以傳播城市化專業知識為己任
2024年11月22日
星期五
設為首頁
|
加入收藏
搜索
經過迷惘與探索，培育和發展租賃市場，實現“租售并舉”，成為住房制度改革的新方向。事實上，這也是順應需求結構性變化，調整住房供給端的應有之義。目前，中國7億多城鎮居民中有20%長期租房，熱點城市40%的常住人口長期租房，2.45億外來人口中80%租房居住。高房價背景下，購房年齡推遲，新市民“先租后買”已常態化。另外，出于小孩教育、父母養老、通勤便利等考慮，很多有房業主也選擇租房。因此，大城市租房比例超過50%，中國進入了住房租賃時代。
盡管住房租賃時代已來臨，但一直以來，租房并不像買房那樣受廣大老百姓認可，只是權宜之計或不得已而為之的選擇。但在多數發達國家，居民在租房和買房選擇上很淡然，比例基本“對半開”。本應是住房供應“雙引擎”的租房和買房，在中國之所以跛足前行、厚此薄彼，在于租房無法獲得與買房同等的承載。首先，住房是絕大多數百姓的財富大頭，城鎮居民70%的財富是房子。更重要的是，房價上漲帶來的資產收益，成為收入差距的原因，也是居民追求財富的途徑。
其次，中國租房市場長期不規范，存在著大量“黑中介”、二房東、“霸王條款”、隨意漲價、房租欺詐、被迫搬家、不退還押金等亂象。甚至，有人說，沒有租過房就不足以談人生，租房是大學生體驗世態炎涼和社會黑暗面的第一課；最后，租房無法享受到與買房一樣的公共服務，比如租房人群很難落戶，也就很難享有與戶籍掛鉤的社會保障。即便是申請信用貸款或消費融資，銀行也往往要求以房子來抵押。最關鍵的教育資源分享上，租房人群也排在最后面。
這就是制約住房租賃市場發展的“三大痛點”，也是租賃市場屢提不振的罪魁禍首。目前，全國人均住房面積已達41平方米，城鎮戶均住房擁有超過1.1套，但2.45億外來人口及背后1.5億“三留人群”(留守婦女、老人和兒童)、低收入人群和新就業大學生的住房需求卻嗷嗷待哺。當前，樓市資產泡沫已到臨界點、“灰犀?！憋L險在靠近，能否激活租賃市場，關系到能否夯實樓市需求基礎，讓泡沫“軟著陸”。近期，從中央到地方一系列大動作，宣示“租售并舉”已成為樓市長效機制著力點。
這也是一項系統工程，攻克“三大痛點”的工作正齊頭并進。首先，近期中央金融工作會議召開，標志著金融風險從“騰挪”轉向“出清”，資金非空轉即“入樓”的局面逆轉。同時，近期政治局會議傳達出信號，調控之氣可鼓不可泄、可緊不可松，惟如此才能讓“房子回歸居住屬性”落地。切斷杠桿接濟、切斷投資炒作需求，房價再度快速上漲已無可能。房價快速上漲預期退卻了，樓市的投機風潮才會平息。
其次，住房租賃市場秩序將趨于規范。近日，31個中央部門聯合發布《關于印發<關于對房地產領域相關失信責任主體實施聯合懲戒的備忘錄>的通知》，懲戒包括限制市場準入、限制商品房買賣備案等重典。而且，失信房地產企業(包括中介企業)和懲戒對象的信息和失信行為，將在全國信用信息共享平臺、“信用中國”網站、住建部信息平臺，各省信用平臺上同步公示。進一步，國家將建設政府住房租賃交易服務平臺，以政府信用解決租賃亂象，讓租者安心。
最后，要漸進實現租售在公共服務享有上均等化。近日，住建部人士接受新華社采訪時表態，將通過立法，逐步使租房在基本公共服務方面與買房享有同等待遇，這是繼廣州為推動住房租賃市場提出教育“租購同權”后，主管部門的明確表態。隨后，鄭州、無錫、濟南、陜西等地紛紛明確“租房可落戶”或購租同享公共服務。有國家意志背書，未來更多城市會跟進政策。盡管受到公共資源稀缺的困擾，但通過積分落戶排隊，深圳、杭州等地居民憑備案租賃合同已實現就近入學。
從中央意圖看，打破政策桎梏與深層次改革同步推進，實現租售并舉，建立樓市長效機制，這既是形勢倒逼之舉，也是主動改革之為。過度依靠房地產的增長不可持續，而且存在巨大金融和社會風險，形勢依然倒逼；未來調控將堅持政策穩定與查漏補缺的基調，樓市將會在較長時間內平穩，從而創造出主動改革的、難得的“窗口期”。過去，我們曾發力住房保障，希望能讓房價和樓市軟著陸，現在又發力租售并舉。不缺林林總總的政策，缺的是執行政策的決心和力度。當前來看，天時地利人和均到位，租售并舉關系行業興衰，關系經濟未來，就差改革“落地”。
