綠城“調查門”凸顯樓市資金鏈斷象
時間：2011-10-20 15:42:01
來源：經濟參考報
市場擔憂情緒遠未隨著綠城集團上周的回應而完全消除，房地產行業緊繃的資金鏈再一次備受關注。事實上，在政策持續收緊、融資成本攀高的形勢下，上市房企已債臺高筑。中報統計顯示，上半年我國房企平均資產負債率創下五年來新高。
分析人士認為，在銷售仍難有較大起色的情況下，開發商的資金壓力將進一步增加，因此，加大打折降價和推盤的力度才是理性選擇。更有機構認為，購房的時機已經來臨。
政策 金融緊縮效應明顯
深陷“調查門”的綠城集團于9月23日上午就“銀監會發文調查綠城集團房地產信托業務”事件在杭州召開了媒體溝通會，面對市場的質疑，綠城建設總經理曹舟南強調“每筆信托產品皆合法合規”，但他也坦言，在未來發展問題上資金確實是阻礙綠城發展的根本因素。曹舟南稱，“即使所有房企都倒下了，綠城還有兩條路可走，第一是代建，第二是保障房。”據悉，綠城至今與政府簽訂的保障房合同超過500萬平方米。
盡管綠城集團做出了回應，但該事件依然再次引爆市場對房地產行業資金鏈的擔憂，以及股市、評級機構的連鎖負面反應。9月22日，標準普爾評級宣布，將中資地產商合生創展集團有限公司的評級展望由“穩定”調整為“負面”，并且，還將合生創展的大中華區信用體系評級由“cnBB”下調至“cnBB-”，債務評級由“cnBB-”下調至“cnB+”。
申銀萬國房地產業分析師李紅對《經濟參考報》記者表示，“由于到期的信托產品需要開發商還錢，而開發商在銷售極度不佳和銀行沒有房地產信貸額度的雙殺效應下顯得很差錢。對于綠城這類高負債房地產企業而言，一旦通過項目公司進行融資，如被算為股本投資，就有借此杠桿撬動銀行信貸，引發系統性風險的可能。”
去年12月，銀監會下發了《關于信托公司房地產信托業務風險提示的通知》，對房地產信托拉響風險預警。而今年以來，監管部門對房地產資金來源的調控力度更是空前。5月，銀監會要求信托公司每月上報《房地產信托業務風險監測表》，由此開始逐個監測房地產信托項目的資金投向、資金運用方式、風險控制措施。隨后7月1日起，銀監會又要求房地產信托項目開始事前報備，改變了事后報備的流程窗口指導。
據了解，報備前置的政策施行兩個月以來，信托公司普遍反映房地產信托規模明顯受限，成立規模從7月的332.47億元降至8月的272.41億元，占比從48%降至43%；發行規模從7月的236.72億元降至8月的186.19億元，占比從43%降至35%。
與此同時，銀監會還要求銀行對房地產開發貸款予以縮減，近期發文強調金融機構需對炒作升溫的商業房地產保持高度警覺，密切關注投資投機活躍并且未采取限購等措施的二三線城市房地產市場風險。上半年，大多數上市銀行房地產開發貸比重下降趨勢明顯。
除了金融機構的監管部門，各部委配合政府調控政策，對開發商資金的渠道也在一道一道地關閉。8月12日，國家外匯管理局下發了《關于核定境內銀行2011年度融資性對外擔保余額指標有關問題的通知》，要求暫不受理內地房企為其境外子公司在境外發行債券提供對外擔保的申請。市場分析認為，外管局此舉意在遏制房地產投資領域的“熱錢”，這導致房企海外發債融資進一步受限。
資金 房企負債率創五年來新高
國泰君安房地產分析師孫建平對《經濟參考報》記者表示，“目前，房企融資成本基本達到了歷史最高值，通過高利貸融資成本高達近40%，中型房企的融資成本約達20%，小型房企更高。”
在高成本融資的背后，房企負債率卻跟著節節攀升。廣發證券根據2011年上市房地產公司披露的中期業績報告統計指出，今年上半年，我國房企平均資產負債率為75.3%，創下近5年來的高點，A股上市房企整體負債總額達到了10921.43億元，同比上漲41.29%。龍頭房企“招保萬金”4家公司的負債總額較年初上漲63.38%，達到4541.15億元，占106家上市房企負債合計的41.58%。如剔除預收賬款，萬科資產負債率高達62.4%，保利地產也達到了69.4%。由此，房企債臺高筑的局面可見一斑。
此外，從整體來看，我國房企資金杠桿率(本年資金來源/自籌資金)下降明顯。房地產資金杠桿率是衡量企業資金來源難易程度的標準之一，數值越高表明企業越容易獲得信貸支持以及銷售資金回籠。在爆發金融危機的2008年，我國房地產企業資金杠桿率為2.53，而據中原地產數據最新統計，今年前8個月我國房企資金杠桿率已是2.46，創下了近5年來新低。
業內分析人士認為，今年以來，房地產企業資金鏈越來越緊張與政策導向不無關系，在監管部門對房地產開發貸嚴格限制的情況下，房企不得不更加重視項目銷售帶來的資金回籠。但隨著市場觀望情緒加重，房地產項目銷售難以獲得高增長，這越發加重了房企資金壓力。
國泰君安房地產行業統計數據指出，9月，全國樓市銷量再度出現顯著下滑，具體來看，全國主要城市9月以來新房周均銷售量環比下降25%，其中，一線城市下降31%，二線城市下降22%，三線城市下降23%。同樣，上市的房企業績報告顯示，124家A股房地產企業存貨量在2009年三季度以來不斷上升，截至今年二季度，這些房企的存貨合計已達12333.7億元，同比增長逾四成。
“限購政策下，行業平均的去化速度(指某地區過去開盤樓盤的剩余量和新開盤的剩余量總和的售空速度)減慢24%，由此推算的存貨周期由33個月上升到42個月，已接近2008年低谷水平；區劃速度的減慢導致行業平均的財務安全底線從43%降至33%。”中航證券在近期一份房地產業策略報告中認為，“當前上市公司實際凈借貸資本比均值已從2010年末的41%上升到48%，突破了安全底線，行業整體面臨相當于凈資產15%、總資產6%的資金缺口，其中，10%的企業面臨短期資金缺口，40%的企業面臨中期資金缺口，30%的企業中期資金缺口較大。”
選擇 部分大型房企競相打折促銷
國家統計局18日發布的8月份樓市統計數據顯示，在全國70個大中城市中，46個城市新建商品住宅價格環比停漲，16個城市新建商品住宅價格環比下跌。市場分析認為，從整體看房價漲幅正在進一步收窄，樓市正朝著調控預期的方向發展。多數專家指出，全國房價下降的拐點正在形成，但最終確立仍有賴于政策的持續和深入，尤其是全局性把握限貸、限購等關鍵點。
一手住宅方面，統計數據顯示，全國商品住宅成交量連續兩個月回升，8月銷售面積為6981萬平方米，環比增長3.36%。在月度成交量增長的同時，以中海、萬科、恒大、世茂房、遠洋、碧桂園、金地等為代表的大開發商在近幾個月掀起了一股打折降價的旋風。
今年6月份以來，世聯研究持續跟蹤監測了24個城市一手房市場的打折降價情況，呈現出的特征包括：大開發商的樓盤比中小開發商的樓盤降價幅度更大、更動真格。從降價樓盤的銷售表現來看，降價基本能促進銷量，達10%以上的降價幅度，銷售速度很快，有的甚至成為 “日光盤”。
二手住宅方面，北京、上海、廣州、深圳等重點城市二手住宅成交量總體仍舊低迷。中原地產數據顯示，9月中旬(9月12日至9月18日)，北京二手住宅成交量連續兩周大幅跳水，環比前一周下跌約五成。稍早些的8月份，深圳二手成交創下了五年來的地量。美聯物業數據顯示，深圳8月二手住宅成交12.15萬平方米，環比減少74.50%。業內人士表示，在成交頻頻走低的形勢之下，部分業主將逐漸調整價格預期，北京等地二手房價格開始面臨實質性拐點。
對于未來一段時間的房價走勢，美聯物業發布的一份最新研究報告認為，8月份，全國房地產開發景氣指數為101.12點，環比下跌0.37%。時隔3年，2011年10月或歷史重演，全國房地產開發景氣指數或步入100景氣值下方。
不過對于購房者來說，年底前這段時間或是購房的一個時機。世聯研究認為，在需求受到限購政策抑制的市場環境下，開發商為了贏得競爭，會傾向于選擇優惠促銷甚至打折降價的手段，以爭取更多的客戶。換而言之，下半年，購房者選擇的機會更多、得到的實惠更多，這或意味著購房的好時機已經來臨。
