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2024年11月24日
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城市化網(wǎng)訊 近日，城市化委員會(huì)企業(yè)家委員、韓國(guó)希杰CGV影院開發(fā)總監(jiān)、經(jīng)濟(jì)師李保煜撰文指出，商業(yè)地產(chǎn)將步入優(yōu)勝劣汰階段，2015年社區(qū)商業(yè)和體驗(yàn)式商業(yè)將引領(lǐng)未來商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。
李保煜認(rèn)為，目前商業(yè)地產(chǎn)的總量已經(jīng)達(dá)到飽和，甚至部分城市已經(jīng)過剩，未來將進(jìn)入商業(yè)物業(yè)面積增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)超人口增長(zhǎng)速度的階段，人均商業(yè)面積將不斷的提升，并將催生商業(yè)地產(chǎn)繼續(xù)過剩。同時(shí)伴隨著人們消費(fèi)觀念的變化和互聯(lián)網(wǎng)的影響，商業(yè)地產(chǎn)將不斷的去粗存精、優(yōu)勝劣汰、不斷換代、不斷升級(jí)。
以購(gòu)物中心為例，中國(guó)的第一家購(gòu)物中心產(chǎn)生1990年，到現(xiàn)在只有25年的歷史，現(xiàn)在只是美國(guó)80年代的水平。中國(guó)購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心的數(shù)據(jù)顯示，2014年全國(guó)有購(gòu)物中心3,000多家。從運(yùn)營(yíng)與管理的質(zhì)量上看，優(yōu)質(zhì)的購(gòu)物中心項(xiàng)目在總量上是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，即使是中國(guó)商業(yè)環(huán)境最好的上海市、北京市，也沒有達(dá)到優(yōu)質(zhì)的購(gòu)物中心項(xiàng)目的飽和。同時(shí)，近期出現(xiàn)了許多購(gòu)物中心相繼關(guān)門的現(xiàn)象。因此中國(guó)的購(gòu)物中心面臨著生存的問題，面臨著如何適應(yīng)市場(chǎng)的變化而做出調(diào)整，進(jìn)行換代升級(jí)、差異化運(yùn)營(yíng)，并且需要更多的優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心項(xiàng)目的進(jìn)入，共享城市化發(fā)展帶來的成果。
李保煜分析，2015年體驗(yàn)式商業(yè)繼續(xù)會(huì)發(fā)展，受到購(gòu)物中心的追捧。其中以電影院業(yè)態(tài)、兒童業(yè)態(tài)更為明顯。
根據(jù)數(shù)據(jù)，2014年中國(guó)電影全年創(chuàng)造票房296億元，同比增幅達(dá)36%，觀影人次達(dá)8.3億。中國(guó)電影市場(chǎng)在全球僅次于美國(guó)居第二位。
2014年，全國(guó)新開影院1,194家，同比（比2013年）多開業(yè)249家，增幅26.3%；新增銀幕超過5,800塊，同比多1,200余塊，增幅26%。至2014年底，全國(guó)影院數(shù)已達(dá)4,340多家，銀幕數(shù)超2.3萬塊。以目前的勢(shì)頭，2015年依然是影院瘋狂開業(yè)的一年，預(yù)計(jì)將新增1,400家影院，近7,000塊銀幕。屆時(shí)，影院數(shù)將超過5,800家，銀幕數(shù)將超過3萬塊。
片源類型的多元化也吸引了年輕消費(fèi)者的追捧，同時(shí)購(gòu)物中心廣納客流，加上O2O電商網(wǎng)站迅速崛起，優(yōu)化電影票價(jià)和擴(kuò)展電影新用戶，多元營(yíng)銷激發(fā)用戶觀影意愿，提高用戶購(gòu)票頻率，促進(jìn)了電影院業(yè)態(tài)的發(fā)展。
另一個(gè)比較看好的是兒童業(yè)態(tài)，包括兒童娛樂、主題餐廳、攝影、教育、零售、夢(mèng)幻主題樂園等。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的調(diào)查表明，中國(guó)14歲以下少年兒童共有3.6億，其中5歲-14歲的少年兒童為2.2億。在中國(guó)城鎮(zhèn)人口總和中5-14歲的少年兒童總?cè)丝诩s為0.926億，每個(gè)兒童背后都有2-4位家長(zhǎng)。
2014年國(guó)內(nèi)兒童消費(fèi)市場(chǎng)規(guī)模超過4,000億元。單獨(dú)二胎政策或?qū)⒀苌?萬億兒童產(chǎn)業(yè)紅利。家庭建設(shè)中越來越注重子女教育與健康成長(zhǎng)，使得兒童業(yè)態(tài)也越來越火熱。
李保煜表示，社區(qū)商業(yè)作為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的一種重要形態(tài)，它是以一定地域社區(qū)為載體，以區(qū)域社區(qū)居民為主要服務(wù)對(duì)象，旨在完善社區(qū)功能、提高社區(qū)居民生活品質(zhì)的屬地性商業(yè)形式。
社區(qū)商業(yè)有著多種的商業(yè)形態(tài)，不僅僅是某個(gè)便利店、某個(gè)洗衣店這樣單一和傳統(tǒng)。社區(qū)購(gòu)物中心是最高形式的社區(qū)商業(yè)形態(tài)，體現(xiàn)在各個(gè)業(yè)態(tài)能夠相互融合的集群效應(yīng)，食品更加安全，生活更加便利，服務(wù)更加標(biāo)準(zhǔn)。
社區(qū)商業(yè)由于是在家門口消費(fèi)，可以有效減少顧客的消費(fèi)成本，給顧客帶來了實(shí)惠。以電影院消費(fèi)為例：
顧客在家門口的社區(qū)購(gòu)物中心就近購(gòu)物與看電影，他們出行方式相對(duì)單一，大多是步行方式，這樣減少了交通和停車成本，減少了時(shí)間與精力的成本，從而增加購(gòu)物與娛樂休閑的有效時(shí)間，給顧客帶來了實(shí)惠。
社區(qū)商業(yè)的定位一般是以家庭化為主題，業(yè)態(tài)組合豐富，多層次年齡結(jié)構(gòu)的受眾顧客。它的目標(biāo)消費(fèi)群體較為固定，周邊有著眾多的入住的社區(qū)居民，可以較快的實(shí)現(xiàn)會(huì)員的吸納與運(yùn)營(yíng)，以達(dá)到收益的穩(wěn)定性。社區(qū)商業(yè)主要為社區(qū)居民提供生活必需商品與服務(wù)，這些商業(yè)與服務(wù)的消費(fèi)頻次較高，很多消費(fèi)頻次是以周甚至以日為單位的。另外，結(jié)合政府提出來的社區(qū)養(yǎng)老，社區(qū)商業(yè)會(huì)形成一個(gè)完善的產(chǎn)業(yè)鏈。
社區(qū)商業(yè)依托互聯(lián)網(wǎng)，結(jié)合社區(qū)電商，社區(qū)商業(yè)會(huì)有一個(gè)大的價(jià)值提升空間。隨著年青一代的崛起，人們對(duì)個(gè)性化和便利性的追求越來越凸顯。既時(shí)尚、又多樣、又溫情、又方便的社區(qū)商業(yè)正好迎合的這一市場(chǎng)需求。對(duì)于社區(qū)商業(yè)來說，背靠著“最后一公里”的居民圈，消費(fèi)客群清晰，可以與顧客實(shí)現(xiàn)無縫對(duì)接，以抓住人們“最后一公里”的需求打造社區(qū)服務(wù)體系概念，滿足社區(qū)居民購(gòu)物、服務(wù)、休閑、娛樂等需求。同時(shí)社區(qū)商業(yè)的體量要遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于城市中心的購(gòu)物廣場(chǎng)、主題MALL，風(fēng)險(xiǎn)的可控性強(qiáng)。
