時(shí)間：2012-03-27 15:00:09
來源：城市化雜志
邵念強(qiáng):北京成業(yè)行投資顧問有限公司總經(jīng)理
我們是做實(shí)際工作的，受政府、開發(fā)商的委托，對(duì)一些城市的區(qū)域做前期定位研究和規(guī)劃的研究，感覺很明顯，這幾年很多的城市它的建城區(qū)的面積在3到5年內(nèi)翻了一倍。有大量的城市邊緣的土地變成建設(shè)用地。在2007年以前，這些用地基本上就是一個(gè)出口，政府通過征地把它變成國有的建設(shè)用地，通過招拍轉(zhuǎn)到開發(fā)商手里，2008年我們接過的項(xiàng)目委托里面非常明顯，像王軼教授講的，農(nóng)村的宅基地，農(nóng)村的建設(shè)用地和農(nóng)村的經(jīng)濟(jì)承包的這些用地要急于轉(zhuǎn)成各種類型的開發(fā)用地。
這里面有一些比較好的案例，也是我本人比較推崇的一種模式，剛好能夠回答白先生的提問。這個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行3年多了，位置在我們的西邊。它是6個(gè)村鎮(zhèn)、6個(gè)村莊要合并起來，6個(gè)村莊分散在不同的地域，條件現(xiàn)在來看是非常差，多少年來也沒有改變，起因是政府在起一個(gè)主導(dǎo)的作用，有一個(gè)很大的投資開發(fā)商進(jìn)來，做了一個(gè)很好的規(guī)劃。思路是這樣的，總的占地面積是差不多100萬平米，把地塊分成3部分，其中一部分是用來建一個(gè)非常漂亮的一個(gè)新型的社會(huì)主義新農(nóng)村，把六個(gè)不同地塊的農(nóng)村村民集中在這個(gè)區(qū)域里面，讓農(nóng)村進(jìn)入樓房，基本上是多層建筑為主，建筑做得很漂亮，也有很好地園林、公園，盡力之后這些房子是無償?shù)靥峁┙o農(nóng)民的，但是有一套分配的辦法。物業(yè)管理費(fèi)免交25年。
這一塊地是用來改善原來村民的居住條件。
第二塊地是用來建設(shè)生態(tài)的農(nóng)業(yè)和觀光農(nóng)業(yè)，有很好的設(shè)計(jì)和規(guī)劃。生態(tài)農(nóng)業(yè)和觀光農(nóng)業(yè)主要是除了增加投資收益之外，主要是解決農(nóng)民的就業(yè)問題。
第三塊地是能夠支撐的。涿州離北京很近，所做的住宅的項(xiàng)目是可以賣給北京市民的，交通也很便捷，京石高速到涿州一下來就到了。
而且我們研究完之后，這樣的產(chǎn)品也大致分成兩類：
一類是相對(duì)的高端住宅，比如說是0.7的“湯house”，賣給不受早九晚五影響的這類人群，這地方非常好，有河流，也沒有污染；
一類就是小戶型的住宅，單價(jià)和總價(jià)比較低，賣給北京西部的工薪階層。
這是比較理性化的模式，這種做法跟我們現(xiàn)在的《物權(quán)法》是有沖突的，正因?yàn)橛羞@樣的沖突，這個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行到現(xiàn)在，仍然規(guī)劃全部都做完了，農(nóng)村的老百姓絕大部分是喜歡的，百分之八九十的老百姓是投票的，政府的積極性也是很高的，社會(huì)主義新農(nóng)村到底怎樣做？社會(huì)主義新農(nóng)村的建設(shè)靠本地的農(nóng)民去發(fā)展和建設(shè)，這個(gè)時(shí)間是非常長的，必須引入到外來的資本進(jìn)來，資本是要利潤，剛好這三種土地的應(yīng)用，給不同的階層或者是人群帶來不同的收益，政府完成了他對(duì)一個(gè)比較落后的一個(gè)農(nóng)村區(qū)域，把社會(huì)主義新農(nóng)村，或者新村鎮(zhèn)的建設(shè)，這樣一個(gè)目標(biāo)。
農(nóng)民很快地用比較短的時(shí)間內(nèi)，改善了自己的居住條件，住進(jìn)了樓房，有天然氣，很好的衛(wèi)生環(huán)境，配置了幼兒園、小學(xué)、中學(xué)，街道變得很干凈，還有很好為老年人配套的一些設(shè)施。也沒有增加他的居住成本，因?yàn)樗械奈飿I(yè)費(fèi)都是免費(fèi)的。
解決了就業(yè)問題，經(jīng)過很好地測(cè)算，加上觀光的投資，所開發(fā)住房帶來的收益，扣除開發(fā)的成本之后，能夠獲得一些收益。這是比較理想的模式。這是我所接觸到的比較理想化的項(xiàng)目。這個(gè)項(xiàng)目在城市邊緣的地帶是不成立的，沒有人在那買商品房。我們還碰到一些其他類似的項(xiàng)目，比如說在平谷，平谷現(xiàn)在有一個(gè)要拍賣它的經(jīng)營權(quán)，幾次流拍，來自不同的壓力。我所設(shè)計(jì)的項(xiàng)目是承包一片林地，這片林地有2000多畝地，除了建設(shè)林地之外，開發(fā)了一些“農(nóng)家樂”。他有一個(gè)想法，認(rèn)為自己開發(fā)“農(nóng)家樂”速度太慢，沒有資源，希望有兩個(gè)資源，第一個(gè)是人力資源，找一些對(duì)旅游“農(nóng)家樂”，或者是郊區(qū)旅游做得非常好的智力公司。第二個(gè)他想引進(jìn)外國的資本。想建“小木屋”跟旅游相關(guān)的。投資人當(dāng)然不愿意僅僅作為投資商，這里面就有一個(gè)土地使用權(quán)、承包權(quán)的轉(zhuǎn)讓。這里面也碰到一些制度上的限制。這個(gè)項(xiàng)目仍然在進(jìn)行過程中。比較了很多種方式和模式，我個(gè)人比較感覺，我們所看到的涿州正在做的這種類型的項(xiàng)目，應(yīng)該說比較適合中國新農(nóng)村建設(shè)，也可以比較快的使生活條件比較差的村民，盡快能夠跟城市的居民享受改革30年來所帶來的發(fā)展。
