往的房地產(chǎn)價(jià)格上升有了截然不同的含義。
此輪房地產(chǎn)價(jià)格上升說明通脹壓力上升，雖然未必體現(xiàn)在CPI數(shù)據(jù)中。
剛性需求出手是個(gè)典型的標(biāo)志。無論是房價(jià)快速上升的一線城市，還是其他熱點(diǎn)城市，在房貸結(jié)構(gòu)中，首次房貸占據(jù)了一半甚至80%以上的比重，100平方米左右的自住房與首套房貸，是衡量房地產(chǎn)是投資還是自住的主要指標(biāo)。如果說以往中國房地產(chǎn)價(jià)格上漲主要是高收入階層投資所需，那么，這次房價(jià)上升則是中低收入階層意識(shí)到未來通脹上升的風(fēng)險(xiǎn)后集中購房的結(jié)果。2011年受制于房地產(chǎn)調(diào)控交易量下行，剛性需求者進(jìn)入觀望期，隨著房價(jià)上升、貨幣發(fā)行量上升，剛性需求者著急入市，觸發(fā)了此輪房地產(chǎn)交易量的爆發(fā)式上漲。
另一個(gè)更重要的原因，是交易者為了規(guī)避稅收風(fēng)險(xiǎn)。雖然各地尚未出臺(tái)國五條的細(xì)則，但嚴(yán)格按照差價(jià)征收20%所得稅，以及未來可能擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)，意味著未來的交易與持有成本將上升。交易者最理性的反應(yīng)就是及時(shí)交易，以免除稅收上升的后患。這與汽車稅收優(yōu)惠政策等異曲同工，消費(fèi)者往往趕在優(yōu)惠期限內(nèi)購車，出現(xiàn)交易量的爆發(fā)式增長，當(dāng)優(yōu)惠政策到期后，汽車銷售就會(huì)進(jìn)入低迷期，從美國到中國無不如此。不要看現(xiàn)在房地產(chǎn)交易中心的交易額是平常的3倍以上，有工作人員忙到休克，如果中國房產(chǎn)稅政策靴子落地，就會(huì)進(jìn)入房產(chǎn)交易的低迷期。
交易者結(jié)構(gòu)的調(diào)整還表現(xiàn)在高端市場交易量下行。無論是杭州還是北京，動(dòng)輒千萬的豪華住宅被拋售，成交量不佳，人們的手機(jī)上不時(shí)會(huì)接收到“高尚住宅房主急降200萬，出售”的信息。
上海的別墅成交今年以來較為活躍，但3月1日至12日別墅的成交占商品住宅總交易量比重僅為5.01%，處于相對(duì)較低水平。漢宇地產(chǎn)新房監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，進(jìn)入2012年之后，別墅總體呈“走下坡路”的趨勢，歷月成交量占全市商品住宅交易量比重大多維持在5%左右。北京也是如此，二手房市場明顯升溫，截至2月，連續(xù)三個(gè)月量價(jià)齊升。據(jù)北京市住建委統(tǒng)計(jì)，3月第一周，北京二手住宅成交8804套，接近2月全月的水平。特別是交通便利、教育設(shè)施完善的地區(qū)，今年以來高端房市場受到冷遇。購房者不愿意承擔(dān)未來高端房市場出租收益率低、稅收高等風(fēng)險(xiǎn)，再次說明了房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)正在發(fā)生轉(zhuǎn)變。
房地產(chǎn)市場正在被剛性需求夯實(shí)，大量的剛性需求使一線城市的房價(jià)急速上升，人口與資金主要流入核心城市。由于剛性需求的進(jìn)入，未來的風(fēng)險(xiǎn)不會(huì)聚集于房地產(chǎn)市場，而會(huì)體現(xiàn)在其他兩個(gè)方面：由于剛性需求者追逐房產(chǎn)，通脹前景上升，普通人的消費(fèi)意愿將大大下降。
權(quán)威調(diào)查印證了這一點(diǎn)。3月19日，央行公布《2013第一季度儲(chǔ)戶問卷調(diào)查報(bào)告》顯示，居民儲(chǔ)蓄和消費(fèi)意愿下降，投資意愿上升。44.5%的居民傾向于“更多儲(chǔ)蓄”，較上季度下降2.6個(gè)百分點(diǎn)；傾向于“更多消費(fèi)”的居民占比為17.9%，較上季度下降1.5個(gè)百分點(diǎn)；傾向于“更多投資”的居民占比為37.6%，較上季度提高4.1個(gè)百分點(diǎn)。有68%的居民認(rèn)為目前房價(jià)“高，難以接受”，較上季度提高1.3個(gè)百分點(diǎn)，高于去年同期0.3個(gè)百分點(diǎn)；30.1%的居民認(rèn)為 “可以接受”；只有2%的居民認(rèn)為“令人滿意”。而預(yù)期下一季度房價(jià)繼續(xù)“上升”的居民占比為34.4%，較上季度提高5.4個(gè)百分點(diǎn)，高于去年同期16.7個(gè)百分點(diǎn)。說明目前購房火爆是通脹壓力倒逼的結(jié)果。
未來房地產(chǎn)投資的趨勢將出現(xiàn)變化。央行調(diào)查，居民偏愛的前三位投資方式依次為：“基金及理財(cái)產(chǎn)品”、“房地產(chǎn)投資”和“購買債券”，選擇這三種投資方式的居民占比分別為25.9%、19.9%和14.6%。未來投資房地產(chǎn)者，將與美國市場一樣，以地段與物業(yè)取勝，偏向于中心區(qū)域的便利之處，目標(biāo)是獲取更高的租金收益，而非投資交易增值。
房價(jià)失控的背后是結(jié)構(gòu)性調(diào)整，是擁有多套房者逐漸拋售房產(chǎn)，是剛性需求在通脹壓力下的大爆炸。
