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2024年11月24日
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《財經國家周刊》記者獲得的一份相關材料顯示：目前，各地在保障房用地“創(chuàng)新”方面，已暴露出一些“苗頭性、傾向性”問題。若不及時防范和杜絕，恐影響到正常的土地管理秩序。
嚴查保障房供地
在國土資源部對保障房用地管理要求從嚴之前，各類“創(chuàng)新”思維、舉措已頗為可觀。
鑒于近年來土地增量供應日漸緊張，業(yè)內專家呼吁，應建立土地二級流轉市場，改變土地供應的壟斷格局，以激活大量閑置在企業(yè)、集體手中的存量土地，化解城市建設用地供應緊張的矛盾。
去年6月，住房和城鄉(xiāng)建設部牽頭7部委，聯(lián)合發(fā)布《關于加快發(fā)展公共租賃住房的指導意見》。其中，曾提出鼓勵各類企業(yè)等多主體投資建設公租房。今年初，北京市副市長陳剛在兩會期間透露，北京市正在就農村集體土地興建租賃房進行試點申報。陳剛在接受《財經國家周刊》記者專訪時表示，北京已在4城區(qū)開展此項試點工作。同時，企業(yè)、園區(qū)和科研院所等事業(yè)單位利用自有用地建保障房也被予以鼓勵。
《財經國家周刊》記者了解到，目前已有一些北京市屬國有企業(yè)拿出手里的工業(yè)、倉儲、物流用地，向規(guī)劃、國土等相關部門申請變更用地性質，建設保障房。
另一些城市保障房用地“創(chuàng)新”行動更顯急迫。不請自批、倉促上馬者不少。《財經國家周刊》記者此前曾在華中地區(qū)調研保障房建設。某省會城市的保障房用地指標，有超過四分之一來源于企業(yè)、工業(yè)園區(qū)的“自有土地”。這無疑將涉及大批規(guī)劃變更和用地性質變更。
這些所謂的“創(chuàng)新”引發(fā)了國土資源部的高度關注。相關部門負責人表示，目前一些地方在落實2011年保障性住房建設指標的過程中，出現了借保障房之名違規(guī)圈占農村集體土地、銷售小產權房等傾向性問題。這位負責人稱，5月底，國土資源部將以保障房供地為重點，對此展開抽查。
諸多跡象表明，在對待保障房用地創(chuàng)新和維護土地管理秩序方面，國土部的上述“三嚴”態(tài)度明顯傾向于后者。
但在“三嚴”表態(tài)的措辭中，又不無回旋余地。
例如，對于農村集體土地建公租房，國土部除表明“嚴禁”的總體態(tài)度后，又在文件中補充了一段說明：“對于商品住房價格較高、建設用地緊缺的個別直轄市，城市人民政府必須按照控制規(guī)模、優(yōu)化布局、集體自建、只租不售、土地所有權和使用權不得流轉的原則，制定試點方案，報國土資源部審核批準后，方可試點。”
國土資源部土地利用管理司司長廖永林在回答《財經國家周刊》記者關于北京市的試點方案是否會單獨批復時，未置可否，僅表示，對北京市試點方案“高度關注”，且“積極主動推進”。
北京市國土局局長魏成林在回復《財經國家周刊》記者的短信中則著意強調，北京市目前申報試點的是集體土地建租賃房而非公租房，“集體土地建公租房是違法的”。
收緊的背后
對地方土地創(chuàng)新謹慎叫停的背后，是《土地管理法》的修訂工作再度“提速”。知情人士告訴《財經國家周刊》記者，自2009年6月以來，《土地管理法》修訂草案在報國務院法制辦的過程中“已經歷兩輪修改”，“目前基本上是被推倒重來”。
據這位知情人透露，高層近期的批示意見是，當前《土地管理法》修訂工作，應首先著力解決農村集體土地征收補償等關鍵性問題。因為此點事關保護農民權益、維護社會穩(wěn)定大局。
國土資源部相關負責人告訴記者，《土地管理法》修訂工作是今年部里的幾件大事之一。當前國土資源部開展的諸多日常工作都與此有關。例如5月13日國土部聯(lián)合財政部、農業(yè)部下發(fā)的《關于加快推進農村集體土地確權登記發(fā)證工作的通知》，客觀上將為下一步“征地補償標準”的明確鋪墊基礎。
5月19日， 國務院辦公廳發(fā)出通知，決定立即在全國開展征地拆遷制度規(guī)定落實情況專項檢查，堅決制止違法強拆行為。“維穩(wěn)”再次成為當前土地管理主體思路。
鼓勵“招拍掛”創(chuàng)新
雖然在保障房用地“創(chuàng)新”問題上，國土部態(tài)度謹慎，但對于近年來各地已經展開實踐的招拍掛土地出讓制度創(chuàng)新，國土部則多有肯定。
5月12日公布的《關于堅持和完善土地招標拍賣掛牌出讓制度的意見》（下稱《意見》）中，明確提出要“積極探索‘招拍掛’出讓方式的創(chuàng)新”；且對當前出現的4種創(chuàng)新做法給予肯定，分別是：“限房價、競地價”，“限地價、競房價”，“商品住房用地中配建保障性住房”和“土地利用綜合條件最佳”。
上述4種創(chuàng)新做法，相應的代表城市分別為天津、深圳、青島和北京。總體而言，這些創(chuàng)新改變了“招拍掛”制度“價高者得”的游戲規(guī)則。后者常被認為是導致近年來開發(fā)商非理性拿地、商品房價格高居不下的制度禍根。
以北京市的“招拍掛”土地出讓制度為例。從2010年下半年開始，北京市連續(xù)在幾塊住宅和商業(yè)用地的出讓中，嘗試競規(guī)劃設計方案、競企業(yè)開發(fā)資質、業(yè)績和綜合財務能力、競配建保障房面積等綜合評標手段，使地塊成交價格和溢價幅度降低，阻截了“地王”的復出。
《財經國家周刊》記者了解到，早在今年初，“創(chuàng)新和完善‘招拍掛’土地出讓制度”曾被作為年度工作重點，列入國土資源部部長徐紹史的工作報告中。隨后，國土資源部成立專題調研組，奔赴各地探討、總結“招拍掛”創(chuàng)新成果。
國土資源部土地利用管理司司長廖永林表示，對“招拍掛”制度應該歷史地看待。作為市場機制下的一項制度，盡管“招拍掛”存在這樣那樣的問題，但目前還沒有哪種土地出讓方式可以替代它。
國土資源部在發(fā)給《財經國家周刊》記者的相關文件中，進一步強調了“招拍掛”制度的不可替代性，即概括為它的“三公”特性：“公開、公平、公正競爭和誠實信用的市場基本原則”。這份文件還指出，“招拍掛”制度對于“抑制行政權力干預市場，從源頭上預防土地出讓領域腐敗”發(fā)揮著至關重要的作用。
公開資料顯示，近年來，國土系統(tǒng)發(fā)生的土地大案、窩案，與“行政權力干預市場”密切相關。這也是國土部堅持“招拍掛”制度可以創(chuàng)新、完善但不能廢除的一個重要原因。
廖永林同時表示，目前“招拍掛”制度確實已走到一個需要轉折或提升的節(jié)點：從過去片面追求土地價格最大化的單一經濟目標，向更注重社會、環(huán)境和民生等多重目標轉型升級。
正因如此，在國土資源部文件中，《財經國家周刊》記者發(fā)現，除了“完善土地市場機制”等宏觀的一般性表述外，還出現了“健全土地宏觀調控體系”、“創(chuàng)新和完善有效實現中央調控政策要求的土地出讓政策和措施”等此前很少提及的概念。
一方面，保障房用地創(chuàng)新的“傾向性、苗頭性”問題被及時嚴控；另一方面，土地“招拍掛”制度的漸進式改革又被鼓勵和肯定。對于國土資源部前后態(tài)度的區(qū)別，一位國土部官員表示：創(chuàng)新仍然要以法律為前提。缺乏法律依據的“創(chuàng)新”不能被鼓勵。
