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2024年11月24日
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任何人要想“預測房價”，首先必須厘清，是誰在決定中國的房市和房價。
被視為中國房地產研究“良心”的一些房市“唱空”和“泡沫論”者，再一次“躺著中槍了”。新京報一篇“預測？忽悠？房價預測的十年亂象”的文章，使眾多的房地產研究的民心人士“很是受傷”。
早在2006年，筆者在“中國房地產十大批判”系列文章就指出：中國的房價已經是世界公認的泡沫水平的數倍。但越是到后來，筆者就越是不敢在“房價走勢”上去“爭高低”。這倒是不少因為中國的房價有“市場不確定性”，恰恰相反，越是深入破析中國的房市，越是會發現：中國的房地產市場、尤其是房價，是一個被寡頭壟斷操控的市場。用市場競爭的理論分析評判，甚至去“預測”房價的走勢，那就太“八卦”了。
首先在總體設計上它就被“釘死”在一個極端“供不應求”基礎之上。眾所周知，被稱為人類史上最大“遷徙”的中國城鎮化，每年有1000多萬人成為新市民。此外，還有數億城鎮“老市民”住房小康（人均住房面積達到30平米以上）的剛性需求。要滿足這兩者的剛需，每年全國城鎮的住房供應量至少要達到15億-20億平米。但是翻翻中國統計年鑒就可以知道，過去十年全國城鎮總共銷售出的商品住房僅僅只有67.26億平方米，年均不到7億平方米。這將使全國城鎮的住房的實際供應總量，僅僅只能滿足正常需求量的三分之一到二分之一。在國家開發土地和住宅總量供應都“極端不平衡市場”下，“用市場的眼光來分析走勢”只是奢談。
其次，中國的房地產市場是只有開發商才有“資質”進行運作的壟斷市場。其他任何人沒有這個“資質”，連競拍土地的權利都沒有，這也是前幾年不少地方出現的個人合作建房遭遇扼殺的原因所在。雖然全國看起來開發商數目數萬，但落到某個城市和區域，開發商對樓市和房價的寡頭合謀操控就“勢不可擋”。最近，洛陽等地出現的“合作建房”，使房價下降三分之一以上，就從另一個側面證明：一天不破除住房供應上的開發商壟斷，城鎮的房價就一天不會由“自由競爭的市場”說了算。
當然，話也說回來，沒有買方的狂熱，也不會有高房價市場的支撐。由于通脹和調控的不到位，使房價的“堅挺”產生了蝴蝶效應。越來越多的大小投資者，把買房作為資產“保值增值 ”的利器，也使不少人誤以為住房是像黃金一樣的“硬通貨”。畢竟，中國買房人還沒有經歷過像日本和香港那樣房價暴跌一半以上的慘痛教訓。實際上，像房姐龔愛愛那樣擁有幾十套房的畢竟是少數。最可怕的，還是幾千萬剛剛富裕起來的中產階級，把房產作為投資工具。
房價的“堅挺”，也使眾多條件不具備的剛需“創造條件”拼市場。過去是夫妻倆買房，現在成了一家三代七口人買房。爺爺奶奶外公外婆拿出養老的保命錢，孩子長大后也必須替父母買房還貸。這樣被大大透支出的“買房消費”，也成了當今高房價市場的“生力軍”。既然政府保證不了“房價回歸合理水平”，早下手就意味著成本更低。沒有幾個傻子會聽信“租房”之說。誰也不愿意因為今天的租房，使以后的買房要多交十幾萬甚至幾十萬元的“學費”。
不過，對高房價最大的支撐，還是過去不當的房地產政策。眾所周知，在2008年房價剛剛被“市場規律”拉下了一些的時候，受金融危機影響，我國出臺了大規模的救市政策，以至于后來三年的調控都沒壓住房價瘋狂的勢頭。在2004年也出現過類似的情況。由于其前一年推出的“房產新政”，結果使實施新政第一年的全國商品住宅的漲幅，竟然比此前5年的房價漲幅之和還要高出三分之一，超過近6個百分點。套用一句話，政策和策略，也是房價的生命。
綜上所述，任何人要想“預測房價”，首先必須厘清，是誰在決定中國的房市和房價。是誰在掌握著市場的供應量，又是誰控制著土地的上市量。在這樣的寡頭壟斷下，可憐的文人要以“市場經濟的規律”預測房價，不跌跟頭才怪。
不過，知道了誰在操控市場和房價，也就知道了調控的主要目標和對象。只有調控土地和住房的供應方，房地產調控才能“綱舉目張”。
