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2024年11月24日
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自2003年以來，中國政府出臺了一系列房地產調控政策，但房價仍成為近年來國人糾心的話題。因此，如何調整現行房地產政策，讓房價軟著陸，是新一屆政府必須直面的難題，也是非常值得探討和關注的“中國夢”。
控制房價，從供求關系的角度看，可以運用的手段無非是兩種，一是抑制需求，二是擴大供給。不少人建議通過擴大供給來平抑房價，認為其比用行政手段(如限購政策)更合理有效。但市場化手段的擴大供給，看似對調控房價的效果會十分明顯，但同時可能會助推未來房地產泡沫的加速破滅，給經濟社會留下更多的后遺癥。
首先，擴大供給意味著有更多的城鎮土地(稀缺資源)要變為住宅用地。其次，中國最大的問題是房屋空置率過高，擴大居民商品房的供給，勢必導致未來供求缺口進一步擴大。第三，擴大住宅用地和住宅供給意味著銀行等金融部門給房地產行業的融資規模和占比都會增加，加劇潛在金融危機的嚴重性。
筆者認為，抑制需求比擴大供給更合理。從通過抑制需求來控制房價的政策效應看，雖然政策的執行難度較大，且控制房價的短期效果也不明顯，但對于抑制投機和投資性需求還是有效的。而且，由于土地是不可再生資源，擴大供給勢必消耗珍貴資源，而抑制需求則不會。不過，筆者提醒，擴大供給抑制需求須另辟蹊徑。
中國房地產已形成規模龐大的市場，應規范起來，借鑒證券市場，推行“公開、公正、公平”的三公原則，即商品房持有和交易的信息需要在一定范圍內的公開，交易過程要公正，獲得商品房的方式和價格要公平。其中公開透明是最重要的。而要實現公開透明，首先要實現房產信息的全國聯網，這在技術上并不難做到。
一旦實現了全國聯網，就可以對涉嫌違規購房者進行查處：這就如過往監管部門對股市進行清理整頓一樣，如對借用他人身份證開戶交易或用“拖拉機賬戶”交易等行為，一律予以清理和終止；對于涉嫌內幕交易的行為，不僅要沒收非法所得，而且要予以懲罰。對比來看，房地產市場似乎鮮有打擊內幕交易的案例。比如，影響地價和房價有諸多因素，其中城市的道路交通規劃和拆遷規劃等都是重要因素。
假如全國房地產信息可以實現聯網，可以形成三大功能：樓市調控、房產稅征收和反腐敗。與住建部等政府部門聯網，可有利于房地產調控政策出臺更加精準化；與各級稅務部門聯網，可以有利于房產稅的執行；與各級紀檢部門聯網，可以提升反腐效率。
同時，筆者認為，存量調控比增量調控更奏效。近期擬推出的“對房產交易征收20%的所得稅”，筆者認為不妥：在房產交易環節應減免稅，一可降低交易成本從而降房價，二可盤活存量市場，而在房產保有環節應征房產稅，起征點略高些，累進征稅，嚴打房叔。如今的政策恰好反了。而房產稅的開征，是通過提高房產保有成本來優化房地產資源合理配置的，關鍵是如何制定合理的起征點。若開征，必須是針對中國居民房產總額占比最大的前10%至20%的群體，而非中低財富階層。
筆者認為，既然政策的著力點是在抑制需求而非擴大供給；是在提高市場的透明度、優化房產資源配置，而非擾亂市場秩序；是在縮小財富差距，而非擴大差距；那么，房產價格經歷大幅震蕩之后回歸理性的概率還是比較大的。即便出現暴跌，總比用擴大供給的手段引發暴跌的結局要好，且存量調控政策奏效之后，還留有后手，可以通過刺激需求等方式來穩定房價。
