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2024年11月24日
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早在2006年，筆者在“中國房地產(chǎn)十大批判”系列文章就指出：中國的房價已經(jīng)是世界公認(rèn)的泡沫水平的數(shù)倍。但越是到后來，筆者就越是不敢在“房價走勢”上去“爭高低”。這倒是不少因為中國的房價有“市場不確定性”，恰恰相反，越是深入破析中國的房市，越是會發(fā)現(xiàn)：中國的房地產(chǎn)市場、尤其是房價，是一個被寡頭壟斷操控的市場。用市場競爭的理論分析評判，甚至去“預(yù)測”房價的走勢，那就太“八卦”了。
首先在總體設(shè)計上它就被“釘死”在一個極端“供不應(yīng)求”基礎(chǔ)之上。眾所周知，被稱為人類史上最大“遷徙”的中國城鎮(zhèn)化，每年有1000多萬人成為新市民。此外，還有數(shù)億城鎮(zhèn)“老市民”住房小康（人均住房面積達到30平米以上）的剛性需求。要滿足這兩者的剛需，每年全國城鎮(zhèn)的住房供應(yīng)量至少要達到15億-20億平米。但是翻翻中國統(tǒng)計年鑒就可以知道，過去十年全國城鎮(zhèn)總共銷售出的商品住房僅僅只有67.26億平方米，年均不到7億平方米。這將使全國城鎮(zhèn)的住房的實際供應(yīng)總量，僅僅只能滿足正常需求量的三分之一到二分之一。在國家開發(fā)土地和住宅總量供應(yīng)都“極端不平衡市場”下，“用市場的眼光來分析走勢”只是奢談。
其次，中國的房地產(chǎn)市場是只有開發(fā)商才有“資質(zhì)”進行運作的壟斷市場。其他任何人沒有這個“資質(zhì)”，連競拍土地的權(quán)利都沒有，這也是前幾年不少地方出現(xiàn)的個人合作建房遭遇扼殺的原因所在。雖然全國看起來開發(fā)商數(shù)目數(shù)萬，但落到某個城市和區(qū)域，開發(fā)商對樓市和房價的寡頭合謀操控就“勢不可擋”。最近，洛陽等地出現(xiàn)的“合作建房”，使房價下降三分之一以上，就從另一個側(cè)面證明：一天不破除住房供應(yīng)上的開發(fā)商壟斷，城鎮(zhèn)的房價就一天不會由“自由競爭的市場”說了算。
當(dāng)然，話也說回來，沒有買方的狂熱，也不會有高房價市場的支撐。由于通脹和調(diào)控的不到位，使房價的“堅挺”產(chǎn)生了蝴蝶效應(yīng)。越來越多的大小投資者，把買房作為資產(chǎn)“保值增值 ”的利器，也使不少人誤以為住房是像黃金一樣的“硬通貨”。畢竟，中國買房人還沒有經(jīng)歷過像日本和香港那樣房價暴跌一半以上的慘痛教訓(xùn)。實際上，像房姐龔愛愛那樣擁有幾十套房的畢竟是少數(shù)。最可怕的，還是幾千萬剛剛富裕起來的中產(chǎn)階級，把房產(chǎn)作為投資工具。
房價的“堅挺”，也使眾多條件不具備的剛需“創(chuàng)造條件”拼市場。過去是夫妻倆買房，現(xiàn)在成了一家三代七口人買房。爺爺奶奶外公外婆拿出養(yǎng)老的保命錢，孩子長大后也必須替父母買房還貸。這樣被大大透支出的“買房消費”，也成了當(dāng)今高房價市場的“生力軍”。既然政府保證不了“房價回歸合理水平”，早下手就意味著成本更低。沒有幾個傻子會聽信“租房”之說。誰也不愿意因為今天的租房，使以后的買房要多交十幾萬甚至幾十萬元的“學(xué)費”。
不過，對高房價最大的支撐，還是過去不當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)政策。眾所周知，在2008年房價剛剛被“市場規(guī)律”拉下了一些的時候，受金融危機影響，我國出臺了大規(guī)模的救市政策，以至于后來三年的調(diào)控都沒壓住房價瘋狂的勢頭。在2004年也出現(xiàn)過類似的情況。由于其前一年推出的“房產(chǎn)新政”，結(jié)果使實施新政第一年的全國商品住宅的漲幅，竟然比此前5年的房價漲幅之和還要高出三分之一，超過近6個百分點。套用一句話，政策和策略，也是房價的生命。
綜上所述，任何人要想“預(yù)測房價”，首先必須厘清，是誰在決定中國的房市和房價。是誰在掌握著市場的供應(yīng)量，又是誰控制著土地的上市量。在這樣的寡頭壟斷下，可憐的文人要以“市場經(jīng)濟的規(guī)律”預(yù)測房價，不跌跟頭才怪。
不過，知道了誰在操控市場和房價，也就知道了調(diào)控的主要目標(biāo)和對象。只有調(diào)控土地和住房的供應(yīng)方，房地產(chǎn)調(diào)控才能“綱舉目張”。
