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2024年11月21日
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人物簡介——馬躍成：知名財經(jīng)地產(chǎn)評論人、研究員級高級工程師，致力于宏觀經(jīng)濟政策分析，在財經(jīng)類報紙雜志和網(wǎng)站平臺發(fā)表大量文章，有一定影響。
一線城市樓市調(diào)控政策出臺已近兩月，從土地市場的“地王”頻現(xiàn)和樓市只漲不跌的現(xiàn)狀看，外部資金向樓市流入的趨勢似乎并沒有改變，樓市似乎又出現(xiàn)了“屢調(diào)屢漲”的怪圈。《城市化》雜志就此現(xiàn)象專訪了業(yè)內(nèi)人士、地產(chǎn)觀察者馬躍成。
《城市化》雜志：樓市調(diào)控“屢調(diào)屢漲”，本次調(diào)控最終是否也難逃“屢調(diào)屢漲”的怪圈？做為一位普通市民對這種“屢調(diào)屢漲”的調(diào)控持何看法？
馬躍成：這一輪的調(diào)控已經(jīng)有兩個多月的時間了，從實際效果來看，不盡如人意。最主要的指標就是房價還沒有出現(xiàn)明顯下降，北京的新房均價在上個月末的一周，還出現(xiàn)了上漲1萬元的情況，雖然這應該主要是高檔樓盤銷量造成的數(shù)字問題，但也說明了，在一些地方，人們的購房熱情仍然高漲。既然人們購房熱情不減，就說明人們預期房價還會再漲，也就是說，人們對這輪調(diào)控的結(jié)果沒有太大的期待。
作為一個普通市民，肯定對“屢調(diào)屢漲”的結(jié)果感到很失望，這也應當是中央政府的態(tài)度，否則，“越調(diào)越漲”調(diào)控的意義何在？這次調(diào)控以來，也出現(xiàn)了交易量明顯下降的現(xiàn)象。但是，交易量下降肯定不是調(diào)控的目的，任何一個市場都不希望交易量下降，何況我們還正面臨去庫存的巨大壓力。另一方面，樓市的問題，或者說人們對樓市的不滿，也不是因為買房的人太多。樓市調(diào)控的根本原因，是房價上漲的太快，準確地說，是房價太高了，大大超出了社會的承受能力！
現(xiàn)在很多地方，特別是大城市的房價已經(jīng)與工資收入沒有關(guān)系，也即是說，工薪階層已經(jīng)被排除在購房對象之外了，房地產(chǎn)市場只是富人們的俱樂部，這是非常可怕的事情。
《城市化》雜志：備案價格為什么會形同虛設(shè)？
馬躍成：北京新政第一天，市住建委的領(lǐng)導帶隊檢查北京一些項目，未發(fā)現(xiàn)大的違法亂紀現(xiàn)象，個別銷售手續(xù)不全的要求補辦，捂盤惜售的一家沒有。領(lǐng)導們很高興，似乎是北京的“京八條”威力強大，一夜之間就改變了北京樓市的瘋狂局面。有一個問題,需要注意,就像貓捉老鼠一樣，現(xiàn)在玩的開發(fā)商主要不是硬著和政府來干，他們主要是玩銷售技巧，手段多了去了，人們看到的都是“日光盤”、“售罄”……等等，其實都在悶聲大漲價呢！
在制度層面，政府其實是有制度安排的，比如說預售價格備案制度，就是開盤的銷售價格，不能超過備案制度，那么現(xiàn)在的房價都比備案價格高出來了一倍左右，他們是什么手段？有人說是陰陽合同？這么明顯的違法現(xiàn)象，購房人為什么愿意買單？這些問題，應該好好查查！各個項目對預售價格的執(zhí)行情況，這些項目在去年，或者是前年立項的時候，都在住建委申報了預售價格，當時規(guī)定，項目開盤的時候，是不能超過這個預售價格的。去年、前年，樓市低迷，價格漲不起來，相信開發(fā)商申報的價格也絕對不會高于周邊房價。現(xiàn)在，很多地區(qū)的房價都上漲了一倍，這個關(guān)鍵點，為什么不能檢查一下，把房價打回原形？這個最該檢查的東西，為什么不查？
《城市化》雜志：有人認為本次調(diào)控是最具殺傷力的“組合拳”，你覺得哪一條最讓開發(fā)商頭痛？
馬躍成：我不太認為，這輪調(diào)控是最具殺傷力“組合拳”的觀點，從調(diào)控主體來說，這輪調(diào)控主要是地方政府在各吹各的調(diào)，名義上是“因城施策”，有地方政府主導的調(diào)控，一方面不具備“最具殺傷力”的條件，地方政府的資源和權(quán)力必定有限。另一方面地方政府對高房價有天然的依附關(guān)系，他們不但要把高房價當政績，還要吃土地財政。
當然，雖然這次的調(diào)控措施大部分都是原來調(diào)控政策的翻版，但是也有創(chuàng)新，比如北京市出臺的“限房價競地價”措施，讓開發(fā)商制造地王，無節(jié)制地上漲房價的企圖難度陡增。不過“限房價”也要實事求是，結(jié)合社會實際，如果拿出一個“天價”作為招標的天花板，這個政策的意義也就不大了。
《城市化》雜志：近來的房價用“上竄下跳”來形容一點也不為過，開發(fā)商和購房者似乎都有些難以適從，你認為開發(fā)企業(yè)和購房者應該如何面對？
馬躍成：應當說，作為購房人和開發(fā)商都不希望房價“上躥下跳”，房價不穩(wěn)定對誰都沒有好處，讓市場風險在無形中大大增加。但是，由于人們都不愿意被混亂的市場拋棄，開發(fā)商就自然參與到推波助瀾之中。購房人有的擔心房價再漲會造成經(jīng)濟塤失，于是就搶著入市。而那些投資者更是起勁地為房價上漲搖旗吶喊。
作為理性的開發(fā)商，應當審時度勢，不要在房價上糾結(jié)，應當在打造項目品質(zhì)上下功夫，比如在環(huán)境、養(yǎng)老、社區(qū)建設(shè)等方面出精品，敢于承擔社會責任的開發(fā)商，一定會得到社會更多的回報。而作為購房者來說，情況差異性很大，對投資者來說，投資機會永遠存在，就需要在地段、項目上多比較研究，找潛力樓盤下手。而對自住需求者來說，只能根據(jù)個人情況，量力而行。
如果我們回顧一下，北京市領(lǐng)導曾在兩會上甚至曾苦口婆心地勸導市民，不要急于買房，相信我們一定能把房價控制下來。結(jié)果呢？
其實，不僅僅是領(lǐng)導的講話今不如昔，政策層面也只是限定在限購的措施上，上次限購效果明顯，但是，這次限購就要大打折扣。因為，拿北京的政策來說，外地戶口在北京滿五年社保的可以按照政策購房，上次的時候，滿五年的人很少，但是，現(xiàn)在滿五年的人多了去了，能不能再出臺一個滿十年社保的政策吧？同時，有了上次的斗爭經(jīng)驗，人們規(guī)避政策漏洞的方法也要成熟的多了。
還有一個重要問題，是政策的多變性，讓人們對政策效果的信心大打折扣。比如90/70政策，應該一直執(zhí)行下去，大概就不會有今天的局面了。但是，這個政策制定沒有超過一年，就事實上沒有再嚴格執(zhí)行了，去年突然作廢了這個政策，甚至還鼓勵開發(fā)商搞大戶型，把兩套小房子改造成大房子，甚至把商業(yè)用房也改造成住宅用房，土地性質(zhì)都可以變了。這么折騰下去，誰能不擔心，明年的方向標就又轉(zhuǎn)過來了！
北京這次最嚴格的政策就是，限定項目價格，但是，這個價格是多少并沒有說，按照去年的周邊價格是一回事情，那么這次瘋漲就要讓人們付出代價。如果按照政府限價房的價格標準，人們一定會歡呼萬歲。但是，如果，按照現(xiàn)在的周邊價格，這次調(diào)控又有多大意義啊，這個價格一是人們無法接受，二是價格很多都是假信息，根本沒有成交，如果因此上當，豈不是鉆進了人家設(shè)立的騙局。
