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2024年11月24日
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《北京市共有產權住房管理暫行辦法》(以下簡稱辦法)日前向社會征求意見，這是北京完善住房保障制度、住房供應體系，構建樓市長效機制的積極探索。類似北京這樣的超大城市，常住居民、大學畢業生等對于擁有產權住房的訴求非常強烈。1998年房改以來，北京在產權型保障房制度上的探索非常積極，供應品種也是最多的，比如限價房、經適房、安置房和自住性商品房(簡稱自住房)等。但是，這些產權型保障房配售對象非常嚴格，多數囿于京籍人士，而非戶籍人士被排斥在輪候庫外面。比如，上世紀90年代推出、歷經時間最長的經適房、限價房，完全在京籍范圍內分配；2011年推出的自住房，優先解決京籍和保障房輪候庫無房人群，名下無房或僅有一套房的北京戶籍居民也可購買。此次北京發布的辦法中明確提出，符合限購條件但有房的常住居民、無房但有房屋交易記錄的常住居民都沒有配售資格。而且，一個家庭只能購買一套共有產權住房。而此次辦法中明確規定，非戶籍常住人士配售比例不得低于30%。
另外，過去的保障房類別，特別是如經適房、限價房，由于超額溢價收益明顯、分配機制上存在缺陷，“尋租保障房”成為普遍現象，很多地方都爆出“住保障房、開寶馬車”的現象。此次北京辦法中，不僅通過限制有房人群、假離婚(有房屋轉讓記錄)獲得住房，而且規定在購房人網上申請和審核的基礎上，由市住建委監督開發商搖號配售。此外，此次北京辦法中還提出，購房人和政府產權共有的比例靈活、一盤一議，5年后上市時，政府代持機構優先回購等。這些做法，均意在最大程度地減少保障房“尋租”，解決戶籍和新市民無房戶的住房需求。
在當前從上到下全面發力“租售并舉”、培育租賃市場、構建“先租后買”的住房供應新制度的框架下，北京高調發布共有產權住房管理辦法，事實上也是順應住房需求的變化，構建新的住房供應制度。目前來看，包括外來人口、新就業大學生在內的新市民，是住房需求的主力軍，但由于房價支付能力不足，需要構建“先租后買”、“租售并舉”、“先小后大”的供應體系，首先培育租賃市場，體面地解決他們的住房需求，其次通過持續積蓄，讓他們逐漸具備購房能力。
目前，每年25萬左右的在京高校畢業生留京比例在50%左右。而且，北京也是國內人口、各類人才吸附能力最強的城市，周圍省份40%左右的外出人口進入北京，樓市供求關系之緊張可以想象，而且長期無法緩解，超高房價在北京出現也不奇怪。因此，北京最受傷的莫過于包括廣大“北漂”、京籍無房戶等在內的中等收入“夾心層”。這部分人長期在北京生活和工作，對于擁有產權住房，成為“有產者”，分享城市發展和升級紅利，分享城市化紅利有著強烈的訴求。
未來5年，北京新增150萬套住房中，租賃住房將占30%，而且新增供地配建租賃住房已經常態化，租賃市場在快速發展和成熟。同時，長期在京工作創業的人口，他們迫切希望擁有產權住房，但支付能力不足。順應這種需求，此次北京的辦法中，除了基于產權共有降低入市門檻，未對出租有任何限制(租金按份額分配)。而且，5年后上市交易時，購房者可隨行就市地出售自有產權部分，或購買政府讓渡與購房者免費使用的產權部分，實現全部產權擁有。
因此，從本質上講，購房者擁有的產權部分，在權益上與商品住房無任何差異。唯一的區別就是，購房者以自己的支付能力，選擇購買的產權部分，以自己的支付能力擁有產權型住房。也就是說，購房者和政府的產權份額，既可以是6：4，也可以是5：5。這樣，即便是高房價，但在政府大幅度折讓地價，以項目開發建設成本和適當利潤為基礎來定房價，戶型限制(90平方米以下戶型至少要占到70%)及產權共有等多方支持下，“夾心層”實現擁有產權住房的訴求是可以實現的。
事實上，不管購房者和政府的產權份額按6：4還是5：5配置，都是購房者根據自己支付能力選擇的結果，實際就是“先買小房子，再買大房子”，這不僅是理性的購房行為，也順應需求并豐富多層次住房供應體系，更是長效機制。而且共有產權與培育租賃市場、“購租并舉”本質上是相通的，即根據居民支付能力，通過“先租后買”、“先小后大”、“先上車后改善”，構建住房梯次和理性消費層次。目前，成都、重慶等推出了承租人后期可購買租賃住房，而且前期租金可抵月供的“由租到買”的新政策，事實上是將“先租后買”、“租售并舉”有效地結合了起來。
