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2024年11月24日
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目前中央仍手握數項儲備政策，包括提高二手房交易稅、房產稅試點擴容、預售制度微調等。若出臺新政，則將在以強化現有政策執行為主的同時，推出部分新的調控手段，包括問責制等。而新政的出臺時機，很有可能避開“金九銀十”的交易旺季，在本月內落定。
督查組多路出擊
作為近年來規模最大、規格最高的一次督查，本次8個督查組分別由發改委、住建部、國土部、央行、銀監會、財政部、國稅總局、監察部等8個部門的官員帶隊。這8個部門均與房地產調控有著密切關系，若出臺國家層面的新政，需要這些部委共同參與。
中國證券報記者了解到，各督查組到達地方后，日程安排各不相同，但督查內容大致類似，包括調閱當地文件檔案、聽取匯報、現場調研等。其中，現場調研的對象不僅包括二手房市場、在售商品房項目，還有金融機構和房管部門的工作流程。
此外，對于未來樓市的走向預測和政策建議，督查組也從開發企業、市場人士、專家學者、政府部門等處聽取了大量意見。但總體而言，督查組在整個調研過程中以詢問為主，很少做出指示或表態。
在各地傳出的消息中，督查人員對當地政府的做法多表示出肯定。據媒體報道，以國土資源部副部長胡存智帶隊的督查組認為“北京市落實調控政策效果明顯，房地產市場形勢穩定。”此外，督查組在上海、天津、四川、重慶、大連等地的督查中，也傳出“肯定”當地做法的消息。
但在多數業內人士看來，這并不意味著此次督查將皆大歡喜地結束。“‘肯定’并不代表100％滿意，也不意味著政策不會做出調整。”中國房地產學會副會長陳國強向中國證券報記者表示，督查中發現的問題，并不會直接表達出來，而將以報告的形式呈送中央。
此次督查正處在“新國八條”出臺一年半之時，督查前夕，個別城市在“限購令”和差異化信貸等政策的執行中出現松動，使得部分投機投資需求伺機入市，不僅導致局部市場出現量價齊升，同時可能造成未來供需失衡。一位在北京參與座談的市場人士向表示，對于這些問題，“督查組心里都有數。”
此外，在一些城市的座談中，與會人士還反映了市場后續需求乏力，可能導致未來成交量下滑的狀況。供應方面，除項目開盤情況外，個別城市的土地交易和房屋空置現象也被督查組所詢問。
問責制利劍高懸
“調研之后出新政”被認為是此前房地產市場的慣有動作。多數業內人士認為，此次大規模、高規格的督查過后，新政出臺的可能性極大。
北京中原地產市場研究部總監張大偉表示，樓市反彈已成共識，雖然目前的反彈力度還在可控范圍內，但是一旦形成過量反彈，調控政策的公信力將再次減弱，所以未來預調微調樓市的可能性非常大。
上海易居房地產研究院副院長楊紅旭也認為，當前房價面臨重新上漲的壓力，不出新政則下半年必漲無疑。至于新政的內容，他表示，總體上可能以強化限購、限貸、限價等舊政的執行為主，同時推出少量更有針對性的新政策，增加抑制投資投機性購房需求的砝碼。
事實上，在“史上最嚴”政策的基礎上，各部委仍握有部分儲備政策。一位接近國土部的人士表示，二手房交易稅可能率先提高，因為此舉“操作方便，且能抑制短期內的房屋買賣行為”，對抑制投機投資需求效果明顯。作為抑制投機的手段之一，房產稅試點城市也可能在上海、重慶的基礎上擴容。
此外，近期市場盛傳取消商品房預售制度傳聞，有關部門予以否認。但仍有消息稱有關方面正在研究評估取消預售制度帶來的影響，尚不能完全排除推出的可能。另外，房地產信貸收縮等較有“殺傷力”的措施也被認為是后備之一。
結合督查情況，問責制的重啟將是最有可能祭出的一招，除了嚴防地方政府再次“試盤”或明或暗放松調控，也不排除根據目標制定和完成情況針對地域采取調控措施。中國證券報記者從知情人士處獲悉，督查組在與湖南、江蘇兩省的政府部門座談時，首先詢問的便是今年房價控制目標的制定和完成情況。
對于這一問題，盡管兩省的官員均承諾將房價控制在合理水平，但也同樣坦言，今年未制定房價控制目標。按照“新國八條”的要求，去年全國大部分城市制定并公布了房價控制目標，且完成情況較好，但今年以來，甚少有城市公布上述目標。
陳國強認為，“若沒有房價控制目標，就缺乏問責地方政府的依據，也就無法落實地方政府的責任。”他表示，作為樓市調控的主體之一，地方政府微調樓市政策的情況屢見不鮮，部分城市房價上漲幅度也較大，但尚無地方政府因此受到問責。他認為，問責制的重啟十分必要，其能夠更好地促進政策落實，并遏制地方政府屢屢試盤的行為。
8月或是新政窗口期
在督查組進駐各地調研的同時，市場交易量正在悄然回落。根據中國房地產研究會的統計，上周（7月30日至8月5日）20個重點城市住宅成交連續上漲的勢頭中止，成交量環比下跌1.1％。其中，北京新房成交量下跌14.7％，二手房成交量下跌20％。
交易量的下滑，除剛需釋放乏力外，也被認為與政策預期不明朗有關。在督查組回京后，新政“靴子”何時落地成為外界最為關注的問題。業內人士認為，在新政出臺之前，已有部分市場需求轉為觀望狀態。
對于督查組形成報告并上報的時間安排，外界不得而知，但業內人士普遍認為，8月很可能成為新政出臺的重要窗口。張大偉表示，8月的市場變化不僅會影響“金九銀十”的狀況，甚至決定著后半年的房地產走向。若本月沒有相關政策出臺，按照慣例，“金九銀十”可能會出現房價上漲難以抑制的情況。
他還強調，在國民經濟增速放緩的情況下，最近幾個月，繼續降準、降息的可能性非常大。如果房地產政策不從嚴從緊，調控效果存在明顯降低的可能性。因此，“8月份是本輪調控最關鍵的一個月。”
同時，7月的房價數據將在本月中旬出爐，這一數據也將成為新政的重要參考。根據國家統計局的數據，今年6月，全國70個大中城市新建商品住宅（不含保障性住房）價格平均環比小幅上漲，在連續下跌8個月后首次出現正增長。有業內人士認為，若該數據連續兩個月保持上漲，新政出臺將是“板上釘釘”。
事實上，目前這一預期十分強烈。民間機構中國指數研究院此前公布的數據顯示，7月全國百城新建住宅平均價格為8717元/平方米，環比上漲0.33％，連續兩個月保持上漲。
在這種不確定的形勢下，未來市場交易量可能繼續受到影響。多數業內人士認為，若新政出臺，未來樓市將明顯降溫，房價上漲的動力不足，市場反彈力度有限，或繼續進入筑底階段。
