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2024年11月24日
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北京市住建委、市發改委等部門今天聯合發布了《關于加快發展和規范管理本市住房租賃市場的通知》征求意見稿。北京的住房租賃新政要出爐啦！這一次，可謂是實實在在地賦權給租房戶，政府提供了大量的公共服務。
集體戶口，租公租房，可以落戶！符合條件的京籍無房家庭租房，其子女可以享受在租房所在區接受義務教育！非京籍家庭，可根據住房租賃監管平臺登記備案的信息、北京關于非京籍人員子女接受義務教育具體規定，辦理適齡子女在出租住房所在區接受義務教育的手續！
以后租房要在監管平臺上備案了，政府將發布很多便民措施。租房合同期內不許隨意漲租金。租金最好按月收取。合同終止后3個工作日內房主就應退回押金。出租期間不得采取暴力、威脅或者其他強制方式驅逐承租人，未經承租人同意不得擅自進入出租住房。
房東在租賃期間出售住房的，承租人享有優先購買權。租賃期間房屋若買賣繼承贈與，不影響租賃合同效力。打擊二房東。租戶不得擅自轉租、合租。
以下是詳細解讀。
用來住的房子，不一定要有產權。
最近住房租賃特別熱，無論是北京還是全國，那么為什么住房租賃這么受關注？我們先來說一下背景。
要知道，這一輪調控背后，有著非常明晰的中央對于房地產市場的政策，也就是大家已經非常熟的那句“房子是用來住的，不是用來炒的”。
去年年底，中央指出，要規范住房租賃市場和抑制房地產泡沫，是實現住有所居的重大民生工程。要準確把握住房的居住屬性，以滿足新市民住房需求為主要出發點，以建立購租并舉的住房制度。
可以說，加快發展住房租賃市場已經成為房地產發展長效機制的重要組成部分。
今年5月，住建部面向社會公開征求《住房租賃和銷售管理條例》的意見，就規范住房租賃和銷售行為提出了具體要求。
今年7月，住建部等九部委下發了《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，更是推出了多項新政策新措施。
此次新政出臺，意味著北京是全國首個出臺貫徹落實地方政策的城市。請注意，說的首個，是指實打實出臺地方政策的哈。這點要明確。
同時，在建立長效機制方面，北京也走在了前列。“此次北京市出臺加快住房租賃發展的新政，目的也很明確，就是貫徹和落實中央和國家的相關要求，建立購租并舉的住房制度，規范住房租賃行為，保護租賃當事人合法權益。”京房字專家組成員表示，發展和規范住房租賃，是建立房地產發展長效機制之一，無論是從近期推出的共有產權住房，還是此次住房租賃新政，都是北京逐步建立房地產發展長效機制的具體舉措。這也是“317”以來調控政策的延續和深化。
新政有4大亮點，北京將設“統一的監管平臺”。
再給大家概括一下，此次北京住房租賃新政的四大亮點。
一是建立全市統一的住房租賃監管平臺，這個平臺將起到服務和監管兩方面的作用。
一方面，政府通過平臺為租賃雙方提供更便捷的公共服務；另一方面，通過對租賃行為的備案等服務，并納入了信用體系，還能起到有效監管租賃市場各方行為的作用，使租賃市場更加規范。
梳理1000多個關于租房糾紛的起訴和向我們的投訴發現，很多人租房之所以出問題，都是沒有選擇正規中介，或者哪怕選擇了正規中介也不知道通過什么渠道去維護自身權益。以后有了備案，相當于對租戶和房主來說就有了多一層的租賃行為證據，這是個好事兒。
二是此次北京的新政，更多地突出了政府對租賃市場和租賃雙方的服務意識。
比如納入平臺的合法租賃，相當于和多部門聯網了。如果租戶需要申領居住證，出租人和承租人不用再攜帶大量的紙質材料去辦事窗口辦，窗口可以直接調取信息，方便了租賃當事人。同時，本市還出臺了多項優惠政策，鼓勵企業、集體經濟組織建設租賃住房。
三是此次北京對于租賃的賦權也下了很大力度，在戶籍、教育等方面賦予了承租家庭一些切切實實的權益，在逐步實現“購租并舉”上邁出了一大步。
次新政中給予租賃多項賦權，并且是承租家庭最需要的權益。
比如，租住公租房可以辦理戶籍遷入，這使得很多集體戶口無房家庭看到了福音；同時，符合條件的京籍無房家庭子女可以享受在租房所在區接受義務教育的權利，更是眾多租房家庭關心的。
四是在保障租賃雙方權益方面。
保障租賃雙方的合法權益，規范租賃行為，才能使更多的人愿意選擇將租房作為解決住房問題的途徑。不過，目前租賃市場還有很多不規范的地方，比如租金隨意漲價、租客時常被迫搬家等。此次北京在新政中，對于規范租賃雙方行為作出了明確的要求，比如合同期內出租房不得單方面提高租金等，保障了租賃雙方的合法權益。
多項新政向租房人權益傾斜
在這次征求意見稿的擬定過程中，很多項新政，都是向培育健康的租房市場、尤其是向租房人傾斜的。下面是具體的新政解讀：
一、網絡交易平臺上完成租房
根據《通知》，市住建委會同相關部門按照開放、共享原則，組織建立住房租賃監管平臺。
住房租賃監管平臺通過連接網絡交易平臺，為網絡交易平臺提供后臺數據支持，由網絡交易平臺為租賃當事人提供住房租賃信息發布，住房租賃合同網上簽約、住房租賃登記備案申請、交易資金監管、市場主體信用查詢、信用評價等對外服務。
簡單來說，就是政府的住房租賃監管平臺是一個“大后臺”，這個大后臺并不對普通的租房者或者出租者，它是為住房租賃提供備案等政府服務。而且它是和各部門聯網的，在這個“大后臺”上進行的備案等服務，將來也會為租賃雙方辦理居住證等服務提供便利。
那么對外的則是各個網絡交易平臺，包括中介、住房租賃企業、行業組織、商業網站等，這些平臺提供和租賃雙方有關的各類服務，比如發布房源，網上簽約等等，租賃雙方通過這些對外的平臺達成交易，這些網絡交易平臺把備案的申請傳輸給政府的“大后臺”，進行登記備案等服務。
也就是說，和房東和房客發生關系的，還是這些網絡交易平臺，今后房東和房客就可以在這個平臺上完成租房交易。
需要說明的是，這些網絡交易平臺要達到一定的標準，符合“大后臺”的要求，才能準入，對接政府的“大后臺”，提供服務。
可以說，相比以前雜亂的房屋租賃信息發布和交易平臺相比，今后在北京必須達到相應標準，合法合規的平臺，才能對接政府的后臺，提供住房租賃服務。
這對租賃雙方來說都是好消息，[京房字]提示各位，登錄這些正規的網絡交易平臺，房屋租賃會更加規范、安全。實在不行，大家也要記得找地方備案，備案，備案。
新政規定，住房租賃合同訂立后3日內，當事人應當辦理登記備案。登記備案的方式可以直接通過網絡交易平臺，很方便地申請辦理，也可以由區住建委服務窗口、基層管理服務站提供網上登記備案服務。
住房租賃登記備案信息要包括出租住房、租賃當事人身份、租期、租金等信息。
網絡交易平臺要對住房租賃登記備案申請信息的真實性、合法性、有效性進行核查，核查通過的才能推送給政府的監管平臺。
二、關于“購租并舉” 北京邁出一大步
最近一段時間，“購租同權”這個話題確實很熱。
但說句實在話，以當前中國的實際情況，尤其是在特大城市要完全做到“購租同權”還不太可能，相信大家也很容易理解這一點。
不過，此次北京的租房新政，在租賃賦權上，是給予了一些切切實實的新舉措。可以說在“購租并舉”上，邁出了很實在的一大步。
當下的社會，對于租賃賦權方面，和租房者最為相關的是兩個問題，一是戶口，二是子女教育。
先說戶口，很長一段時間，[京房字]的后臺接到了眾多集體戶籍粉絲的詢問，就是如果不買房的話，戶口就無法從集體戶中遷出，這就面臨了孩子上學等生活中諸多難題，很不方便。這些粉絲呼吁，應該首先從公租房先放開，允許租住公租房的集體戶籍人員可以將戶口遷入。
根據此次發布的《通知》，承租人為本市戶籍，承租公租房和直管公房的，可根據住房租賃監管平臺登記備案的信息依法申請辦理戶口登記和遷移手續。
集體戶口的大利好！
不過在這里還要提醒一下，目前承租公租房辦理戶口登記和遷移手續的相關規定正在制定當中，待該規定發布實施之后，就可以辦理啦。
另外，子女上學問題同樣是大家最關心的。
其實對于租房入學問題，非京籍之前就已經有了相關規定，比如非京籍家庭持“五證”可辦理等。
此次《通知》中也明確，承租人為非本市戶籍家庭的，可根據住房租賃監管平臺登記備案的信息和其在京務工就業證明、全家戶口簿、北京市居住證（或有效期內居住登記卡或暫住證）、戶籍所在地街道辦事處或鄉鎮人民政府出具的在當地沒有監護條件的證明，依法申請辦理其適齡子女在出租住房所在區接受義務教育的手續。
而對于京籍家庭來說，之前依據租房來入學是沒有的。京籍家庭要么是戶籍所在地，要么是房產所在地就近入學。
那么，對于一些無房的京籍家庭，如果夫妻的戶口與工作地不在一個區，那么子女上學就會非常不方便。
因此此次發布的《通知》中，主要是針對京籍無房家庭的。
按照新政，承租人為本市戶籍無房家庭，符合在同一區連續單獨承租并實際居住3年以上且在住房租賃監管平臺登記備案、夫妻一方在該區合法穩定就業3年以上等條件的，其適齡子女可在該區接受義務教育，具體辦法由各區人民政府結合實際情況制定。
舉個例子大家更容易懂：一戶延慶戶口的無房家庭，如果夫妻有一方在西城區工作，而且在西城區單獨承租住房并實際居住3年以上，并在平臺上備案的，其適齡子女可以在西城區入學。
但要注意的是，是在該區入學，并不是學區入學。也就是說，即便是租的是實驗二小學區內住房，也不一定就在實驗二小上學。會根據該區的學位等實際情況安排。比如如果某個學區的學位已滿，那可能會協調到相鄰學區的學校。
總之，這次是市里的住建、教育等相關部門定的大原則，具體的操作辦法還是由各區來制定的。
三、服務辦居住證不用再提交租房合同了
除了落戶和上學，此次北京的新政中，政府還提供了多項人性化便民的服務。
根據《通知》，已辦理住房租賃登記備案的，承租人依法申請辦理公共服務事項時，不再提交其在京合法穩定住所的紙質證明材料。
將來通過平臺登記備案的住房租賃，相關部門會實現聯網共享，這就方便了租賃當事人辦理各種和自己生活的事項。
舉個例子，過去，辦理居住證需要到所在地的派出所，要出示在京合法穩定住所的紙質證明材料，比如租房合同等。而未來，住建委會將租賃房屋的相關信息傳輸給公安部門，租客再辦理居住證等就可以直接去窗口，不用再提交紙質材料，很方便的辦理了。
《通知》中也很明確的寫出，承租人為非本市戶籍的，可根據住房租賃監管平臺登記備案的信息依法申請辦理居住登記卡或申請居住證。
此外，承租人符合公租房貨幣化補貼條件的，可以根據住房租賃監管平臺登記備案的信息，直接申請租金補貼，也不用再提交相關的紙質材料了。
四、保護租賃當事人權益不得單方面提高租金
當前，租賃市場確實有不少的亂象，讓一些房東和租客都有顧慮。
此前[京房字]曾對房屋租賃進行的調查顯示，對于房東來說，租賃房屋最擔心的是租到不靠譜的租客，租客不按期繳納租金，毀壞房屋，拖欠水電費或者上網費，冒充個人租賃的中介業務員轉租或租客充當二房東轉租、群租甚至租賃房屋用于不法用途牽扯房主等。
對租客來說，租房最擔心的是遇到假房源被騙租金、押金或中介費，遇到黑中介維權困難，遭遇二房東后權益受損得不到保護，房主隨意克扣押金，房主任意漲房租或提前解除租賃合同但不賠償等。
此次新政對于保護租賃當事人合法權益上作出了多項細致的規定。
鼓勵當事人簽訂長期住房租賃合同，當事人簽訂3年以上住房租賃合同且實際履行的，可以獲得相關政策支持。
租賃當事人應當根據出租房屋所在區域市場租金水平合理約定租金，合同期內出租人不得單方面提高租金。
出租人應當按月收取租金，承租人要求按季、年收取租金的，出租人可以按季、年收取租金。
出租人收取押金的，應當在合同中約定押金的數額、管理或托管方式和退還時間等，除合同另有約定外，自合同終止日起3個工作日內，出租人應將押金退還承租人，出租人對退還押金有異議的，應當承擔相應舉證責任。
出租人在租賃期間不得采取暴力、威脅或者其他強制方式驅逐承租人，未經承租人同意不得擅自進入出租住房。
出租人在租賃期間出售出租住房的，應當提前3個月通知承租人，并不得影響承租人正常使用，承租人在同等條件下享有優先購買權。
出租住房在租賃期間因買賣、繼承、贈與等發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。
租賃期間屆滿，出租人不再繼續出租住房的，應當提前1個月以上通知承租人；繼續出租的，同等條件下原承租人享有優先承租權，原承租人存在重大違法行為的除外。
承租人應當遵守有關管理規定，不得損害公共利益和相鄰關系人合法權益，由于承租人不當使用導致的相應責任由承租人承擔。
承租人不得擅自轉租、合租，合同明確約定可以轉租、合租的除外，承租人根據合同的定轉租、合租的，應當按本辦法規定辦理住房租賃登記備案，次承租人不得再次轉租。
最后，再明確一下什么樣的住房才能出租。
1、建筑結構和設備設施符合建筑安全、消防等方面的安全條件，且滿足基本使用功能；
2、以原規劃設計為居住空間的房間為最小出租單位，不得改變房屋內部布局分割出租；
3、廚房、衛生間、陽臺、儲藏室等不宜居住的空間不得出租用于居住；
4、人居居住面積不得低于本市規定標準。（即出租房屋人均居住面積不得低于5平方米）。
