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2024年11月24日
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編者按
保障房建設是改善城市低收入居民居住條件的一項民生工程，對于促進社會和諧穩定具有重要意義。當前保障房建設已取得了重要進展，但在建設過程中也出現了一些問題，亟須改善。今天本報《地產中國》欄目推出專題報道，圍繞保障房建設資金籌集、使用、監管這一線索，從不同側面剖析當前保障房建設過程中遇到的問題，嘗試提出建設性的解決辦法，從而促進保障房建設順利進行，推動保障房建設目標的早日實現與房地產市場的健康發展。
“現在只要你的項目和保障房沾邊，審批都特快，銀行貸款也很快到位。其實我們拿了錢去干什么，誰也不知道。”上海某中小房地產開發商楊希(化名)表示。中國證券報記者采訪發現，楊希所說的情況在社會資金參與保障房建設方面并不罕見，當前一方面保障房建設存在資金瓶頸，另一方面在保障房建設過程中，各地還存在著保障房專項建設資金被套取、挪用、侵占等問題。
業內人士認為，保障房建設是“十二五”期間的重點民生工程，不能因個別企業“鉆空子”的行為，影響整個保障房建設。有關部門應盡快完善保障房資金申請使用等方面的制度，加強監管設立綜合督查部門，綜合管理與保障房項目建設相關的土地、信貸等環節，嚴禁套取、挪用、侵占保障房建設專項資金。
土地收入銳減 資金缺口尚存
中國證券報記者發現，在各地的保障房建設過程中，土地和資金是保障房建設的兩大難題。根據國土資源部匯總的數據，今年全國保障性安居工程用地計劃供應7.74萬公頃，比去年供應計劃增長17.6%，超出了今年計劃建設1000萬套保障性安居工程的用地需求量，土地問題得以緩解。相比之下，資金缺口問題更為急切。
住建部副部長齊驥此前表示，2011年的保障房建設任務將通過一般預算安排、提取土地出讓凈收益、住房公積金增值收益以及積極引導社會資金參與等方式，確保保障房建設資金的落實。
地方政府的土地出讓凈收益是保障房建設最主要的資金組成部分。根據國土資源部公布的數據，2010年全國土地出讓成交總價款2.7萬億元。
自2010年以來，在嚴厲的房地產宏觀調控背景下，2011年各地土地市場普遍比較冷清，部分城市土地出讓收入大幅降低。國土資源部土地勘測規劃院副總工程師鄒曉云表示，縱觀今年上半年的全國土地出讓形勢，2011年各地方政府的土地出讓凈收益將銳減，估計只有1.3萬億元左右。“地方政府至少計提土地出讓凈收益的10%是沒問題的，但是整個土地出讓收益的基數大幅減少了，地方政府自籌的這部分資金就成了大問題。”
據測算，2011年建設1000萬套保障房需投入資金約1.34萬億元，其中大部分需要地方政府采取各種方式籌集。按照住建部的估計，經濟適用住房和“兩限房”需建設資金5000億元，主要由社會機構通過市場運作方式來解決；棚戶區改造需投資5000億元，其中，工礦企業和被改造的職工自身籌集3400億元。也就是說，1.34萬億元建設資金中已有8400億元投入有了著落，但還剩余約5000多億元的資金缺口，將由中央政府和省級人民政府以及市縣政府通過各種渠道來籌集。根據業內人士的測算，截至目前扣除前期已經確定的保障房建設資金，資金缺口仍在3000至4000億元左右。
三類亂象并存 資金使用堪憂
在保障房建設資金缺口巨大的同時，中國證券報記者了解到，各地方的保障房建設資金挪用、侵占等問題著實令人擔憂。
其一，“移花接木”：房地產開發企業資金鏈緊繃，用保障房項目套取專項資金。今年要開工建設的1000萬套保障房中，有400萬套是棚戶區改造住房。中國證券報記者了解到，2011年以來，許多商業銀行對棚戶區改造任務集中的省份專門設立了“棚戶區改造專項貸款”，但是在貸款審批和發放過程中，卻被某些中小房地產開發企業鉆了空子。
上海某中小房地產開發商楊希告訴中國證券報記者，今年以來銀行信貸政策持續收緊，中小房地產開發商只能“各顯神通”找錢。據楊希介紹，山西、陜西、河北等都有專項的棚戶區改造貸款，今年有許多上海中小開發商就奔赴這些地方，從某些當地銀行走關系、巧立名目拿到貸款資金后再想辦法挪到外省其他的房地產項目中。“不過，大部分都是中小開發商去打棚戶區改造專項貸款的主意，而且資金量也不大，也就幾千萬元。”楊希表示：“保障房是個筐，啥都往里裝。現在只要你的項目和保障房沾邊，審批都特快，銀行貸款也能很快到位。其實我們拿了錢去干什么，誰也不知道。”
其二，“先私后公”：房地產開發企業配建保障房項目，挪用保障房建設資金。
北京某建筑材料供應商尹海前段時間就剛剛終止了給大興某在建保障房項目供應建筑材料的合同。尹海表示，他所供應的建筑材料，既提供給房地產開發商本身的商業地產項目，又提供給其配建的保障房項目。“而每每到了回款時間，對方肯定是先把商業地產的項目款結了，保障房那部分的資金則是一拖再拖，時間長了我們實在是受不了。目前，我們只給這個開發商的商業地產項目供應材料了。”尹海介紹，該保障房項目規劃有9棟，從去年到現在才建成了4棟，工期一再拖延，很大一部分原因就是保障房項目建設、采購原材料等資金一再被挪用。
其三，“瘦身鋼筋”：房地產開發企業為保利潤，侵占保障房項目建設資金，壓低建設成本。
近期有媒體報道了南寧、石家莊等多地的保障性住房被查出存在砌筑質量不高、使用“瘦身鋼筋”、安全隱患較多、材料報驗和工序驗收把關不嚴等問題。有地方保障房項目負責人向中國證券報記者透露，在保障房建設過程中類似“瘦身鋼筋”的問題確實存在。“由于投入資金不足，保障房建設標準總的來說不高。基本的質量標準能保證就不錯了，房屋結構設計、外觀造型設計、長期安全問題等很難像商業住宅項目一樣高標準執行。”另外，由于今年以來人工成本接連上漲，房地產開發商在保障房項目建設中，往往出于成本考慮壓縮人工成本，導致項目建設進度遲遲不能推進。
資金需求高企 監管亟待加強
顯然，要完成今年的保障房投資建設任務，僅靠現有的資金來源渠道遠遠不夠。從中長期看，“十二五”期間我國將建設3600萬套保障性住房，資金需求將維持在高水平。
與此同時，如何規范和管理本就緊張的保障房專項建設資金，顯得更為急迫。根據審計署2010年“19個省市2007年至2009年政府投資保障性住房審計調查結果”顯示，在重點調查的32個城市中，有6個城市和4個縣將廉租住房保障資金用于回購經濟適用房和工作經費等支出，共計15231.3萬元；有6個城市的34個項目利用虛假申報材料等，套取新建廉租住房中央預算內投資補助資金6129萬元。
鄒曉云指出，和以往不一樣的是，目前各地方政府都在全力推動保障房項目建設，力爭完成3600萬套保障房建設目標。然而，保障房項目建設涉及地方的土地、財政、建設、信貸等多個部門，才會被某些別有用心的個人或企業鉆了空子。他指出，應該設立一個綜合督查部門，專門監管保障房專項資金的管理和使用情況。同時，保障房項目建設的資金、進度等相關信息應該完全公開、透明，并接受輿論和社會的監督。“對于保障房專項貸款的去處和用途，不僅僅是商業銀行，地方住建部門、審計部門、社會公眾等都有監督和管理的權利和義務。”記者 陳瑩瑩
