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2024年11月24日
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社區(qū)商業(yè)并非是近幾年才出現(xiàn)的概念。早在20世紀(jì)50年代，社區(qū)商業(yè)就興起于美國(guó)，隨后發(fā)展至其他國(guó)家。1998年，以新加坡“鄰里中心”為范本的蘇州鄰里中心——新城大廈首次出現(xiàn)在中國(guó)。不同于傳統(tǒng)意義上的小區(qū)商店，蘇州鄰里中心是類似購(gòu)物中心的形態(tài)。
中購(gòu)聯(lián)購(gòu)物中心發(fā)展委員會(huì)主任郭增利9月初接受采訪時(shí)表示，早期零售商出于業(yè)務(wù)拓展需要，更傾向于選擇聚客能力強(qiáng)、商圈范圍廣的購(gòu)物中心，從而保證客流量。而隨著生存競(jìng)爭(zhēng)日益加劇，一味做大型購(gòu)物中心面臨經(jīng)營(yíng)等方面的考驗(yàn)，于是就近消費(fèi)的社區(qū)商業(yè)成為企業(yè)爭(zhēng)奪的“蛋糕”。
郭增利認(rèn)為，社區(qū)商業(yè)不僅是以面積、表現(xiàn)形態(tài)等維度區(qū)分。目前社區(qū)中自發(fā)形成的底商履行了社區(qū)商業(yè)的服務(wù)功能，但缺乏統(tǒng)一規(guī)劃管理，不屬該范疇。而從開(kāi)發(fā)模式看，社區(qū)商業(yè)與購(gòu)物中心一致，即通過(guò)開(kāi)發(fā)物業(yè)，經(jīng)過(guò)土地規(guī)劃，做社區(qū)商業(yè)定位、招商、品牌組合，最后實(shí)行統(tǒng)一管理。他認(rèn)為，標(biāo)準(zhǔn)社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)邏輯應(yīng)該是“統(tǒng)一管理，分散經(jīng)營(yíng)”。 郭增利則表示，未來(lái)的商業(yè)市場(chǎng)中，社區(qū)商業(yè)占比會(huì)逐漸增加，但是由于社區(qū)商業(yè)服務(wù)面積較小，未來(lái)商業(yè)的平均面積也會(huì)相應(yīng)減少，出現(xiàn)小而分散的特征。判斷社區(qū)商業(yè)好壞的標(biāo)準(zhǔn)之一，是消費(fèi)頻率。
目前這類業(yè)態(tài)的市場(chǎng)占有率仍偏小。郭增利表示，正常情況下，社區(qū)商業(yè)的消費(fèi)占到整個(gè)社會(huì)消費(fèi)的30%-40%，才能體現(xiàn)生活配套服務(wù)的便捷性。然而，中國(guó)目前整個(gè)消費(fèi)市場(chǎng)上社區(qū)商業(yè)占比沒(méi)有超過(guò)10%.
郭增利表示，社區(qū)商業(yè)的發(fā)展需要地產(chǎn)商、零售商和政府三方合作。房企需要從服務(wù)的心態(tài)出發(fā)，積極打造社區(qū)商業(yè)；零售商要注重細(xì)水長(zhǎng)流的經(jīng)營(yíng)方式，來(lái)保證消費(fèi)黏性；社區(qū)商業(yè)可以理解為民生工程，這更需要政府在稅收等方面的扶持。不過(guò)，他坦陳這一邏輯在中國(guó)很難落地。“商業(yè)邏輯是最短時(shí)間賺最多的錢，而社區(qū)商業(yè)的邏輯則相反，是通過(guò)有效長(zhǎng)期的服務(wù)得到穩(wěn)定增長(zhǎng)，再實(shí)現(xiàn)可能不是很高的平均利潤(rùn)率。”他說(shuō)，“大家都不愿意讓利給別人。”
多方博弈難以得到平衡，帶來(lái)的結(jié)果就是社區(qū)商業(yè)的艱難前行。目前，全國(guó)各地政府對(duì)社區(qū)商業(yè)的發(fā)展有著一系列支持政策，比如，“菜籃子工程”提供投資補(bǔ)助等舉措。不過(guò)顯然，這是一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程。
