以傳播城市化專業(yè)知識為己任
2024年11月24日
星期日
設(shè)為首頁
|
加入收藏
搜索
[導(dǎo)讀]在過去房地產(chǎn)市場勃興的十年間，預(yù)測房價的軌跡也升溫為一場全民參與的競猜“盛宴”。開發(fā)商、經(jīng)濟(jì)學(xué)家、各種機(jī)構(gòu)、甚至炒房者等紛紛變身“預(yù)言家”，就房價的走勢指點(diǎn)一二。
中國房價預(yù)測之 綜述
2013年的3月，之于不同的人，有著不同的解讀。
知名房地產(chǎn)商任志強(qiáng)放話說，這個月里，房價將暴漲；評論人士“牛刀”則立帖為誓，稱房價泡沫要在3月破裂；而對深圳的郭建波來說，3月房價不降的話，他就要在長安街裸奔了。
在過去房地產(chǎn)市場勃興的十年間，這樣觀點(diǎn)夸張、打賭逞強(qiáng)的場景三番五次的上演。預(yù)測房價的軌跡也升溫為一場全民參與的競猜“盛宴”。開發(fā)商、經(jīng)濟(jì)學(xué)家、各種機(jī)構(gòu)、甚至炒房者等紛紛變身“預(yù)言家”，就房價的走勢指點(diǎn)一二。
其中，有唱空者喊出“樓市不崩盤，我就去跳樓”等非理性口號，也有唱多派宣揚(yáng)的“25年后北京房價達(dá)到80萬/平米”。
觀點(diǎn)的截然對立，也顯示了預(yù)測受多重因素制約的中國樓市之難。根據(jù)梳理，如謝國忠、易憲容等學(xué)者關(guān)于樓市下跌的判斷鮮有成真，而投行等機(jī)構(gòu)也曾集體折戟過樓市預(yù)言。
信“專家”，損失慘重
由于相信“樓市專家”的預(yù)測，黃濤賣掉了深圳的房子。三年后，他浮虧了約六七十萬元。
30多歲的黃濤，在為三年前的賣房決定而后悔。
2010年3月，考慮一個月后的黃濤終于下定決心，將自己位于深圳龍崗的一處房產(chǎn)賣掉。彼時，2009年樓市的暴漲已招致決策層出臺了一系列的調(diào)控措施，如七折利率取消、首套房契稅優(yōu)惠調(diào)整等。
當(dāng)時已從售樓員做到一家地產(chǎn)公司中層的黃濤看到，部分城市的房價已經(jīng)開始下行。他開始擔(dān)憂，樓市可能會重演2008年下半年的大跌行情。
而此時，平日他所關(guān)注的幾個“樓市專家”看空房價的表態(tài)，使他對自己的分析更為確信。2009年底，地產(chǎn)評論人士牛刀稱，“只要房價回歸理性，都要跌去80%”。2010年的上半年，另有專家稱，投資者應(yīng)該“上半年買股，下半年買房”。
那套108平米的房子，最終以8000元/平米的價格易主。黃濤將這筆購房款一分為“N”：25萬元進(jìn)入股市，“做長線”；另有一部分則用于在妻子的家鄉(xiāng)長沙購置了一套房產(chǎn)，給岳父岳母住。
3年過去，黃濤說，“事實(shí)證明我錯了”。他打聽了一下，那套8000元/平米出手的龍崗房產(chǎn)，現(xiàn)已漲至每平米15000元。更“悲催”的是，投入股市的25萬元，現(xiàn)在已縮水到了8萬元。
那套長沙房子的升值，遠(yuǎn)遠(yuǎn)無法彌補(bǔ)這部分損失。過去3年中，那套房子每平米只漲800元。
大致算來，黃濤的這筆投資，浮虧約六七十萬元。
黃濤的案例不是個案。
一位廣州的購房者也曾因聽信“樓市專家”的建議，而錯過了買房機(jī)會。
據(jù)該購房者介紹，去年5月時，他曾相中一套均價2.7萬元/平米的住房。為此，他曾在微博上向一位持唱空觀點(diǎn)的“樓市專家”請教“是否入手”，該專家通過私信建議他，“先別買”。
4個月后，該專家發(fā)表了一番“2013年上半年樓市崩盤論”。此時，那套住房價格已經(jīng)漲到了3.2萬元/平米。眼下，該房報價為3.96萬元/平米——如此價格之前，一度觸及購房夢的他，只能望洋興嘆。
泡沫未破，牛皮吹破
自2001年末開始，各色人物不斷預(yù)測房價，甚至有“不崩盤便跳樓”的夸張言論，然而事實(shí)證明，這種預(yù)測不靠譜。
有觀點(diǎn)說，中國房價預(yù)測，始于2001年末。
清華大學(xué)管理學(xué)院教授魏杰在中央電視臺發(fā)表的一席《2002，房地產(chǎn)的冬天》的訪談，開啟了綿延十余年的“中國房價預(yù)測史”的大幕。
在這篇隨后引發(fā)爭論的訪談中，魏杰結(jié)合當(dāng)時的商品房積壓數(shù)據(jù)表示，2002年將是房地產(chǎn)行業(yè)的嚴(yán)冬，一大批房子的最后結(jié)果是要被炸掉。他甚至以生命為賭注說，“如果樓市不崩盤，我就去跳樓”。
一年后的形勢與他的預(yù)測相左。數(shù)據(jù)顯示，2002年，全國商品房平均銷售價格同比增長2.9%。
魏杰之后，接棒“泡沫論”的是發(fā)改委經(jīng)濟(jì)研究所研究員王小廣。繼提出“2003年房價將小幅回落，而2004年降幅將更大”后，王小廣還曾在2006年以自己的“良心和名譽(yù)”賭未來五六年內(nèi)房價必降。
此外，王小廣還曾在2011年告誡開發(fā)商，千萬不要囤房，要想盡一切辦法把房子賣出去。根據(jù)王小廣當(dāng)時判斷，2012年年中，全國房價將平均下降20%到30%。
然而王小廣的上述預(yù)言悉數(shù)落空。
同王小廣一樣，兵敗“2012年的房價預(yù)測”前的學(xué)者和經(jīng)濟(jì)學(xué)家為數(shù)不少。
中國社會科學(xué)院教授曹建海先是于2010年5月時預(yù)計(jì)，2012年將是樓市泡沫崩潰的一年，繼而又在6月再次聲稱“2012年北京房價回落50%”。
深圳大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院國際金融研究所所長國世平，也曾在2012年上半年稱，樓市大漲的時代已一去不返。
此前一年，國世平號召投資者，一定要賣掉多余的房子買股票。
中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，2011年，全國商品房和住宅銷售均價同比上漲6.8%和5.7%。而當(dāng)年年底，上證指數(shù)報收2199點(diǎn)，年內(nèi)跌幅達(dá)21.68%，未能達(dá)到國世平“A股在2800點(diǎn)—3200點(diǎn)之間運(yùn)行”的預(yù)期。
更早之前的2008年6月，國世平還拋出過“奧運(yùn)會后房價將雪崩”和“深圳房價跌回8000元/平米的隆冬論”。
但2009年，樓市卻上演了住房改革以來最為瘋狂的一幕。研究機(jī)構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2009年我國住宅均價上漲了25.1%，為2001年以來最高水平。
“唱空派”屢屢落空
謝國忠、易憲容和牛刀，長期堅(jiān)持唱空樓市。而中國樓市，卻一直未如他們所預(yù)測的那樣大降。
國內(nèi)幾個學(xué)者以“數(shù)十年如一日”地堅(jiān)持唱空樓市而為人所知，比如謝國忠、易憲容和牛刀。
謝國忠唱空內(nèi)地樓市，始于2004年。該年10月，當(dāng)時就職摩根士丹利的謝國忠在題為《有史以來最大的地產(chǎn)泡沫將在近期破裂》的分析中稱，中國巨大的樓市泡沫“將在數(shù)月內(nèi)破裂，不會超過一年”。
隨后的2005年中，謝國忠再次連發(fā)《上海房地產(chǎn)可能步曼谷后塵》等數(shù)篇警示文章。媒體報道稱，為證明自己的觀點(diǎn)，謝國忠甚至賣掉自己在上海的房產(chǎn)。
隨后2006年至2010年，謝國忠先后多次發(fā)表唱空樓市的預(yù)測。
以2010年為例，謝國忠先是在4月稱“樓市已經(jīng)見頂”，隨后又預(yù)言“樓市沒有第二場戲了”。根據(jù)謝國忠當(dāng)時的預(yù)計(jì)，中國樓市泡沫將在2012年破裂。
對于房價的跌幅，謝國忠先后給出了幾個不同的數(shù)字。2012年2月時，謝國忠稱，該年房價可能會下跌25%，而未來三年內(nèi)跌幅有可能達(dá)到50%；而5個月后，他又預(yù)測，“房價并不會一下子崩盤，而是會像股市一樣，每年掉7%，掉20年，一直跌掉80%”。
“千萬別買房子，有空房子趕快賣掉。”謝國忠在2012年7月號召有房者賣房，“現(xiàn)在把房子賣了一輩子開心”。
在謝國忠唱空樓市的9年間，上海樓市均價已從2004年時的每平米六七千元漲至目前的2萬元以上。
據(jù)2005年的一則報道披露，謝國忠一位上海同學(xué)在2004年讀過他的“泡沫即將破裂”后，罷手樓市，但其后房價卻一路上躥，見面時，老同學(xué)抱怨道，“因?yàn)槟悖沂チ?0％的收益。”
中國社科院金融研究所金融發(fā)展室原主任易憲容，則因在2005年時發(fā)表的《“房地產(chǎn)新政”會走向哪里》中提出“上海房價應(yīng)該降50%，北京房價應(yīng)該下降30%”而為人所知。
“大家不要擔(dān)心。”2005年下半年易憲容說，“最多3年，老百姓就能買得起房子了。”
至今，基本每年都會有看跌樓市的觀點(diǎn)出自易憲容之口。比如，2009年8月樓市瘋狂之際，易憲容說，除非中國樓市跑到地球之外，否則出現(xiàn)全面的周期性調(diào)整是不可阻擋的必然。
2011年和2012年時，他又幾次重申，國內(nèi)房價下降是必然的趨勢，并未改變。易憲容在2012年11月時再次聲稱，天也擋不住房價降下來。
地產(chǎn)評論人士牛刀，近年來也發(fā)表過“一線城市房價回歸理性要跌去80%”、“不管走什么路，中國房價都會崩盤”等預(yù)測。
去年9月，牛刀在微博上“立帖為誓”，“中國房價最多再撐半年”——即到今年3月，房價泡沫破裂。
如今，限期將至。多方面的消息顯示，一二線城市的樓市正處于升溫甚至是火爆的狀況。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2013年2月上半月，北京新房成交均價為約21995元/平米，相比2012年同期上漲約13%。
“春天派”的春天
任志強(qiáng)、陳寶存等人，對樓市的預(yù)測多為看漲。他們的這些預(yù)測，細(xì)節(jié)或有誤，但大體上符合中國房地產(chǎn)市場的走勢。
與“唱空派”截然相反，以任志強(qiáng)、陳寶存等為代表的“樓市春天派”的預(yù)測素來以看漲居多。
在“調(diào)控年”的2005年，任志強(qiáng)稱，調(diào)控的目的在于穩(wěn)定房價，而非打壓房價。他因此預(yù)測2006年的房價會上漲。
“北京高價樓盤每月賣不了3套”的2009年初，大部分的學(xué)者和機(jī)構(gòu)均對樓市未來走勢不樂觀。而此時任志強(qiáng)卻說，房價一定會往上走。
自2010年“史上最嚴(yán)調(diào)控”出臺實(shí)施至今，任志強(qiáng)又多次“逆勢”預(yù)測“房價必漲”。他最近的一次預(yù)測發(fā)布于2012年9月，他說“明年3月房價將暴漲”。從目前的數(shù)據(jù)看，這一預(yù)測有望成真。
與任志強(qiáng)一道，亞太城市發(fā)展研究會中國房地產(chǎn)分會會長陳寶存，也被視為“春天派”的主力之一。2010年初，他曾預(yù)計(jì)當(dāng)年北京房價將維持15%—30%的漲幅。而后來的報道顯示，北京2010年新建商品住宅均價為20328元/平米，同比大漲42%。
此后的2012年4月，面對有專家提出樓市成交慘淡可能導(dǎo)致降價的說法，陳寶存表示，“怎么降的肯定會再怎么漲回去”——依當(dāng)下的情況看，此話并不算虛妄。
更為驚人的言論出自北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩。2012年，董藩曾在不同的場合反復(fù)闡述過他的預(yù)測，“25年后全國商品房均價為每平米9萬元，其中北京每平米達(dá)到80萬元，南京每平米在40萬-60萬元左右”。
此前的2011年7月，董藩曾預(yù)測2012年的房價走勢稱，2011年末到2012年初，房價有望小幅度回落，但價格增長仍是常態(tài)——現(xiàn)在看來，這與過去兩年間房價的走勢基本吻合。
全民大競猜
從知名專家，到社科院，再到投行，甚至各色草根，都不斷發(fā)表著自己對于房價的預(yù)測。
樓市預(yù)測儼然像一個全民參與的競猜游戲。一些研究中心非地產(chǎn)領(lǐng)域的經(jīng)濟(jì)學(xué)家、社科院等機(jī)構(gòu)、甚至是炒房者和藝人，都會時不時就房價走勢談?wù)撘欢?/p>
2011年時，巴曙松認(rèn)為當(dāng)年房價“下跌10%也不算多”；李稻葵則曾預(yù)測，2012年房價總體會有一定回落。
2012年4月，茅于軾表示，樓市泡沫已無藥可救，最后必然會走向破滅，屆時房價下降50%都不過分。此外，他還曾稱，2012年很可能“有大型房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)”。
上述經(jīng)濟(jì)學(xué)家的預(yù)測均與結(jié)果相距甚遠(yuǎn)。
中國社科院每年也會發(fā)布《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》，預(yù)測未來的房價走勢。
此后的樓市走向證實(shí)，社科院的多數(shù)預(yù)測未能成真。以2007年為例，當(dāng)年70個大中城市房價漲幅為7.6%，超出了社科院回落5%的預(yù)期。再比如，2008年時，國內(nèi)房價因金融危機(jī)的爆發(fā)而下行，也與社科院預(yù)測的“上漲趨勢不可避免”完全相左。到了2009年，房價迎來史上最瘋狂的一輪暴漲，并且暴漲勢頭延續(xù)到了2010年。這均不符合社科院之前的預(yù)測。
“社科院預(yù)測的準(zhǔn)確度還不如擲銅錢。”評論人士朱大鳴刊文稱。
2009年5月，社科院內(nèi)部還曾就房價預(yù)測的話題爆發(fā)過“內(nèi)訌”。社科院研究員曹建海炮轟稱，自2004年以來，《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》對市場的分析和預(yù)測都是錯誤的。
但曹建海當(dāng)時作出的“房價將在2012年滑入谷底，跌幅可能達(dá)到現(xiàn)價的一半”的預(yù)言，也未能在2012年得以實(shí)現(xiàn)。
不僅是社科院等國內(nèi)機(jī)構(gòu)，投行等金融機(jī)構(gòu)也無法參透中國房價的走向。2011年8月，巴克萊資本研究發(fā)布報告稱，2012年中國房價將下跌10%至30%；匯豐銀行則預(yù)計(jì)，一線城市的房價可能有20%到30%左右的下調(diào)空間——如前所述，房價的末日場景并未到來。
機(jī)構(gòu)之外，數(shù)位草根也因預(yù)測房價名聲在外。2006年，無法忍受“房價一夜?jié)q700元”的深圳市民鄒濤，發(fā)起了聲勢浩大的“3年不買房運(yùn)動”。他后來又發(fā)起了“萬人住房團(tuán)購行動”，以期實(shí)現(xiàn)深圳“關(guān)內(nèi)均價8000元、關(guān)外6000元”的目標(biāo)。
4年后的2010年5月，鄒濤公開向?yàn)轫憫?yīng)他而遲遲未買房的市民鞠躬道歉，“因?yàn)楫?dāng)年的呼吁和判斷被證明是錯的”。此時，深圳新房均價已高達(dá)1.9萬元/平米。
2010年，藝人周立波在巡演中，以“獨(dú)生子女越來越多”為由，預(yù)測房價在10年—15年內(nèi)必將下跌。
“賭局”成樓市一景
有人看漲、有人看跌，“樓市專家”間的賭局時有發(fā)生，賭注從“登報道歉”到“裸奔”不一。
有時，為捍衛(wèi)己方觀點(diǎn)，多空之間往往會爆發(fā)論戰(zhàn)或攻訐。戰(zhàn)況再升級，便是中國樓市一道“獨(dú)特的風(fēng)景”——打賭。
2007年，北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究中心教授徐滇慶與牛刀之間的賭局，稱得上是地產(chǎn)界內(nèi)最為轟動的賭局之一。賭局肇始于當(dāng)年7月11日時徐滇慶一番“深圳房價肯定要漲”的預(yù)測。
徐滇慶說，如果2008年深圳的房價低一分錢，他將在媒體以整版篇幅向深圳市民道歉。
牛刀聞訊而來。看跌深圳樓市的牛刀同樣以“登報道歉”作為賭注。
一年后，受金融危機(jī)等因素影響，深圳房價一路狂跌。賭局以徐滇慶的公開道歉收尾。
“唱空派”牛刀在這一輪賭局中勝出。4年后，另一位唱空樓市的獨(dú)立財(cái)經(jīng)觀察員侯寧，卻因?yàn)檠簩殬鞘邢碌數(shù)袅肆硪粓鲑€局。
2010年11月，侯寧稱，股市可從6000點(diǎn)跌至900點(diǎn)，“所以房價下跌80%—90%也屬正常。”他甚至認(rèn)為，未來兩三年內(nèi)房價會跌得一文不值。
而陳寶存則基于北京市場的土地供應(yīng)緊張狀況稱，房價不僅不會大跌，而且也不會跌。
舌戰(zhàn)多個回合的兩人最終約定，以“北京五環(huán)內(nèi)房價兩年內(nèi)是否大跌50%”為賭約。
2012年底，賭約到期。CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，2012年北京五環(huán)內(nèi)成交均價達(dá)37520元/平米，同比漲22.98%。
隨后陳寶存在微博上宣告，自己在這場賭約中勝出。
除了這兩場聲勢浩大的賭局外，還有一些“約賭”未能成行。2011年10月，一網(wǎng)友就牛刀關(guān)于“2012年房價將下跌50%”的預(yù)測向其“約賭”，但遭到牛刀拒絕。
2012年12月，認(rèn)為“一線城市房價全面下跌行情即將開始”的深圳英聯(lián)不動產(chǎn)董事長郭建波，因?yàn)榉磳θ沃緩?qiáng)“2013年3月房價出現(xiàn)暴漲”的觀點(diǎn)，向任志強(qiáng)發(fā)出賭約。
郭建波稱，如果他的預(yù)測錯誤，他將于2013年兩會開幕當(dāng)天，于長安街裸奔十公里；反之他要求任志強(qiáng)公開道歉。據(jù)媒體報道，任志強(qiáng)并未公開回應(yīng)與郭建波對賭。
全國政協(xié)十二屆一次會議開幕的3月3日下午，郭建波稱，他也相信“這個月中國樓市會開始暴漲”。
“討喜”和“討厭”
由于大眾期望房價下跌，因此“唱空派”更受追捧，“春天派”則往往被喊打。但事實(shí)卻不以大眾的期望而轉(zhuǎn)移。
早期，“唱空派”看跌房價的言論，迎合了不少欲購房者的期望，受到廣泛追捧。
以易憲容為例，2005年后，這位前社科院專家，在屢次唱空樓市的同時，還拋出過“最多三年，老百姓都買得起房”和“開發(fā)商都怕我”等語句。
這些觀點(diǎn)受到了一些欲購房者的認(rèn)同。易憲容有時亦被稱為“房地產(chǎn)平民代言人”、“底層意見領(lǐng)袖”等。
據(jù)媒體報道，2010年曹建海的上海書友會前，讀者以40多歲的中年人為主。一位無力承擔(dān)房價的讀者稱，他期待房價下跌。曹建海現(xiàn)場發(fā)表的分析是，房價將在2012年崩盤。
“唱空派”屢獲人心的同時，“春天派”的代表任志強(qiáng)則成為“全國人民最想揍的人”之一。
任志強(qiáng)多次預(yù)測房價上漲和發(fā)表“年輕人就該買不起房”等言論，曾被批“觸痛了買不起房的底層購房者。”
數(shù)年來，謝國忠、易憲容、牛刀等人的預(yù)測悉數(shù)落空。一眾聽信者只能蒙受多掏購房款的損失或繼續(xù)無力買房。
“信牛刀，住牛棚”等戲謔段子開始流傳于網(wǎng)絡(luò)，此話的前一句則是“信志強(qiáng)，住洋房”。
想出位就做預(yù)言家？
董藩說，有些專家為搏出位甚至不惜去說一些反話、假話和說不著邊的話。
除了技術(shù)因素外，在北師大房地產(chǎn)研究中心主任董藩看來，很多人在預(yù)測動機(jī)上“是有問題的”。
董藩稱，有些專家會刻意地去討好官員和輿論，“討好官員不會犯政治錯誤，討好輿論則容易成名”。他說，有些專家為搏出位甚至不惜去說一些反話、假話和說不著邊的話。
有位素來唱漲的人士，就對前不久外界關(guān)于他的一些指責(zé)不以為意。對他而言，那不過是“沒花錢又炒了把名氣”而已。
有了名氣，就意味著有機(jī)會在報紙開專欄、在電視臺錄節(jié)目以及出席活動。據(jù)報道，2007年，一位“樓市專家”對采訪他的記者說，他參加一次開發(fā)商的活動，拿到的車馬費(fèi)比該記者一個月的工資還多。
《北京晚報》報道稱，去年底，一位房地產(chǎn)圈內(nèi)的學(xué)者出席天津的一個論壇，發(fā)表了30分鐘關(guān)于“2013年房價預(yù)判”的演講，3萬元“出場費(fèi)”就輕松到手。
至于部分房產(chǎn)商出面預(yù)測房價，則不免讓外界產(chǎn)生其為自身利益代言之嫌。2004年春節(jié)前，潘石屹的一篇名為《2004年北京房地產(chǎn)將要發(fā)生的事情》的文章被發(fā)至諸多地產(chǎn)記者的郵箱。
此文中，潘石屹“第一次肯定地說”，2004年北京房價將要上漲。該言論被幾百家媒體轉(zhuǎn)載后，引發(fā)市場轟動。
春節(jié)后沒多久，潘石屹旗下的建外SOHO即價格大漲。2004年9月，當(dāng)時的建設(shè)部曾發(fā)文批評稱，部分開發(fā)企業(yè)利用政策信息的不對稱，惡意炒作，致使個別項(xiàng)目房價短期內(nèi)非正常上漲。
《人民日報·海外版》曾在2006年刊登過潘石屹“表演是基于商業(yè)的需要”的一番話。潘石屹說，“你不出去表演沒人知道你，房子就賣不出去了。”
屢屢看跌落空的易憲容說，既得利益者總是希望用言論來左右整個樓市預(yù)期，來讓過高的房價不下跌——過去十年間，多空雙方總是相互指責(zé)、攻訐不斷。
在一波又一波的論戰(zhàn)和賭局中，除卻名聲，輸家似乎毫無損失可言。如黃濤一樣，那些信奉專家觀點(diǎn)、沒能踏準(zhǔn)房價節(jié)奏的購房者，才是樓市潮起潮落中真正的輸家。
