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2024年11月24日
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22日至23日，2天內(nèi)8個省會城市密集加碼樓市調(diào)控措施。業(yè)內(nèi)人士分析認為，這些城市雖不是傳統(tǒng)的熱點城市，但近期房價和交易量上漲明顯。眼下正值樓市金九銀十傳統(tǒng)銷售旺季，多地選擇這個時點密集出臺收緊政策，釋放出樓市調(diào)控不放松的強烈信號，有利于進一步穩(wěn)定市場預期。
22日開始，樓市迎來新一輪密集調(diào)控期。2天內(nèi)，西安、重慶、南昌、南寧、長沙、貴陽、石家莊、武漢8個省會城市密集出臺樓市調(diào)控措施，其中6個城市實施了限售。
梳理各地政策，石家莊在限購的同時明確限售，要求新購的住房（含新建商品住房和二手房）5年內(nèi)不得上市交易；重慶主城區(qū)新購新建商品住房和二手住房須取得不動產(chǎn)權證滿2年后才能上市交易；貴陽規(guī)定，在當?shù)刭徺I新建商品住房，3年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓；南寧則是限售升級，在市區(qū)（不含武鳴區(qū)）法人單位購買二套及以上住房限售2年；南昌在“限房價、競地價”的同時，要求全市范圍內(nèi)所有新交易的住宅，須取得不動產(chǎn)權證滿2年后方可轉(zhuǎn)讓；長沙除限購升級外，規(guī)定當?shù)刭徺I的商品房（含二手房），取得不動產(chǎn)權證3年后才能再次出售。
與上述6城不同，西安新政并未涉及限售，而是通過商品房價格申報控制房價，武漢則是規(guī)范開發(fā)商銷售行為。
事實上，自去年10月以來，這些城市已陸續(xù)出臺過樓市調(diào)控措施，其中武漢和南昌已發(fā)布多個“升級版”，此次是再度加大調(diào)控“藥量”。
那么，為什么這8個城市要加碼調(diào)控？業(yè)內(nèi)人士分析認為，此輪調(diào)控具有精準性，“哪里房價上漲明顯，調(diào)控就指向哪里”。
記者注意到，此次調(diào)控加碼的省會城市多不屬于15個一線和熱點二線城市，但卻是近期新一輪房價和交易量上漲的城市。這些城市多為人口凈流入，存在房價上漲的壓力，調(diào)控進一步收緊在情理之中。
數(shù)據(jù)顯示，自去年9月份以來，石家莊、南昌和南寧等率先開啟房價同比“兩位數(shù)”增長。隨后，更多非熱點省會城市陸續(xù)加入房價快速上漲的行列。8月份新建商品住宅價格指數(shù)中，長沙以16.9%的同比漲幅領漲全國，重慶、西安和南寧的房價同比漲幅也超過12%，石家莊、南昌和貴陽的同比漲幅接近10%。
此外，記者近期調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這些二線城市的庫存正在持續(xù)減少，一定程度上強化了這些地區(qū)房價上漲預期。同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，8月份，二線城市存銷比為6.14個月，已連續(xù)17個月低于8個月。其中，南昌、南寧、貴陽等城市存銷比在10個月以下，重慶、西安等城市的存銷比在6個月以下。一般認為，當存銷比小于8個月時，房價存在上漲壓力。
從土地市場來看，中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，今年前8個月這8個城市土地市場火熱，重慶土地出讓金超過千億元，武漢、西安、南昌、石家莊、長沙等城市土地出讓金均超過200億元，多個城市刷新了歷史同期紀錄。
“向市場傳遞了明確的信號，表明樓市調(diào)控在一段長時間內(nèi)不會放松，有助于引導市場預期。”鏈家研究院院長楊現(xiàn)領說。
克爾瑞研究中心分析師楊科偉認為，限售政策對需求端最大的影響就是改變此前“急買急賣”的短期持有心理，通過降低交易頻次，消除短期獲利心理，以抑制投資投機性需求，符合中央“房住不炒”的精神。
楊科偉預計，在短期內(nèi)，限售或會造成房地產(chǎn)成交量的回落，隨著調(diào)控周期的拉長，一些地方開發(fā)商降價走量的可能性加大，預計更多項目將加快入市。
業(yè)內(nèi)分析認為，限售、限購、限貸等政策的效果逐漸疊加，從而形成立體化的房地產(chǎn)調(diào)控機制，可以更好地保持房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定性，為長效機制的建立贏得時間。
“限售等調(diào)控政策短期內(nèi)對于市場降溫，引導消費者預期，會起到相應的效果，但長期看仍然需要長效機制的配合。”楊現(xiàn)領認為，從各地政策看，后續(xù)預計還會有更有力、更完善的措施出臺。
