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2024年11月24日
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近日，一則深圳海上田園旅游項目將“破產”的消息一石激起千層浪。盡管該消息遭到否認，但這個經歷長達11年掙扎、由政府推動的大型旅游項目，經營業績不理想卻是事實。
“我不知道還會做多久，這個項目濃縮了多屆政府的痕跡，目前還沒有找到更好的出路。”海上田園一名不愿具名的管理層向《華夏時報》記者表示。
在海上田園項目無法擺脫經營危機之時，政府欲借助旅游地產挽救項目以及周邊片區發展的心思并未停止，海上田園變成“海市蜃樓”的危機或將涌現。該項目如同一面鏡子，折射出旅游地產投資熱的諸多扭曲面孔。
“獻禮項目”虧損多年
海上田園即將“破產”的傳聞源自9月3日網上的帖子，帖子分析了由區屬國有獨資公司深圳海上田園旅游發展有限公司運營的旅游項目近年來各種管理的弊病，稱公司欠債累累、領導決策層責任心不強、缺乏品牌運營意識以及出現“回扣門”、以公謀私的情況。
但海上田園負責人羅建強否認了上述傳聞，他對媒體的回復稱“海上田園目前經營狀況良好”。針對項目欠債累累，甚至“要靠借錢發工資”的指責，羅建強稱海上田園目前既沒負債，也沒欠銀行一分錢，光現金流就有五六百萬元，海上田園僅凈資產就達3億多元。
“公司的管理的確存在帖子反映的部分問題，但程度還沒有大家想象的那么嚴重。”該公司另外一名管理人向本報記者表示，目前仍難以考究是否真的瀕臨破產，但海上田園項目的“吸金”能力不盡如人意。
羅建強公開了一份海上田園《歷年財務指標完成情況表》，顯示今年前7個月入園人數僅29萬人，總收入1885萬元，實現利潤則為-445萬元。這個成績，與多名員工口中“公司本年度公司定下了180萬元的純利目標”差距甚大。
“這在公司內部也不是新聞了，這些年都是靠政府和投資方養著。”上述管理者對今年前7個月的經營業績并不感到驚訝。
海上田園有著獨特的官方背景。公開資料顯示，占地1.73平方公里的海上田園是深圳最大的一座生態文化主題旅游景區，集旅游、酒店休閑為一體。1998年8月，當時的深圳市五套班子到寶安區考察時，海上田園風光[最新消息 價格 戶型 點評]旅游區的構想隨即誕生，并在2001年完工之后作為向國慶50周年的“獻禮項目”。
“在當時看來是獨特優勢，后來卻成為了束縛發展的無形力量。”深圳市政府一位已退休的人大代表向本報記者回憶海上田園當年“被推著上架”的誕生背景，“當時拍板確實太倉促，大家都以為項目先上馬，很多問題便能順理成章地解決。”
他所指的“問題”，即是海上田園項目自啟動起，便備受爭議的種種規劃建設不規范的情況。
據官方信息顯示，按規定國家建設征用2000畝以上用地必須經過國務院批準，這個占地2415畝的項目卻沒有經過國務院批準。而該項目從提出建設到計劃開園營業只用了短短13個月時間，也沒做項目可行性研究和項目總支出預算，而是實行邊勘察，邊設計，邊施工。此外，施工過程中，沒有到建設交易中心進行自行組織招標以及自主發包。
“政府把這些歷史遺留問題都擱在一邊，到現在都還沒解決，很多發展機會都喪失了。”寶安區一位知情人士向本報記者透露。
“硬著頭皮撐下去”
實際上，指出該項目存在嚴重虧損面的官方和民間消息一直未消停。在上述人大代表看來，“政府當時只好把這個先天不良的項目硬著頭皮撐下去。”
《深圳市2003年度績效審計工作報告》文件顯示，從1999年1月1日正式開工建設到2003年6月30日，海上田園旅游區實際投入資金9.38億元，其中政府直接投入6.67億元。
與投資規模不相稱的是，該旅游區前三年虧損達到3500多萬元，還欠有高達2.3億元的工程款和2.47億元的銀行貸款。把每年5500萬元的折舊費計算在內，當時的報告估計，未來8年內都難以收回投資。
報告和其他民間聲音指出，該項目“基礎投資規模過大”，加上“經營不善”、經營模式僵化，以及不同程度存在著決策不科學、缺乏內部監控機制、財務管理基礎薄弱等諸多問題。
“市里主動挑起這個項目，但后期運營不善，只好推給區政府想辦法。”據寶安區政府知情人士了解，這個由領導拍板的項目不能停止，“經營不善只好在區里面找投資方輸血。”
他向《華夏時報》記者指出，2004年開始，深圳市并沒有繼續投資，而寶安區投資管理有限公司在2004年為海上田園還清了債務，并把部分資金作為資本金注入該項目。
雖然羅建強解釋，項目在2004年整改后得到改善，而上述投資公司從2006年開始，已經不再向景區投資，景區已實現自負盈虧。但被盤活的海上田園只獲得了短暫的好光景。據海上田園的財務報告顯示，2007年至2011年，景區每年入園人數最多只有71.2萬，最少則是43.4萬，利潤在30萬元至184萬元之間。
“實際上并沒有太大的改善，在深圳其他幾個旅游項目勢力日益壯大之時，海上田園錯過了發展的黃金時期。”上述海上田園管理者如是說。
房地產成救命稻草？
“市、區政府不是沒有去想辦法解決。”上述人大代表告訴記者，“最先想著還是把產權出讓，尋找企業協商，談購買、合資以及其他合作的可能性，然而光是海上田園的投資額就超過10億，談判的時候政府還不愿意低于這個價，連算折損費都不愿意。”
由于產權未能成功轉讓，于是發展房地產成了當地政府解決海上田園項目的另一個戰略思路。當時，政府各界人士建議利用景區提供部分資源，使參與者提供資金共建旅游項目，或是旅游區提供土地，合作方提供資金，合作開發房地產，走華僑城“旅游＋房地產”模式。
“發展旅游項目不成功，只能依賴房地產。”寶安區政府知情人士向本報記者描述當年的各種曲折，在洽談中，深圳多家實力雄厚的地產商對這片擁有濕地公園的項目很感興趣，可是前提是必須改變土地性質，“這不就是對當時的決策全盤否定嗎？”他稱，政府想到這里就不敢走下去了。此外，“當時深圳東部華僑城的旅游地產項目做得正紅火，政府的心思怎么會留在西部這個半死不活的攤子上？”
據深圳數位地產界人士了解，有部分中型開發商當時的確加入了海上田園周邊的房地產開發，但后來察覺“政府撤資”、“項目發展沒有動力”等，他們在項目中投入了部分資金后便停下來，虧了一些錢。
深圳市海上田園旅游發展有限公司曾公開撰文稱，“海上田園目前沒有一個得到政府認可的市場定位和長遠的發展戰略，至少沒有一個明確的、具體的表述。今天說賣、明天說改，眾說紛紜，人心惶惶。”
即便如此，寶安區政府人士向記者暗示，政府至今仍考慮著在該項目周邊打造旅游地產概念。
