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2024年11月24日
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北京銀監局和央行營管部下發通知，轄內個別銀行業金融機構發放的個人消費貸款和個人經營性貸款存在違規流入房地產市場用于購房的情況，這類行為不符合國家房地產調控政策要求，要求轄內銀行業金融機構按季度就本機構個人非住房類信貸資金用途開展自查。
在房貸嚴控難以申請后，一些人打起了用房抵押申請個人消費貸款和經營貸再炒房的主意。日前，北京銀監局和央行營管部聯合下發通知，請轄內銀行業金融機構按季度就本機構個人非住房類信貸資金用途開展自查。北京青年報記者昨天從多家銀行了解到，個人消費貸和經營貸最近的確在收緊，審批更嚴格。但部分房地產中介卻透露，還有個別銀行的消費貸可以貸到百萬以上。
監管
單筆20萬以上房抵貸將被重點關注
銀監局和營管部文件表示，近期市場情況反映，轄內個別銀行業金融機構發放的個人消費貸款和個人經營性貸款存在違規流入房地產市場用于購房的情況，這類行為不符合國家房地產調控政策要求。為進一步鞏固北京房地產市場調控效果，規范個人消費貸款和個人經營性貸款用途，請轄內銀行業金融機構按季度就本機構個人非住房類信貸資金用途開展自查。北青報記者注意到，通知明確的自查業務范圍包括個人消費貸款、個人經營性貸款以及信用卡透支，相當于所有個人非住房貸款。
對于消費貸和經營貸，通知要求，凡是單筆貸款金額20萬元以上的、以房地產作抵押的個人消費貸款或個人經營貸款，銀行要重點關注貸款資金流向。比如不同借款人的多筆貸款受托支付對象為同一自然人或法人的，借款人或其配偶短時間內辦理兩筆及以上個人非住房類貸款的，借款用途為購買大額商品、奢侈品、高檔商品或高檔服務的，或者貸款發放后短期內回流至借款人或其配偶賬戶等情況，都是排查重點。個人經營性貸款方面，凡是單筆貸款金額100萬元以上的、以房地產作抵押的個人經營性貸款，如果符合借款人為房地產經紀公司工作人員、貸款發放后短期內回流至借款人或其配偶賬戶等情況，也會受到重點關注。此外，單筆交易金額不低于20萬元的信用卡交易，也存在用于支付購房款的可能，也會被關注。
對于信用卡透支，通知要求重點檢查是否存在使用信用卡透支用于支付購房款的情況，自查范圍為交易所在地為北京的交易記錄，并重點關注具有某些特征的刷卡記錄，比如交易記錄中“交易描述”含關鍵詞“置業”、“房地產”或“房產”，且單筆交易金額不低于20萬元的交易；交易記錄中“交易描述”含關鍵詞“置業”、“房地產”或“房產”，且在1天內出現多筆含上述關鍵詞的交易。
調查
有中介稱房抵貸審批“比房貸快多了”
昨天，北青報記者從多家銀行了解到，因為監管部門此次只提出嚴查，并沒有像2014年那樣對額度和年限做出新規定。所以，大部分銀行對外宣布的個人非住房貸款的政策并沒有明顯改變，但也有少數銀行已經進行調整。
某國有大行北京分行人士告訴北青報記者，個人消費貸政策最近沒有變化，單戶最高可貸100萬，期限最長10年，利率不低于基準利率的1.1倍(含)。一家股份行某支行的客戶經理趙小姐則表示，目前該行房抵貸的消費貸還可以正常做，利率是6.909%，最長年限10年，額度一般為所抵押房產評估值的7成，同時不超過100萬。不過她同時提醒：“要辦就得盡快來辦，聽說我行政策很快就要變了，可能以后最多只能貸5年，而且額度要有所控制。”
某股份制銀行北京分行的工作人員昨天明確告訴北青報記者，該行個人消費貸款以信用消費貸款業務為主，最長5年。該行將積極響應國家各項調控政策，嚴格消費類貸款的準入和審核。
北青報記者還發現，一些地產中介業也和銀行緊密合作開展房抵貸業務。一位從業多年的地產中介小梁說，他們公司能幫著客戶辦理房抵貸消費貸款，最長20到25年 ，利率年息6.8%左右，額度是評估值的6.5成，審批還很快，“比房貸快多了”。但是他拒絕透露到底是哪些銀行跟他們合作，說具體情況必須客戶跟貸款部門的同事當面確認。
發現
信用卡透支炒房成嚴查新內容
早在2014年，北京銀監局就出臺文件對個人消費貸款進行規范。當時，北京銀監局下發通知要求，個人消費貸原則上發放金額不超過100萬、期限為10年以內，而且不得用于購房、投資等非消費領域。不難發現，最近這次文件嚴查的范圍已經從個人消費貸款擴大到了經營貸款和信用卡透支。
“這說明監管部門還是很了解實際情況的。在消費貸上限被限定為100萬之后，個人經營貸款和高端信用卡透支就成為一些人炒房的資金來源。”業內人士王先生透露，去年年底到今年年初房價漲得最厲害的時候，很多銀行的房抵貸業務都十分火爆，甚至到了必須排隊等額度的地步。個人經營貸款沒有消費貸控制嚴，額度大得多，只要抵押的房產足夠值錢，有的銀行最多能貸出2000萬。還有中介可以專門幫人申請高額個人經營貸款。只要房產是真的，公司情況和流水都可以由中介全權辦理。
“對于這些造假行為，一些銀行也是睜只眼閉只眼，除非假的太過分。”王先生分析說，房抵貸業務利率遠高于按揭貸款，不僅不能打折，一般還要在基準利率基礎上上浮10%-30%，貸款期限一般10年，最多20年或30年。而且不良率也并不高，所以銀行覺得這塊業務是塊“肥肉”。
觀點
信貸是決定短期房價的最關鍵因素
中原地產首席分析師張大偉分析指出，目前各地樓市調控政策加碼趨勢持續，市場出現明顯的平穩現象。房貸及其他流入房地產的貸款額度是影響房價走勢的最關鍵指標，從趨勢看也逐漸開始趨緊，這有利于房地產調控的落地，收緊的房貸疊加房地產調控約束房價上漲作用更明顯。
他認為，雖然房地產行業嚴格調控，但從銀行看，部分銀行依然有大量資金進入房地產領域，特別是消費貸款增量大部分進入房地產市場。“信貸是決定短期房價的最關鍵因素，目前看信貸收緊趨勢下短期房價調控壓力大。但如果消費貸不收緊，房地產調控效果難以落實。”張大偉認為，決定2017年三季度以后房地產市場走勢的核心因素是，個人端看消費信貸抑制程度，企業端看信托抑制程度。目前整體房地產市場調控政策嚴格，購房者通過正常渠道加杠桿進入房地產市場的難度越來越大。
背景
今年個人消費貸款增長迅猛
今年以來，國家對樓市嚴格調控，個人房貸發放被嚴格管控。多家A股上市銀行中報數據顯示，其上半年住房按揭貸款增速回落，新增房貸占個人貸款的比重也較去年末有所下降。與此同時，居民消費性短期貸款在今年前七個月的增量已經超過去年全年。
業內人士表示，對于部分消費貸款變相涌向房地產市場的風險需警惕。海通證券宏觀首席分析師姜超在研報中稱，2017年前七個月，居民新增消費性短期貸款1.06萬億元，累計同比多增7137億元，而去年全年僅新增消費性短期貸款8305億元。他表示，短期消費性貸款的爆發式增長可能與地產銷售密不可分。地產銷售仍在增長，但去年下半年以來銀行房貸額度逐漸受限，部分居民購房貸款或借道短期消費貸款完成，導致居民短貸的高增長。
