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2024年11月24日
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調控下的房企動向
今年保障性住房前所未有的建設力度，已經成為進一步加劇房企分化的助推器。有業內人士認為，加大保障房建設和供應力度的同時，商品房市場持續低迷，在保障房建設中擔任重要角色的大型房企無疑可以搶占更多市場份額。也正因為如此，依靠主業越來越
難生存的中小房企開始“不務正業”，轉而涉足采礦、旅游、電影院等其他行業謀求新的利潤增長點。
大型房企土地成本優勢明顯
“從表面上看，大型房企和中小房企的拿地政策是完全一樣的，但實質上大有不同。”一家房地產咨詢機構土地運營部負責人向記者介紹。尤其是在資金上，不少大型房企能夠享受政府貼息，向銀行借貸開發，政府會給予一定補貼；有的則能享受較低的銀行貸款利率。“有些地方國企拿地，甚至是地方政府出面向銀行借貸開發。”該人士向記者透露。這樣的資金和信譽優勢，中小開發企業根本無法與之相比。
上海某區負責土地出讓的工作人員向記者坦言：“我們當然更愿意把地賣給大型房企。”該人士透露，中小房企拿地需要100%支付土地出讓金才行，而大型房企拿地只需要成立一個項目公司就行了。
而今年保障性住房前所未有的建設力度，將加速房企分化。“在保障房建設和供應力度不斷加大的同時，商品房市場不景氣，在保障房建設中擔任重要角色的大型房企無疑將進一步搶占市場份額。”中國房地產信息集團分析師付琦向記者表示。
和地方政府的親密關系，令一些大型房企通過建設保障房獲得更大的市場空間。金隅股份執行董事兼財務總監王洪軍在2010年業績發布會上稱，該公司保障房的毛利率高達20%以上。金隅保障房項目能取得如此高毛利率的主要原因之一，就是將工業用地轉作保障房開發用地，土地成本較低。
目前，我國實行嚴格的土地用途管理制度，工業用地使用權出讓最高年限50年，居住用地70年。土地用途的改變，必須取得出讓方的同意或批準，同時還須取得地方政府規劃部門的同意。工業用地和住宅用地之間差價巨大。
金隅股份是大型國有控股企業，未來會繼續投入更多資源開發保障房，預計將有100萬平方米工業用地轉作保障房用地。
在上海，一位政府人士向記者透露，不少保障房的建設用地都是地方大型房企通過“退二進三”的方式獲得。所謂“退二進三”，是指中心城區的現有工業用地、倉儲用地以及涉及工業企業的其他用地，通過政府收儲的方式將原傳統工業退出城區，并將該地塊改造成第三產業用地的行為。在政府部門協調下，這些工業地塊不需要通過“招拍掛”，由政府直接劃轉為住宅用地進行保障房建設，有的甚至不需補交工業用地轉化為住宅用地的土地出讓金。
保障房融資破局有利大房企
不僅是在土地方面，大型房企在資金上的優勢也是中小房企望塵莫及的，尤其是保障房融資瓶頸被打破之后，大型房企在保障房建設領域將占領制高點。
近日，有消息稱《關于利用債券融資支持保障性住房建設有關問題的通知》（以下簡稱《通知》）已經下發至地方政府和有關部門。《通知》明確，各地按有關規定進行規范后繼續保留的投融資平臺公司申請發行企業債券，募集到的資金應優先用于保障房建設。并強調“只有在滿足當地保障性住房建設融資需求后，投融資平臺公司才能發行企業債券用于當地其他項目的建設。”
光大證券地產分析師萬知認為，一級開發和保障房業務占比較大的企業一般都是政府的融資平臺，保障房融資的放開意味著這一類公司恢復了融資功能，很有可能在一級開發業務上獲得地方政府支持。
中銀國際地產分析師田世欣也認為，保障房專項融資渠道開閘，主要受益的開發商是國有地產企業，特別是原先已經有較多保障房開發業務的地產商。他們可以通過專項融資將原先投資于保障房的資金置換出來，緩解商品房開發部門的資金壓力，如金隅股份、首開股份、保利地產、棲霞建設等。
相比大型房企，中小開發商投身保障房則顯得毫無底氣。在此前中房指數研究院舉行的保障房專題研討會上，上海一家中型開發商投資部經理就表示，由于保障房建設在開始之前，政府就已將開發企業的利潤水平設定好，而且屬于微利，因此開發商參與保障房建設最關鍵的是對整個工程的把控度以及成本控制，成本控制比較好的企業才能保證一定利潤。因此一般都是大企業和政府聯合操作，政府在招標的時候往往會設置條件，如參建企業的資質、銀行信貸等級等，這樣就把中小企業排除在外了。
中小房企開始“不務正業”
在長期的樓市調控下，在土地和資金上不具優勢、同時有難以涉足保障房領域的中小房企，越來越感受到房地產市場上的生存壓力，紛紛轉向采礦、旅游、影院等行業，以增加新的利潤增長點。
華業地產6月15日公告稱，擬投資不超過3.5億元，用于收購包括但不限于金礦等礦產資源的采礦權、探礦權及礦業公司股權等。次日，萊茵置業公告，擬在貴州省貴陽市成立一家全資子公司，公司名稱暫定為“貴州萊茵達礦業發展有限公司”，注冊資本為5000萬元。而近期拋出“涉礦”公告和投資計劃的房企還包括綠景地產、新湖中寶、中天城投、鼎立股份、嘉寶集團、萬澤股份、中珠控股、西藏城投等。
雖然有些涉礦房企有依靠“沾礦就漲”抬升股價的嫌疑，但分析人士指出，在市場低迷和政策調控之下，房地產企業尋找新的業績突破口是一種正常需求。正如新湖中寶和華業地產在公告中都表示，公司為改變當前以房地產業為單一業務存在風險的局面，因此積極尋找在新行業的利潤增長點。
“房地產市場受政策影響太大，上半年世茂股份新推項目較少，只有南京項目的推出帶來2億元的銷售收入。”世茂股份財務總監陳汝俠向記者坦言。為了追求新的利潤增長點，世茂股份旗下全資子公司世茂影院近期與杜比實驗室和科視簽訂合作協議，訂購100套數字影院產品，計劃5年間將影院開至60家，票房收入達到15億元。
更有一些小型房企利用“船小好掉頭”的優勢，紛紛涉足電煤、旅游開發等領域。 在政策、資金雙重壓力下，小型房企面臨的選擇要么是被大型房企并購，要么是及早轉型。在房地產行業高速發展10年之后，房企洗牌大潮已勢不可擋
