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2024年11月24日
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近幾個月來，綠城成為中國房地產界的“話題之王”。被調查、被并購、被破產，媒體貪婪地盯著綠城，聽風就是雨，無休止地傳播有關話題。不過，最近這則消息比較靠譜：阿里巴巴集團主席和首席執行官馬云號召阿里巴巴員工團購綠城樓盤。
證據確鑿：11月5日，由近60人組成的阿里巴巴員工看房團參觀考察了三個綠城樓盤翡翠城、西溪誠園、明月江南。而4日阿里巴巴的一封內部郵件顯示：阿里員工購買上述三個樓盤，可享綠城員工內部折扣9.2折，且享有額外團購折扣。這一團購事宜，也得到綠城方面的證實。
為何馬云愿意伸出援手？據說馬宋二人私交不錯，同為杭州著名企業家，同是浙江紹興下轄的嵊州老鄉。然而，在商言商，面對營收幾百億元的大塊頭企業，如何救？只不過在樓盤明顯讓利的情況下，號召、組織自己的員工團購罷了，而無論馬云還是阿里巴巴并未對這一團購行動給予特殊財力支持，除了今年8月，阿里巴巴出臺30億元“ihome”無息置業貸款計劃：工作滿三年且首次置業的員工，可享受30萬元無息貸款。
因此，這只是阿里巴巴和綠城之間的互利合作行為。不過，值得關注的是，阿里巴巴員工可享有“隱性擔保”：假如以后所購樓盤出現嚴重問題，比如極端情況如爛尾，則馬云或阿里巴巴集團會給個說法，甚至是某種形式的補償。
顯而易見，無論是馬云，還是想要團購的員工，實在不必操這份心。因為，綠城死不了。當然，這是有一定條件的，任何企業都有可能倒下。筆者說的是，至少在上述三個樓盤竣工交房之前的三年內，綠城很難從這個地球上消失，這些樓盤也不可能出現嚴重質量問題，遑論爛尾。
綠城堪稱中國房地產開發業的一面旗幟，皆因其對樓盤質量和物業服務的執著追求。在一定程度上，宋衛平更像是一個藝術家，在產品塑造上是一個完美主義者。表現在商業運作上，也帶有鮮明的偏執狂色彩。比如為了維護老業主的利益，樓盤堅決不降價。
回過頭再來說綠城之痛。綠城現在遇到的最大問題究竟是什么？宋衛平坦言是資金周轉。據綠城2010年年報，凈資產負債率為132%，2011年中報則上升至163%，這與綠城降負債的愿望背道而馳。由于綠城是在香港上市的公司，若按國內財務標準確定，則總資產負債率在85%左右，而至10月30日，有可比數據的108家國內上市公司平均達73%。無論是凈負債率，還是總負債率，綠城皆明顯超過行業平均水平。
負債率高，說明資金緊張，還貸壓力大。要想緩解這一壓力，有兩個常用招數：一借錢，二賣樓。提及借錢，當前想必所有開發商都頭大。今年以來，國家持續緊縮銀根，尤其對于開發商貸款“無情壓迫”；原本很多房企還能尋求房地產信托，然而三季度以來連信托都被管制，綠城與平安簽署的巨額合作協議，并未結出多少果實；對于綠城這樣的在港上市公司，上半年尚比較容易借外債，而近幾個月開發企業的債券已很難賣出，國際投資機構胃口寡淡。
關于賣房，綠城并非高手，尤其是在樓市下行期。今年以來，恒大、碧桂園、中海促銷反應快、促銷力度大，資金面稍顯從容，萬科則隨行就市，定價策略主要圍繞開盤一個月內銷售60%的目標。值得關注的是，上述四個地產巨頭開發的住宅項目，多屬中端，降價促銷后，一般都能吸引自住者入市。而綠城的產品線以高端住宅為主。在樓市下行期，高端住宅比普通住宅更難銷售，尤其是在當前限購、限價、限貸等強大的行政干預之下，高端住宅銷售可謂雪上加霜。
綠城資金告急，并非全無招數可用。9月底，宋衛平曾公開表示，綠城的上策是努力賣房，中策是轉售項目，下策是大降價賣完房子，退出地產江湖。看來，綠城還是不愿輕易降價，但并不表示一點都不降。面向阿里巴巴的定向降價，就是一種促銷策略，這一招同樣可以面向其他企業，甚至是全社會的團購者。與此同時，綠城也在嘗試轉售項目，比如9月15日，以人民幣3000萬元的標價，轉讓了溫州綠城發展房地產開發公司15%的股權。
除非明后兩年國家信貸政策和房地產政策仍不放松，否則綠城不太可能會采取“下策”。退一步講，假如房地產調控將綠城這面旗子砍倒，那真是一個不大不小的諷刺。
