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2024年11月22日
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國家發改委日前發布《關于利用債券融資支持保障性住房建設有關問題的通知》，明確符合條件的地方政府投融資平臺公司和其他企業，通過發行企業債券進行保障性住房項目融資。
《通知》的下發，意味著地方融資平臺將變相成為保障房建設融資平臺，保障房建設專項融資瓶頸有望得到根本突破，保障房建設有望提速。大量保障房將集中入市，將有利于房地產市場的穩定，有利于抑制高房價帶來的市場風險。
各地加大保障房建設力度
按照“十二五”規劃，我國將新建各類保障性住房3600萬套。截至5月底，全國城鎮保障性住房和各類棚戶區改造住房開工340萬套，占計劃的34%。開工率比去年同期明顯提高。住房和城鄉建設部部長姜偉新表示，各地區加大了保障性安居工程建設力度，建設進度總體正常。
目前，全國各地對保障房項目的行政審批開通了“綠色通道”，加快了保障房建設的步伐。截至5月底，天津已新開工保障房項目14個，面積394萬平方米、7.26萬套，占當年計劃的31.6%。而重慶方面，目前已新開工公租房14.06萬套，廉租住房3.88萬套，實施城市、工礦和煤礦棚戶區改造等2.74萬戶，全市共計開工各類保障性住房20.68萬套，占年度保障性住房建設總量的42%。而在河北省，已確定項目1108個、44.4萬套，是項目建設任務的一倍多；已開工建設24.4萬套，占年度任務的六成多。
“今年的1000萬套保障性安居工程建設任務，既是經濟任務又是政治任務，是中央政府向全國人民的承諾，是改善民生的標志性工程。”姜偉新強調，各地必須在11月末以前全部開工。
建設資金困境將緩解
據住房和城鄉建設部估算，今年要開工的1000萬套保障性住房建設所需資金至少1.3萬億元，其中5000多億元的資金，將由中央政府和省級人民政府以及市縣政府通過各種渠道來籌集，剩余的8000多億元是通過社會機構的投入和保障對象以及所在的企業籌集來的。
財政部最新公布的發債計劃顯示，今年將發行2000億元的地方債。與前兩年發行的地方債投向有所差異，本次發行地方債所募集的資金主要用于保障房建設。同時，住建部也將擬于今年9月底推出全國保障房建設采購平臺，涵蓋水泥、砂漿和鋼材構件等，且納入平臺產品價格可能要比市場價低10%，也有可能低30%。
此外，各級政府為保障房建設的資金難題發掘了多種解決途徑。今年以來，全國社保基金以信托方式為南京提供30億元貸款用以支持保障房項目建設；上海市則以15億元直接涉水公租房建設，并計劃引入險資投資保障房；而陜西省則通過和延長集團共同組建保障性住房建設公司，運作100億元左右的社會資金來幫助市縣解決資金困難。
專家表示，此次發改委允許地方融資平臺發債建設保障房，可以改善各地方政府保障房融資渠道，全面緩解各地保障房建設資金困境。
保障房實行質量終身制
但當各地以前所未有的力度和速度推進保障房建設以來，有關保障房項目質量問題的負面新聞卻接連不斷。僅上周就又出現兩起：廣西部分保障房項目仍在使用“瘦身鋼筋”，杭州保障房鋼筋“缺斤短兩”……
“短時間內集中建設如此量大面廣的保障房，工程質量管理工作面臨著前所未有的挑戰和壓力。”住房和城鄉建設部副部長郭允沖坦言。保障房建設出現質量問題，無疑使中央的惠民之舉大打折扣。
事實上，保障房質量問題一直是政府部門監管和處罰的重點，決不會讓民心工程變“傷心工程”。近日，國務院副總理李克強強調：要對保障房建設實行質量終身責任制，一旦質量出了問題，不論責任人走到哪里，都要追究其責任。
“保障性住房的建設不是應景之作，要從源頭上控制與保證保障房的建設質量。”中國人民大學民商事法律科學研究中心副主任姚歡慶表示，在政府投入的前提下，通過利潤誘因吸引民間資本的參與是確保質量、提高建設效率和實現高效管理的關鍵。
專家建議，住房保障法應盡快出臺，保障性住房的建設模式和質量監管需要納入法律規范與穩定政策的良性循環系統中。
或促房價迎來拐點
在國家大力推動各地保障房建設進度，限購、限地價等多重調控措施下，5月份我國70個大中城市中，環比持平或下降的城市數量有所增加，房價漲勢繼續趨緩。業內人士預計，隨著保障房融資瓶頸等問題的破解，保障房建設有望提速，其對高價商品房的影響也將逐步顯現。
全國工商聯房地產商會會長聶梅生預測，未來全國保障房銷量占比將達到30%以上，其占部分城市住房銷售量的比例或將達50%，保障房的銷量將直線上升，這意味著目前商品房的庫存量會進一步增加，開發商的銷售壓力也會加大。
北京萬科董事長毛大慶認為，隨著保障房大批上市，房地產市場供應結構將發生質的改變。一方面大量上市的保障房將迅速拉低市場成交均價，另一方面，資金鏈越來越緊張的開發商也將選擇加速降價打折，抓緊銷售回款入袋為安。
專家表示，如果各地正在建設的保障房增量能落地并形成有效供應，對高價商品房的壓力是巨大的，到時房價將會迎來向下的“拐點”。本報記者周小苑
