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2024年11月24日
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下一個五年，中國各項改革將從全面啟動期轉入加速推進期。對房地產來說，就是告別短期調控，啟動長效機制。目前來看，樓市長效機制眉目漸清，即壯大租賃，構建“租售并舉”、“先租后買”的住房新制度。之所以說這就是樓市的長效機制，就在于在這樣的住房新制度下，2.45億外來人群、2000萬租房大學生(二者稱為新市民)、1.5億留守人群(留守兒童、婦女和老人)才能看到“扎根”城市的希望；廣大80后、90后，甚至新千年的年輕人群，才愿意較長時期內選擇租房。由此，資本、杠桿和旺盛需求推動高房價和資產泡沫的鏈條才能被斬斷。目前，城鎮各種“漂”的人群有4億左右，與現有城市常住人口的體量差不多，這是樓市最有效、最剛性的需求。他們若能通過體面的、成本相對低的租賃“扎根”城市，并依靠不斷積累，或共有產權、“先大后小”等理性購房模式，擁有產權住房并成為“有產者”，樓市泡沫“軟著陸”就有了空間。同時，調控高壓疊加“租售并舉”，房價開始平穩，各種成本下降，百姓安心租房，并根據支付能力買房，高成本購房和生活壓抑的消費將釋放，內需驅動自然水到渠成。
筆者認為，國家對于樓市長效機制的框架、政策和目標是很清晰的，但“一分部署、十分落實”。過去，我們曾想通過發力住房保障，實現老百姓的安居夢，并能讓房價和泡沫軟著陸。當時的政策力度也很大，比如2007年的國發[2007]24號文、2010年的3600萬套保障性安居工程、每年的新開工目標等。現在來看，住房保障成績巨大，但教訓也頗多，比如有的地方保障房建設任務異化為“數量目標”，很多保障房建在偏僻、配套差的地方，導致空置或“棄租”；再如，保障對象資格審核和后續監管不到位，尋租現象頻發。近年來的保障房審計中，類似現象層出不窮。
現在，我們又要發力租售并舉，這與保障性安居工程類似，其肩負著實現新市民的安居夢，讓樓市泡沫“軟著陸”、建設內需社會等多重目標。對此，國家層面發文不少，如2016年的39號文、今年4月的租賃管理條例、近期九部委153號文等。此外，近年來中央經濟工作會議、每年“兩會”、政治局會議等對此也多有強調。房地產屬地化特征很突出，長效機制能否從頂層部署和國家政策走向“落地”，還有待地方政策細則和真心實意的努力。
近期，各地租賃新政此起彼伏，如落實國務院39號文的地方細則，落實153號文的租賃試點方案、搭建政府租賃平臺等。未來，一方面要杜絕“以會議落實會議”、“以文件貫徹文件”，另一方面要確保中央和地方政策導向一致。目前，在很大程度上，各地租賃新政奔著招攬人才而來，如深圳、上海、成都等，人才租賃房是重點，而非外來人群“扎根”訴求，背后折射G D P考慮的“小九九”；其次，租賃能否培育好，關鍵看地方是否有讓利誠意。比如，上海超低價出讓2宗租賃用地，但這是否能常態化(而非基于面子工程的個案)，取決于地方是否有降低土地依賴的決心。
再次，共有產權住房確實順應了新市民、戶籍無房戶漸近擁有產權住房的意愿。共有產權模式“落地”的理想方式，應當是土地“招拍掛”后政府讓利，讓利部分就是政府產權。但是，北京仍堅持“限房價、競地價”方式，折射地方既想獲得高地價，又想讓房價下降，而壓力全部轉給開發商。一旦商品房市場遇冷，開發商就不愿意參與了；最后，各地都公布大規模租賃住房建設計劃，但教育等公共服務能否跟上則不明確，之前保障房大規模建設也出現過類似問題。
因此，要防止租賃住房建設異化為拉動投資的政績工程、面子工程，避免租賃房建了很多，但廣大新市民不愿租住，出現類似保障房的空置、棄租等現象。由此，長效機制從設計到“落地”是一項系統工程，配套改革要同步推進，如基于租賃住房的公共屬性，土地出讓多用“招標”、少用“拍賣”，降低地價；再比如，教育投入與城市常住人口掛鉤，確保公辦教育覆蓋所有常住人口；又如，實現公辦教育全覆蓋，就要在就近入學、教師輪崗、省市區多層次公辦教育體系上下功夫。此外，稅收優惠、金融支持(如R EITs)要落地，讓企業租賃看到盈利機會等等。
