以傳播城市化專業知識為己任
2024年11月24日
星期日
設為首頁
|
加入收藏
搜索
近日，住房和城鄉建設部部長姜偉新公開表示，今年1000萬套保障性安居工程必須在11月底全面開工，并強調保障性安居工程建設任務既是經濟任務又是政治任務。
然而，6月16日，《證券日報》記者采訪了多家參建保障房的知名國企后得知，在保障房建設過程中，存在諸多問題。即使住建部進一步督促保障房的全面開工建設，也恐難強迫房企再多進一步。
保障房竣工數量寥寥
6月4日，首開股份對外發布擬發行43億元中期票據的公告。公告中同時指明，擬募集的資金將用于保障房建設當中。2010年年報中顯示，首開今年籌劃建設的保障房項目包括：英各莊一期、小屯馨城、大興康乃馨城、常營暢心園以及馬駒橋配建回遷房等項目。
6月16日，首開股份接受《證券日報》記者采訪時，進一步指出，43億元是票據發行的上限，且有可能分次發行。至于具體發行事宜，包括分次發行額度以及總發行額度則還未確定。“公司正在籌備發行的43億元中期票據，正是用于上述5個保障房項目的建設”，首開股份在采訪中如此回復。同時，首開股份指出，2011年計劃保障房開復工120萬平米，其中新開工64萬平米，竣工3萬平米。
也即，實力強大如首開股份，2011年擬竣工的保障房面積僅占比總施工面積的2.50%。同一日，中天城投董秘李俊接受《證券日報》記者采訪時也表示，目前公司已有30萬平米的公租房已經開工投建。不過，這也僅占比中天城投承諾的完成建筑面積1000萬平米的3%。
李俊同時對記者表示，即使是這占比總規劃3%的公租房項目，今年無法全部竣工。
低利潤回報率為主要難題
“公司進行保障房建設，一般要求項目凈利率在5%-8%之間”，首開股份對《證券日報》記者表示。不過，鑒于保障房業務自有資金比例可以降低到20%左右，“即使利潤率較低，但自有資金的收益率仍然較為客觀，其配套商業項目也可以彌補企業的利潤水平”，首開股份如是回復。
同時，參加保障房還可以提升首開股份的品牌美譽度。但收獲了贊美的同時，首開股份卻未必能逃得開股東的“責難”。作為上市公司，首開股份在采訪中表示，參建保障房最主要的難題，就是必須要滿足上市公司對股東的投資回報要求。換句話說，房企參建保障房，必須付出公司的整體利潤水平被拉低的代價。
事實上，不只是首開這樣的大型國企愿意負起參建保障房的社會責任。某大型民營房企相關人員也曾私底下對《證券日報》記者提及，公司是真的愿意參與到保障房建設當中，“這并不是一句空話官話”。但是，作為上市企業，如何獲得讓股東滿意的利潤，是參建保障房不得不考慮的因素――“以我們以往的經驗來看，建設保障房肯定是賠錢的”。
公租房流轉機制尚待完善
公開資料顯示，首開[簡介 最新動態]股份擬在今年開工建設的保障房項目，大多是經適房和兩限房。事實上，保障房形式眾多，其中另外一個被房企選擇的，就是公租房。對于為何不選擇參建公租房，首開股份如是回復：“公租房、廉租房等出租性的保障房形式退出機制不明確，占壓公司較多資金，不利于開發企業較多的參與”。
事實上，公租房項目存在著成本回收期長、產權歸屬不清晰以及較難管理等諸多問題，并不被房企看好。
即便計劃百分百建設公租房的中天城投，也自有其面對的難題。中天城投董秘李俊接受《證券日報》記者采訪時表示，中天城投在建設好公租房后，打算將其作為物業長期持有。同時，“我們也呼吁如何建立一種能夠將公租房項目資本化的機制，否則對企業來說，長期持有這么大規模又難以流轉的物業(指公租房)，是一個幾乎難以承受的負擔”。因此，李俊認為，不能僅僅靠租金來回收公租房建設成本，而是通過將租金收入證券化的方法，讓其在資本市場上流轉起來。
“開工不等于續建，這需要大規模的資金”，李俊對《證券日報》記者表示，對資金的需求以及對體制的完善，仍舊是開發商們參建保障房建設中需要面對的難題。
專家呼吁：監督與創新并舉
或許，住建部發出的11月底1000萬套保障房開工的“督促令”，對于參建的上市房企來說，并不能算是具有實質意義。一位不愿具名的房企人士對《證券日報》記者提及，保障房的推進需要各個環節的配合，包括資金、政策、土地以及制度的完善――“我感覺保障房的推進挺難的”。而對于上文提及的“督促令”，“事實上，這并沒有給公司帶來額外壓力，我們還是會按照計劃實施保障房項目的建設”――某房企如此表述。
鑒于目前，保障房建設的資金以及相關制度都難稱完善。政府的督促也自有其理由：6月15日，中國社會科學院工業經濟研究所投資與市場研究室主曹建海對《證券日報》記者表示，保障房建設現狀可以用以下幾個詞來形容：慢、偏、差以及應付。
具體來說，所謂“慢”是指進度慢，曹建海指出保障房建設與地方土地財政存在一定的沖突，因此在局部地區會遭遇抵制或是拖延等現象。據此，建議中央政府應該進行嚴厲的行政問責，監督地方政府調整項目資金配置，用于保障房項目的建設當中。
除去進程緩慢外，曹建海還認為保障房建設應規避亂上項目造成的資金浪費，同時引進社會單位和社會資金參與的制度創新，這也契合了參建保障房的開發商們的呼吁與需求。
最后，對于保障房建設當中存在的質量問題，則應嚴加監督，強化對建設單位的質量問責。
