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2024年11月24日
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開發(fā)商的資金短缺問題，正在成為目前房產(chǎn)行業(yè)最為焦灼的話題。
盡管資金短缺歷來(lái)讓開發(fā)商諱莫如深，不愿公開談及，但隨著系列調(diào)控措施的實(shí)施，目前樓市限購(gòu)下的嚴(yán)峻形勢(shì)難以掩蓋：資金嚴(yán)重短缺已是不爭(zhēng)事實(shí)。
從各種金融政策壓頂，再到限購(gòu)令加碼的延續(xù)性，各個(gè)調(diào)控程序都在點(diǎn)擊開發(fā)商的資金死穴?！斑@些出錢閥門一一卡住。在各個(gè)資金渠道都不利的情況下，開發(fā)商靠借貸生存的壓力越來(lái)越大，可以說(shuō)面臨生死存亡的境地。”一位行業(yè)人士告訴記者。
有需求自然就有市場(chǎng)。據(jù)記者觀察，曾在去年樓市火爆期間“銷聲匿跡”的民間借貸資本，卻在本輪信貸調(diào)控中風(fēng)生水起。這些以民間資金為主要資本的融資公司，正在通過各種推廣媒介招攬生意。
近期，大量號(hào)稱“市場(chǎng)收費(fèi)價(jià)格最低”的貸款公司人士活躍在地產(chǎn)行業(yè)間，專門為地產(chǎn)開發(fā)商量身提供各個(gè)開發(fā)階段的項(xiàng)目融資渠道，并強(qiáng)調(diào)“正常經(jīng)營(yíng)的單位可拿到數(shù)億的項(xiàng)目融資貸款?！背酥猓?a target="_blank" style="text-decoration: none; color: rgb(0, 66, 118); line-height: 24px; font-weight: bold; ">其它數(shù)量眾多、規(guī)模不等的公司，也在以各種合作方式吸引資金匱乏的開發(fā)商。“事實(shí)上，這些貸款機(jī)構(gòu)已經(jīng)成為很多中小開發(fā)商賴以生存的融資渠道?！?/p>
﹃高利貸﹄重出江湖
“房地產(chǎn)就是個(gè)資金密集型行業(yè)，錢越多越好?！比ツ陿鞘欣茫簧匍_發(fā)商難遏拿地沖動(dòng)，開工量猛增。而開發(fā)商拿地和開發(fā)所需資金，“超過六成來(lái)自銀行信貸。此番收緊信貸，對(duì)我們?nèi)谫Y渠道有限的中小型開發(fā)商來(lái)說(shuō)，沖擊最大?，F(xiàn)在銀行根本貸不到錢了。二級(jí)城市開發(fā)商資金短缺越發(fā)嚴(yán)重，有開發(fā)商項(xiàng)目面臨停工境地?！币晃怀啥急就灵_發(fā)商告訴記者。
“現(xiàn)在上市公司的增發(fā)預(yù)案屢屢被否?！币晃粐?guó)有銀行商行業(yè)務(wù)經(jīng)理也告訴記者。
去年是銀行追著開發(fā)商放貸，今年是開發(fā)商追著銀行借錢。不到兩年，開發(fā)商的心情就如坐了一趟過山車，從極享優(yōu)越感的波峰墜到了谷底。
“我們的春天來(lái)了。最近公司的人都忙得團(tuán)團(tuán)轉(zhuǎn)，生意太好了?！遍L(zhǎng)期從事民間借貸資本運(yùn)作的李先生告訴記者，“這個(gè)月，公司至少要放出四筆貸款。目前還有幾家正在談判中?！?/p>
據(jù)李先生講，目前來(lái)洽談大額貸款的公司，基本都是開發(fā)商，貸款額度從百萬(wàn)至數(shù)億不等?！叭ツ陿鞘谢鸨y行貸款也比較寬松，我們根本沒什么生意可做。當(dāng)時(shí)，我們很多業(yè)務(wù)經(jīng)理常常請(qǐng)開發(fā)商吃飯喝酒，也做不到幾筆業(yè)務(wù)；但風(fēng)水輪流轉(zhuǎn)，今年都是開發(fā)商追著我們借錢了。”
不光借貸業(yè)務(wù)量在猛增，借貸利率更是在水漲船高?！皝?lái)自純民間資金的房貸，無(wú)抵押貸款利率更高得嚇人，年息累計(jì)大都超過五成，就是高利貸了?！币晃皇熘O資本借貸的人士告訴記者。一位專門提供小額信貸的融資公司告訴記者，“現(xiàn)在找我們的開發(fā)商不少，但我們最多只能提供百萬(wàn)元貸款，無(wú)抵押貸款月息可做到4%，采用‘利滾利’的計(jì)利法。這已經(jīng)是目前市場(chǎng)最低無(wú)抵押貸款利息了。”
“寧可高息借債也不肯降價(jià)走量，這種行為無(wú)異于飲鴆止渴?！敝械滦锌偨?jīng)理劉豫川評(píng)價(jià)道。
借貸資本來(lái)源廣泛
銀根收緊、龐大的開發(fā)資金、高昂的貸款利率，使得“錢生錢”生意已經(jīng)成為各路社會(huì)游資的最佳選擇。
“我們投資公司放貸能力很強(qiáng)。五千萬(wàn)級(jí)別貸款項(xiàng)目，合約簽訂后，三天后即可到賬?！币晃恢J款公司工作人員告訴記者，“我們公司擁有國(guó)資背景，資金自然不是問題。”
除了一些“資本大鱷”的介入，不少本地的借貸機(jī)構(gòu)以“委托投資理財(cái)”的名義吸納民間資金，“在股市黯淡、不動(dòng)產(chǎn)投資受限的大背景下，許以高額回報(bào)是這些理財(cái)機(jī)構(gòu)募集大量社會(huì)閑散資金的有效手段?！?/p>
除此之外，為了追求民間高利貸的誘人利率，“部分企業(yè)甚至鋌而走險(xiǎn)，利用自己的信用從銀行貸款，轉(zhuǎn)而投入民間借貸。而一旦資金鏈斷裂，民間借貸的風(fēng)險(xiǎn)將轉(zhuǎn)嫁到銀行業(yè)。”一家已辦理民間借貸的開發(fā)商告訴記者，“但也管不了借貸是否違規(guī)，我先拿到錢再說(shuō)?！?/p>
樓市或醞釀變局
除了銀根緊縮，新政后的樓市觀望氣氛更讓開發(fā)商束手無(wú)策，“銷售回款是開發(fā)商最主要的收入來(lái)源。一旦銷量大幅下跌，開發(fā)商的資金鏈必然出現(xiàn)問題。”中原地產(chǎn)人士指出。
8月，成都主城區(qū)商品住宅成交小幅波動(dòng)，共成交商品住宅4946套，成交面積為47.71萬(wàn)平方米，8月供需比為1.72?！坝捎陂_發(fā)商放量在短時(shí)間內(nèi)不會(huì)減弱，預(yù)計(jì)后期一手住宅供應(yīng)量再度走高的可能性較大。但這樣的成交速度，樓市存量還可供消化一年！”有觀察人士表示?！笆芟拶?gòu)、限貸等政策影響，成交量回升幅度有限，出現(xiàn)往年那樣的繁榮景象可能性不大。雖然大量新房源上市，但成交量仍未有起色，開發(fā)商銷售回款面臨壓力?！?/p>
“好多項(xiàng)目確實(shí)缺錢得慌，要不怎會(huì)花血本找高息貸款呢？”成都某貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人告訴記者，“南延線一家開發(fā)商拿地后，開發(fā)資金完全“洗白”，于是選擇在我們公司貸款1個(gè)億。公司為保證借貸資金安全，收取了相當(dāng)高額的利息?！?/p>
“我們老板有個(gè)開發(fā)商朋友，他正在為一個(gè)別墅項(xiàng)目負(fù)責(zé)融資，主要用于項(xiàng)目前期開
發(fā)，可以采取聯(lián)合開發(fā)、入股、債權(quán)的方式，地下錢莊的錢也接受。他懇求我們老板‘這次一定要幫幫忙’。這個(gè)開發(fā)商就是一句話，能拿到錢就可以?！币晃唤栀J公司財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人向記者透露。
中德行總經(jīng)理劉豫川告訴記者，“以目前樓市的融資難度，高度依賴銀行資金的開發(fā)商在開發(fā)、銷售等環(huán)節(jié)，都可能存在嚴(yán)重的資金問題?！备毡榈那闆r是，“目前樓市前途難卜，地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)正在加大。無(wú)抵押貸款不做。”很多貸款機(jī)構(gòu)借貸非常謹(jǐn)慎，開發(fā)商信用資質(zhì)、土地質(zhì)量、開發(fā)環(huán)節(jié)、信用等級(jí)，都是他們?cè)敿?xì)考量的，“抵押貸款我們也只做一級(jí)資質(zhì)的開發(fā)企業(yè)，不是開發(fā)商想貸就能貸的?！币患医栀J機(jī)構(gòu)告訴記者。
除了純粹的借貸融資，以項(xiàng)目合作開發(fā)，甚至以土地整體轉(zhuǎn)讓的案例目前也是比比皆是。在近來(lái)的一個(gè)月，曾有數(shù)家開發(fā)商向本報(bào)記者咨詢下家，希望能將自己手上的郊縣地塊低價(jià)轉(zhuǎn)讓，其中不乏面積達(dá)到數(shù)百畝至千畝的規(guī)模優(yōu)質(zhì)地塊。
撥開層層樓市亂象，猛然發(fā)覺，部分開發(fā)商稱自己資金寬裕已成為“過去式”。而所謂民間房產(chǎn)高利貸的異軍突起證明：開發(fā)商資金短缺，正在變成一種具有普遍性的事實(shí)，而降價(jià)甩貨基本成為開發(fā)商唯一渠道。種種跡象表明，一場(chǎng)大幅樓市實(shí)質(zhì)性降價(jià)的變局正在貌似平靜的行業(yè)中間醞釀。
